การกลับมาของออฟฟิศให้เช่า สร้างโอกาสลงทุน

อีพีก่อนหน้านี้ เราพูดถึงกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) กองทุนที่ได้ชื่อว่ามีโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดี แถมความผันผวนของราคายังต่ำกว่าหุ้นทั่วไปในตลาดแล้ว

แต่นอกจากกองทุนโครงสร้างพื้นฐานแล้ว ในตลาดทุนก็ยังมี กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) ที่มีลักษณะการลงทุนที่คล้ายกันด้วย

วันนี้ TODAY Bizview จะมาต่อยอดมุมมองการลงทุนกลุ่มกองทุนนี้ โดยหยิบ 2 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มออฟฟิศให้เช่า กับโอกาสการสร้างผลตอบแทนการลงทุนจากค่าเช่า หลังจากที่เห็นว่าสังคมออฟฟิศเริ่มกลับมาอีกครั้ง วันนี้จะมาแนะนำให้ทุกคนได้รู้จักไปพร้อมๆ กัน

[ รู้จัก CPNCG กองทุนอสังหาฯ จากกลุ่มเซ็นทรัล ]

กองทุนแรกคือ CPNCG หรือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแบบสิทธิการเช่ากับอาคารสำนักงานของกลุ่มเซ็นทรัล นั่นคือ อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์ ออฟฟิศเศส อาคารสำนักงานย่านใจกลางเมืองย่านปทุมวัน และเชื่อมต่อกับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเป็นที่รู้จักระดับประเทศ

CPNCG มีรายได้หลักจากค่าเช่าพื้นที่ภายในอาคารสำนักงาน โดยมีบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์และผู้ถือหุ้นใหญ่ ซึ่งกองทุนนี้มีประวัติจ่ายปันผล (ไม่รวมเงินลดทุน) ค่อนข้างดี เนื่องจากอาคารมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูง และผู้เช่าส่วนมากล้วนเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่น่าเชื่อถือ ทำให้กองทุนมีรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคง และหากมองย้อนหลังกลับไป 3 ปี (2564-2566) จะพบว่ากองทุนมีอัตราผลตอบแทนขั้นต้นที่ 7.7% 8.1% และ 10.7% ตามลำดับ อีกทั้งล่าสุด ณ 6 เดือนแรกของปี 2567 ก็ยังให้อัตราผลตอบแทนที่ 12.1% (ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

[ POPF กองทุนอสังหาฯ จาก 3 ทำเลทอง ]

ถัดมาคือ กองทุน POPF หรือ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไพร์มออฟฟิศ การลงทุนที่มีรูปแบบเป็นสิทธิการเช่าเหมือน CPNCG แต่เป็นการลงทุนใน 3 อาคารสำนักงานใหญ่ย่านธุรกิจและจุดยุทธศาสตร์สำคัญ บนเส้นถนนสุขุมวิท และถนนบางนา-ตราด โดยอาคารแรกคือ อาคารสมัชชาวาณิช 2 (“ยูบีซี 2”) ที่มีเจ้าของทรัพย์คือ กลุ่มภิรัชบุรี ถัดมาคือ โครงการบางนา ทาวเวอร์ ที่มีเจ้าของทรัพย์คือ กลุ่มเตียวฮงสีลม และสุดท้าย อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ ที่มีเจ้าของทรัพย์คือ ดิ เอราวัณ กรุ๊ป

POPF มีรายได้หลักจากการปล่อยเช่าพื้นที่ของ 3 อาคารดังกล่าวข้างต้น ซึ่งกองทุนนี้ก็มีประวัติปันผล (ไม่รวมเงินลดทุน) ที่ไม่น้อยหน้า เพราะมีผลการดำเนินงานจากค่าเช่าที่เป็นรายได้ประจำที่ไม่ค่อยผันผวน ซึ่งเงินปันผลเฉลี่ยต่อปีของ POPF ที่เมื่อย้อนหลังไป 3 ปี (2564-2566) กองทุนมีอัตราผลตอบแทนขั้นต้นอยู่ที่ระดับ 8.6% 9.0% และ 11.6% ตามลำดับ ล่าสุด ณ 6 เดือนแรกของปี 2567 ก็ยังให้อัตราผลตอบแทนที่ 11.5% (ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

[ การกลับมาของออฟฟิศให้เช่า ]

แน่นอนว่าช่วงโควิด-19 เป็นช่วงเวลาที่ค่อนข้างยากลำบากของกลุ่มออฟฟิศให้เช่า เพราะการแพร่ระบาดของไวรัสทำให้บริษัทต่างๆ ประกาศให้พนักงานทำงานอยู่บ้าน (Work from Home) ส่งผลให้ความต้องการเช่าออฟฟิศลดลงไป

แต่ตอนนี้ ณ เวลานี้ สถานการณ์เปลี่ยนไปแล้ว หลายบริษัทเริ่มให้พนักงานกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ ทั้งแบบเต็มเวลา และแบบผสม เช่น เข้าออฟฟิศครึ่งหนึ่ง Work from Home ครึ่งหนึ่ง รวมถึงเริ่มกลับมาจ้างงานมากขึ้นจากช่วงที่เลิกจ้างไป ทำให้อัตราการเช่าออฟฟิศเริ่มกลับเข้าสู่ระดับปกติ อย่างเช่น CPNCG ที่ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงถึง 96% ซึ่งก็เช่นเดียวกับ POPF ที่มีอัตราการเช่าเฉลี่ยของทั้ง 3 อาคาร อยู่ระดับสูงที่ 86% เลยทีเดียว (ณ 30 มิ.ย.67)

นอกจากสถานการณ์การเช่าออฟฟิศที่เริ่มกลับเข้าสู่ภาวะปกติ ต้องบอกว่า ทั้ง 2 กองทุนมีความแข็งแกร่งค่อนข้างมาก ดูจากช่วงโควิด-19 ทั้ง 2 กองทุนยังสามารถจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้ต่อเนื่องโดยตลอดช่วงปีที่เกิดการแพร่ระบาด ไม่ขาดเลยสักไตรมาส

[ ราคาถึงจุดน่าลงทุนแล้ว? ]

คราวนี้มาดูราคาในตลาดทุนกัน โดยหากเทียบมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) ในครึ่งแรกของปี 2567  CPNCG จะมี NAV ของกองทุน อยู่ที่ 9.9960 บาท ในขณะที่ราคาตลาดอยู่ที่ 5.35 และ POPF มี NAV ของกองทุน อยู่ที่ 10.2189

ราคาตลาดอยู่ที่ 5.45 อย่างไรก็ดี สำหรับ 2 กองทุนนี้ มีราคาที่ปรับลงมาค่อนข้างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากแรงกดดันของสถานการณ์โควิด สภาวะตลาดทุนที่ผันผวน รวมถึงกองทุนเริ่มมีการลดทุน ซึ่งหากกองทุนไม่ได้มีปัจจัยที่ได้รับผลกระทบรุนแรง ความเสี่ยงขาลง (Downside Risk) ก็มีโอกาสที่จะเกิดขึ้นค่อนข้างน้อยมาก

ทั้งนี้ หลังจากที่เศรษฐกิจเริ่มกลับมาขยายตัวได้ และทิศทางตลาดทุนไทยเริ่มกลับมาดีดตัวขึ้นอีกครั้ง ก็ส่งผลให้ราคาของ CPNCG และ POPF ปรับเพิ่มด้วยเช่นกัน โดยปัจจุบันทั้ง 2 กองทุน มีราคาซื้อ-ขายในตลาดปรับขึ้นมาอยู่ที่ 6 บาทกว่า เริ่มที่ CPNCG โดยในช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมา กองทุนมีราคาปิดของวันที่ 2 ก.ย. 67 อยู่ที่ 5.60 บาทต่อหุ้น และในวันที่ 30 ก.ย. 67 อยู่ที่ 6.25 บาทต่อหุ้น ซึ่งราคาปรับตัวขึ้น 11.60% ส่วน POPF เดือนกันยายน กองทุนมีราคาปิดของวันที่ 2 ก.ย. 67 อยู่ที่ 5.70 บาทต่อหุ้น และในวันที่ 30 ก.ย. 67 อยู่ที่ 6.20 บาทต่อหุ้น ซึ่งราคาปรับตัวขึ้น 8.77% (ข้อมูลราคาย้อนหลัง, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

[ การลดทุน ข้อกำหนดของกองทุนออฟฟิศให้เช่า ที่ควรเข้าใจก่อนซื้อ ]

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นประเภทแบบสิทธิการเช่า และกองรีท นักลงทุนจะเจอกับคำว่า ‘ลดทุน’ ซึ่งไม่ต้องตกใจไป เพราะเป็นวิธีจ่ายเงินอีกรูปแบบหนึ่ง คล้ายๆ กับการจ่ายปันผล เพียงแต่มีข้อจำกัดและเงื่อนไขที่แตกต่างกัน

โดย ‘เงินปันผล’ จะจ่ายไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ แต่หากกองทุนยังมีเงินสด/สภาพคล่องคงเหลือ แต่งบการเงินไม่มีกำไรสะสมคงเหลือ กองทุนก็อาจจะพิจารณานำเงินสดที่เหลือออกมาจ่ายให้ผู้ถือหน่วยในรูปแบบ ‘เงินลดทุน’ ซึ่งเป็นกลไกการจ่ายประโยชน์ตอบแทนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบสิทธิการเช่า

ซึ่งข้อดีของเงินลดทุน คือ ไม่ต้องเสียภาษีจากเงินปันผลที่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% แต่จะมีข้อเสียคือ มูลค่าสินทรัพย์ (NAV) จะมีโอกาสลดลงตามเวลาเช่าที่เหลืออยู่ และเมื่อครบอายุสัญญาเช่า มูลค่าของสิทธิการเช่าจะลดลงเป็นศูนย์ กองทุนจะต้องคืนทรัพย์สินให้กับเจ้าของทรัพย์สิน ยกเว้นแต่กองทุนจะขยาย/ลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมได้ แต่มีข้อกำหนดคือต้องแปลงสภาพเป็นกองรีทเท่านั้น

แม้การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะสร้างโอกาสให้กับผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ผลการดำเนินงานในอดีตมิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต ดังนั้นผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน  และพิจารณาร่วมกับปัจจัยรอบด้านที่อาจส่งผลต่อกองทุนก่อนตัดสินใจซื้อหรือขาย และสามารถขอข้อมูลเพิ่มเติมที่ บลจ.ไทยพาณิชย์ 0 2777 7777 ส่วนอีพีหน้าจะหยิบตัวไหนมาแนะนำอีก อย่าลืมติดตามกัน..