ครม. เห็นชอบแก้กฎหมายขายฝาก หวังลดปัญหานายทุนฮุบที่ทำกินเกษตรกร

คณะรัฐมนตรี มีมติอนุมัติหลักการร่าง พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย ป้องกันถูกเอาเปรียบ หวังลดปัญหาที่ดินทำกินหลุดมือเกษตรกร และป้องกันนายหน้าฮุบที่ดิน

วันที่ 19 ก.ย. 2561 นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี แถลงผลการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.สัญจร) วันที่ 18 ก.ย.ว่า ครม.เห็นชอบร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย กำหนดให้การขายฝากที่ดินการเกษตรหรือที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจได้รับการคุ้มครองสัญญา และตามกฎหมายการคุ้มครองผู้บริโภคจากเดิมอยู่ในกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และการทำสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือที่ได้รับการตรวจสอบสัญญา โดยนิติกรหรือพนักงานที่ดินก่อนนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มีสัญญามาตรฐานไม่ให้นายทุนกำหนดเงื่อนไขเอาเปรียบผู้ขายฝาก ขณะที่เรื่องการทำข้อเพิ่มเติมในสัญญานั้น ต้องได้รับการตรวจสอบจากนิติกรและเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนเช่นกัน หากมีข้อตกลงที่กดขี่ข่มเหงประชาชนจะถือว่าข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะ

สาระสำคัญของร่าง พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม-ที่อยู่อาศัย

กำหนดให้มีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนจากสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ไม่เป็นธรรม โดยกำหนดบทนิยามเพื่อให้เกิดความชัดเจนยิ่งขึ้น กำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝากกำหนดหน้าที่และอำนาจของเจ้าพนักงานที่ดินและกำหนดบทเฉพาะกาลเพื่อรองรับความสมบูรณ์ของสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งได้กระทำไปแล้วก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ มีรายละเอียดดังนี้

1. กำหนดบทนิยามของคำว่า “ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม” “ที่อยู่อาศัย” และ “รัฐมนตรี” เพื่อให้เกิดความชัดเจนยิ่งขึ้น

2. กำหนดให้การขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยต้องใช้หลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ตามพระราชบัญญัตินี้ และเป็นธุรกิจที่ต้องควบคุมสัญญาตามกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภค นอกจากนี้ กำหนดให้การทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยจะต้องได้รับการตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐและหากมีข้อตกลงเพิ่มเติมเกี่ยวกับขายฝากในภายหลังต้องได้รับการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่ของรัฐและต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะมีผลใช้บังคับ

3. กำหนดให้การทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยจะกำหนดระยะเวลาไถ่ที่ดินต่ำกว่าหนึ่งปีมิได้โดยการกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะต้องไม่กระทบสิทธิของผู้ขายฝากที่จะไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดระยะเวลาไถ่

4. กำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อฝากและผู้ขายฝาก ได้แก่ กำหนดให้ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากใช้สิทธิไถ่ถอนการขายฝากภายในกำหนดระยะเวลา และกำหนดอัตราค่าสินไถ่ให้ชัดเจนหากไม่ได้กำหนดให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก, กำหนดให้ผู้ซื้อฝากสามารถเรียกหรือรับประโยชน์ตอบแทนได้กรณีที่ได้กำหนดสินไถ่เท่ากับหรือต่ำกว่าราคาขายฝากและผู้ขายฝากยังคงเป็นผู้ใช้ทรัพย์สินที่ขายฝาก, กำหนดให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่และหากผู้ซื้อฝากบอกปัดหรือหลีกเลี่ยง หรือมีเหตุขัดข้องไม่อาจรับไถ่ได้ ให้ผู้ขายฝากวางสินไถ่ไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์, กำหนดให้ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม ผู้รับโอนทรัพย์สินหรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น ใช้สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก, กำหนดเงื่อนไขมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินเมื่อพ้นระยะเวลาตามที่กำหนด รวมทั้งกำหนดค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายฝากจะต้องชำระให้แก่ผู้ซื้อฝากเมื่อครบระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามสัญญาและให้ผู้ซื้อฝากในการส่งมอบทรัพย์สินที่ขายฝาก กำหนดสิทธิของผู้ขายฝากในการได้รับทรัพย์สินที่ไถ่คืนไปโดยปลอดจากสิทธิใด ๆ ที่ผู้ซื้อฝากได้ก่อไว้

5. กำหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินมีหน้าที่และอำนาจดังนี้ ตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาและเอกสารหลักฐานให้ถูกต้อง ครบถ้วน และเป็นธรรม ตามที่กฎหมายกำหนด, ชี้แจงรายละเอียดของสัญญา สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา ข้อปฏิบัติและข้อควรระวังให้คู่สัญญาทราบโดยละเอียด, ปฏิบัติหน้าที่อื่นตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและกำหนดให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นเจ้าพนักงานตามประมวลกฎหมายอาญามีอำนาจเรียกบุคคลใดบุคคลหนึ่งมาให้ข้อมูล หรือให้จัดส่งเอกสารเพื่อประกอบการพิจารณาเรื่องใดเรื่องหนึ่งได้

6. กำหนดให้การชำระเงินตามสัญญาขายฝากต้องกระทำต่อเจ้าพนักงานที่ดินโดยให้เจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบจำนวนเงินและเงื่อนไขในสัญญาให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด และลงลายมือชื่อเป็นพยานในการรับเงินไว้เป็นสำคัญ หากมีกรณีที่ผู้ซื้อฝากชำระเงินให้แก่ผู้ขายฝากไม่ครบตามราคาขายฝากที่กำหนดไว้ให้ถือว่าจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากได้รับไปจริงเป็นราคาขายฝาก

7. กำหนดให้พระราชบัญญัตินี้ไม่กระทบกระเทือนถึงความสมบูรณ์ของสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งได้กระทำไปแล้วก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ

นายกอบศักดิ์ กล่าวว่า การทำสัญญาขายฝากจะต้องมีระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี เนื่องจากสัญญาขายฝากในปัจจุบันพบว่า มีการทำสัญญาขายฝากเป็นระยะเวลา 4 เดือน เพราะตั้งใจที่จะให้ประชาชนทำสัญญารอบใหม่โดยจะคิดค่าทำสัญญาครั้งละ 40,000-50,000 บาท หรือต้องการให้ที่ดินหลุดจำนองโดยเร็ว ขณะเดียวกันร่างพ.ร.บ.ขายฝากฉบับแก้ไขจะกำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งผู้ขายฝากให้รับทราบล่วงหน้า 6 เดือน ก่อนที่จะถึงเวลาที่จะต้องเอาเงินมาคืนตามสัญญา ถ้าไม่แจ้งให้ยืดเวลาสัญญาออกไปอีก 6 เดือน ส่วนดอกเบี้ยต้องคิดไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี

นอกจากนี้ที่ประชุม ครม.ยังเห็นชอบการขับเคลื่อนโครงการชุมชนไม้มีค่าโดยมีเป้าหมายให้ประเทศไทยมีชุมชนไม้มีค่า 20,000 ชุมชนภายใน 10 ปี ได้พื้นที่ป่าเพิ่มขึ้น 26 ล้านไร่ ประชาชนจำนวน 2.6 ล้านครัวเรือน เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ 1.04 ล้านล้านบาท โดยมอบหมายให้สำนักงานคณะกรรมการวิจัยแห่งชาติ (วช.) สำนักงานพัฒนาเศรษฐกิจจากฐานชีวภาพ (องค์การมหาชน) (สพภ.) กรมป่าไม้และธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร (ธ.ก.ส.) เป็นหน่วยงานหลักในการบูรณาการการขับเคลื่อนโครงการชุมชนไม้มีค่า

ขอบคุณภาพปกจาก FB ขนิษฐา สายระดา