สำรวจตลาดอสังหาฯ 5 เมืองใหญ่ เตรียมเปิดประเทศ รับดีมานด์ต่างชาติซื้ออสังหาฯ ไทย

1 พ.ย. ดีเดย์ เปิดประเทศวันแรก ตลาดอสังหาฯ ลุ้น รับดีมานด์ต่างชาติ หลังซบเซามานาน DDproperty  เผยผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ 8 เดือนแรกปี 2564 ต่างชาติค้นหาข้อมูลเพิ่มขึ้น 31% แสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาติ ยังสนใจอสังหาฯ ในไทย

การเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวต่างชาติในครั้งนี้ นับว่าเป็นความหวังของกลุ่มธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยว ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า นักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ จะสามารถสร้างรายได้ไม่ต่ำกว่า 1.35 หมื่นล้านบาท

สำหรับภาคอสังหาฯ คาดได้รับผลดีจากการเปิดประเทศเช่นกัน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจีน คิดเป็นสัดส่วนกว่า 50% ของนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยที่ยังไม่มีการโอน และบางรายต้องทิ้งการโอนไป เพราะไม่สามารถเดินทางมาทำธุรกรรมต่าง ๆ ได้ ซึ่งที่ผ่านมาสูญเสียรายได้ไปราว 5 หมื่นล้านบาท

จากสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบผู้ซื้อสัญชาติจีนถือครองกรรมสิทธิ์มาเป็นอันดับ 1 ตามมาด้วยรัสเซีย และสหราชอาณาจักร

ส่วนจังหวัดที่มีพื้นที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด ได้แก่ กรุงเทพฯ 49.4% จังหวัดชลบุรี 30.2% จังหวัดเชียงใหม่ 7.1% และจังหวัดภูเก็ต 4.9% ซึ่งล้วนแต่เป็นหัวเมืองใหญ่ที่มีศักยภาพ และมีจุดเด่นด้านการท่องเที่ยว

ภาพรวมแนวโน้มดัชนีราคา อุปทานและความสนใจซื้อใน 5 เมืองใหญ่

DDproperty เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ อัปเดตตลาดที่อยู่อาศัยไทยใน 5 จังหวัดหัวเมืองใหญ่ที่เป็นจุดหมายปลายทางสำคัญของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ได้แก่ กรุงเทพฯ, ภูเก็ต, เชียงใหม่, เมืองพัทยา จังหวัดชลบุรี และอำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

ทั้งในด้านของอุปทาน ความต้องการซื้อและเช่า รวมถึงดัชนีราคาจากข้อมูลผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ DDproperty.com ทั่วประเทศในเดือนกันยายนที่ผ่านมา บ่งบอกทิศทางของตลาดอสังหาฯ และแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

ในภาพรวมพบว่าดัชนีราคาลดลงเกือบทั้งหมด เว้นแต่จังหวัดเชียงใหม่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ส่วนดัชนีอุปทานหรือยูนิตเสนอขายของผู้พัฒนาอสังหาฯ มีทั้งปรับเพิ่มขึ้นและลดลง โดยที่เพิ่มขึ้นสาเหตุมาจากอัตราการดูดซับที่ค่อนข้างต่ำ จนทำให้มียูนิตเหลือเยอะอยู่พอสมควร

ส่วนอุปทานที่ลดลง เป็นไปได้ว่ายูนิตขายได้รับการตอบรับบ้างแล้ว ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการยังไม่เปิดขายยูนิตใหม่เพิ่มเติม เพราะรอดูสถานการณ์ทางเศรษฐกิจไปก่อน

ข้อมูลที่น่าสนใจอีกอย่างก็คือ ความสนใจซื้อของผู้บริโภค ผลการสำรวจของทั้ง 5 เมือง พบว่ามีการปรับขึ้นทั้งหมด สะท้อนความต้องการของผู้บริโภคมีแนวโน้มฟื้นตัวจากสถานการณ์โรคระบาดที่เริ่มคลี่คลาย และเศรษฐกิจค่อยๆ ฟื้นตัวตามลำดับ

ผลสำรวจตลาดอสังหาฯ 5 เมืองใหญ่

• กรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุด (พื้นที่สีแดงเข้ม) มาตั้งแต่ช่วงต้นปี แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ลดลงจากไตรมาสก่อน 2% ซึ่งเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการซื้อออกไป อีกทั้งยังขาดกำลังซื้อจากชาวต่างชาติที่ยังเข้าไทยไม่ได้

แต่ด้านดัชนีอุปทานปรับเพิ่มขึ้น 7% จากไตรมาสก่อนหน้า สาเหตุมาจากอัตราการดูดซับที่ยังช้า ส่วนความสนใจซื้อในเดือนกันยายนที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นถึง 10% ความสนใจเช่าก็เพิ่มขึ้น 2% จากเดือนก่อน เห็นได้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองหลวงเริ่มกลับมาหลังสถานการณ์Covid-19 เริ่มดีขึ้น

• ภูเก็ต เมืองที่เศรษฐกิจส่วนใหญ่อิงไปกับภาคการท่องเที่ยว ที่ผ่านมาก็ได้รับผลกระทบหนักจาก Covid-19 ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยในภูเก็ตชะลอตัวตามกำลังซื้อผู้บริโภค แนวโน้มดัชนีราคาในภูเก็ตลดลงถึง 22% เป็นไปในทางเดียวกันกับดัชนีอุปทานที่ลดลง 16% จากไตรมาสก่อนหน้า

ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยของภูเก็ต ในเดือนกันยายนเพิ่มขึ้น 14% จากเดือนก่อน ในขณะที่ความสนใจเช่าเพิ่มขึ้น 29% ส่วนหนึ่งเพราะจากนโยบาย “ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์” ช่วยเรียกความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภคให้กลับมา

• เชียงใหม่ ตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่มีแนวโน้มเติบโตเพียงเมืองเดียวจากทั้งหมด 5 เมือง แม้ต้องเจอกับการแพร่ระบาดมาตั้งแต่ต้นปี โดยแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน ส่วนดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้น 15% จากไตรมาสก่อนหน้า

ด้านความต้องการซื้อของผู้บริโภคเริ่มมีสัญญาณบวกเห็นได้จากความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนที่เพิ่มขึ้น 11% แต่ความสนใจเช่าลดลง 11% จากเดือนก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยมีความเหมาะสมและคุ้มค่ากว่า จึงดึงดูดให้ผู้บริโภคตัดสินซื้อแทนการเช่าอยู่

• พัทยา เมืองท่องเที่ยวที่ตั้งที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ ผู้บริโภคซื้ออสังหาฯ ไว้เป็นบ้านหลังที่สอง และลงทุนปล่อยเช่า แต่ช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ พัทยาได้รับผลกระทบจาก Covid-19 พอสมควร แนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในพัทยาลดลง 7% จากไตรมาสที่แล้ว

ในขณะที่อัตราดูดซับยังคงไม่กลับมาเป็นปกติ ส่งผลต่อดัชนีอุปทานเพิ่มขึ้นถึง 52% จากไตรมาสก่อน แต่ทั้งนี้ตลาดที่อยู่อาศัยเมืองพัทยาเริ่มมีสัญญาณบวกจากความสนใจซื้อในเดือนกันยายนที่เพิ่มขึ้น 22% จากเดือนก่อน แต่ความสนใจเช่ากลับลดลง 25%

• หัวหิน ในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ าแนวโน้มดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในหัวหินลดลงถึง 24% จากไตรมาสก่อน ในขณะที่ดัชนีอุปทานลดลง 18% เช่นกัน สะท้อนให้เห็นการปรับตัวของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป เพื่อรอให้กำลังซื้อผู้บริโภคกลับมา

อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น ตลาดอสังหาฯ ก็ได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน พบว่าความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในเดือนกันยายนนี้เพิ่มขึ้น 18% จากเดือนก่อนหน้า แต่ความสนใจเช่านั้นลดลง 38%

จับตามาตรการรัฐ ปลดล็อกต่างชาติซื้ออสังหาฯ และที่ดิน ในไทย

รัฐบาลได้พยายามออกมาตรการและนโยบายดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติ ให้เข้ามาลงทุนในภาคอสังหาฯ ของไทยมากขึ้นเพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ ตามข่าวที่ได้ออกไปแล้วก่อนหน้านี้ ซึ่งก็มีทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย

ประเด็นที่น่าสนใจจากผลสำรวจ DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study ฉบับล่าสุด ได้สอบถามถึงมุมมองผู้บริโภคชาวไทยที่มีต่อร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินของชาวต่างชาติฉบับใหม่ ผลปรากฏว่า มีผู้ที่เห็นด้วย 26% และไม่เห็นด้วยในสัดส่วนใกล้เคียงกันที่ 24%

เมื่อพิจารณาจากเหตุผลหลักของฝ่ายที่เห็นด้วย มองว่าร่างกฎหมายนี้จะช่วยผลักดันการเติบโตของตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยโดยรวม ในขณะที่ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วย กังวลว่าร่างกฎหมายนี้จะทำให้ราคาที่ดินและอสังหาฯ ในไทยแพงขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงกับคนไทยที่อยากมีบ้าน

การแก้ไขร่างกฎหมายการถือครองอสังหาฯ และที่ดินของชาวต่างชาติฉบับใหม่จึงถือเป็นเรื่องสำคัญที่ภาครัฐควรศึกษาผลกระทบทั้งข้อดีและข้อเสียอย่างรอบด้าน พร้อมเร่งทำความเข้าใจและสร้างความเชื่อมั่นกับประชาชน หากต้องการผลักดันนโยบายนี้ให้เกิดประโยชน์กับเศรษฐกิจประเทศและมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการในระยะยาว