เจาะลึกวิกฤติ 4 ลูก ถาโถมตลาดคอนโดฯ ปี 63

ในช่วงนี้ถ้าใครขับรถผ่านป้ายบิลบอร์ดขนาดใหญ่ กระทั่งป้ายโฆษณาที่ติดอยู่ตามเสาไฟฟ้า ก็คงจะพอเห็นโปรโมชั่นลดราคาบ้านและคอนโดฯ ต่างๆ อยู่บ้าง บางแห่งจัดแคมเปญลดราคาเกือบล้านบาท แถมฟรีเฟอร์นิเจอร์มูลค่าหลายแสน ไปจนถึงโปรโมชั่นให้อยู่ฟรีทีละหลายๆ ปี

ทั้งหมดนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของแคมเปญการตลาดชั่วครั้งชั่วคราว แต่สะท้อนถึงภาพใหญ่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทย ที่ถือว่าตอนนี้อยู่ในช่วงขาลง กำลังซื้อหดทั้งจากคนไทยและต่างชาติ ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปีนี้อยู่ในภาวะซบเซา

นอกจากนี้ วิกฤติโควิด-19 ยังทำให้ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยน คอนโดฯ เป็นที่ต้องการน้อยลง และส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ บางแห่งที่เน้นขายคอนโดฯ โดนผลกระทบอย่างรุนแรงตามไปด้วย

เกิดอะไรขึ้นในตลาดบ้านและคอนโดฯ ของไทยปีนี้ และวิกฤติโควิด-19 ได้เข้ามาเปลี่ยนตลาดอสังหาฯ ไทยไปอย่างไร ทีมข่าว workpointTODAY ขอสรุปให้ฟังที่นี่
…

เริ่มจากภาพรวมตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรกของปีนี้ ยอดขายบ้านและคอนโดฯ ทั้งประเทศลดลง 45% จากปีที่แล้ว ตัวเลขกลมๆ คือ ครึ่งปีแรกปีก่อนทั่วประเทศมีบ้านและคอนโดฯ ขายออก 51,000 หน่วย แต่ครึ่งปีแรกปีนี้ ขายออกไปแค่ 28,000 หน่วย

และถ้าไปดูไส้ใน จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมยอดขายลดลงมากที่สุด 6 เดือนแรกของปี 62 ขายได้ 27,000 หน่วย แต่ครึ่งปีแรกปีนี้ขายออกไปแค่ 12,000 หน่วย คือลดลงไป 55%

นอกจากนี้ วิกฤติโควิด-19 ยังทำให้ชาวต่างชาติระงับการซื้อคอนโดฯ ในไทยด้วย โดยเฉพาะคอนโดฯ ในย่านธุรกิจอย่างคลองเตย และห้วยขวาง ที่ปีที่แล้วต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในย่านนี้เป็นสัดส่วนกว่า 20-30% รวมถึงในจังหวัดชลบุรี และภูเก็ต ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีต่างชาติอาศัยอยู่เยอะ ปีที่แล้วต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในสองจังหวัดนี้เป็นสัดส่วนกว่า 40% แต่ปีนี้กำลังซื้อจากต่างชาติตรงนี้หายไป

ดังนั้น นี่จึงเป็นวิกฤติลูกที่ 1 ของตลาดคอนโดฯ ปีนี้ คือกำลังซื้อหด ทั้งจากคนไทยและต่างชาติ

วิกฤติลูกที่ 2 ที่เข้ามาซ้ำตลาดคอนโดฯ ปีนี้คือ วิกฤติคอนโดฯ ล้นตลาด ต้องอธิบายก่อนว่าปกติแล้วในการสร้างคอนโดฯ สักหนึ่งโครงการ มักใช้เวลาสร้างเกิน 1 ปี ดังนั้นถ้าเริ่มวางแผนสร้างคอนโดฯ ปีนี้ กว่าที่คอนโดฯ จะเสร็จก็อาจกินเวลา 1 ปีครึ่งถึงสองปี ดังนั้นคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จออกมาขายปีนี้ ก็เท่ากับว่าต้องมีการวางแผนสร้างมาก่อนหน้านี้ 1-2 ปีเป็นอย่างน้อย

สถานการณ์ที่เกิดขึ้นปีนี้ก็คือ ในช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ มีคอนโดฯ ที่วางแผนสร้างตั้งแต่ปี 2561-62 เพิ่งสร้างเสร็จเพิ่มมาถึง 25,000 ห้อง

โดยสรุปก็คือ ครึ่งปีแรกปีนี้ คอนโดฯ ขายออกรวมกันแค่ 12,000 ห้อง แต่มีที่เพิ่งสร้างเสร็จเทเข้ามาในตลาดอีก 25,000 ห้อง ดังนั้นจากคลื่นทั้ง 2 ลูกที่ถาโถมมาพร้อมกัน คือทั้งวิกฤติกำลังซื้อหด และอุปทานคอนโดฯ ที่เทเข้ามาเพิ่ม ทำให้ช่วงกลางปีนี้ เหลือคอนโดฯ ที่ขายยังไม่ออกเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมกว่า 90,000 ห้อง

และตามหลักอุปสงค์อุปทาน (demand & supply) แล้ว เมื่อมีของมากขึ้น แต่กำลังซื้อหดน้อยลง ย่อมเป็นธรรมดาที่ราคาสินค้าจะถูกลง ซึ่งตลาดคอนโดฯ ก็หนีธรรมชาติข้อนี้ไม่พ้น

นำมาสู่วิกฤติคลื่นลูกที่สามของตลาดคอนโดฯ นั่นก็คือ “สงครามราคา” ที่เกิดขึ้นระหว่างผู้ประกอบการเจ้าต่างๆ เมื่อมีคอนโดฯ ที่ยังขายไม่ออกอยู่ในมือเยอะ ประกอบกับความไม่แน่นอนที่เป็นผลพวงจากโควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการหลายเจ้าอยากรีบขายคอนโดฯ ในสต็อก เพื่อเก็บเงินสดไว้ในมือให้มากที่สุด สุดท้ายจึงนำไปสู่การจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมต่างๆ โดยเจ้าที่เห็นได้ชัดว่ามีการจัดโปรโมชั่นราคาอย่างแรงมากๆ ก็เช่น แสนสิริ ซึ่งที่ผ่านมาจัดแคมเปญลดราคาอย่างมาก จนทำให้กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาฯ ลดลงไปกว่า -11.6% พูดง่ายๆ ก็คือว่า จากปีก่อนที่ขายคอนโดฯ 100 บาทจะกำไร 32.6 บาท ปีนี้ขายคอนโดฯ 100 บาท กำไรเหลือแค่ 21 บาทเท่านั้น

สถานการณ์แบบนี้ไม่ได้เกิดขึ้นกับแสนสิริเท่านั้น เพราะบริษัทผู้ผลิตบ้านและคอนโดฯ รายใหญ่อื่นๆ ก็เจอสถานการณ์อย่างนี้ในระดับความรุนแรงที่แตกต่างกันไป

จากสงครามราคาที่เกิดขึ้นนี้ หน่วยวิจัยของธนาคารไทยพาณิชย์ได้วิเคราะห์ว่าส่งผลให้ราคาคอนโดฯ ในครึ่งปีนี้ เฉลี่ยแล้วถูกลงจากปีที่แล้ว -10%
นี่คือคลื่นวิกฤติ 3 ลูกที่ถาโถมใส่ตลาดคอนโดฯ ปีนี้ คือกำลังซื้อหด คอนโดฯ ล้นตลาด แถมเกิดสงครามราคาที่ทำให้ขายไม่ได้กำไรเท่าเดิม

แต่ก็ยังมีคลื่นวิกฤติลูกที่ 4 อีกที่เข้ามาสาดซัดตลาดอสังหาฯ ไทย นั่นก็คือพฤติกรรมในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยที่อาจเปลี่ยนไปอย่างถาวร หน่วยวิจัยของธนาคารไทยพาณิชย์วิเคราะห์ว่า จากวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมา ทำให้คนไทยเริ่มเห็นว่าบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอย ตอบโจทย์การทำงานจากที่บ้าน (work from home) ได้ดีกว่าคอนโดฯ อีกทั้งตอนนี้โครงข่ายรถไฟฟ้าก็ไปถึงพื้นที่นอกเมืองที่มีหมู่บ้านจัดสรรมากขึ้น ทำให้ต่อจากนี้คนไทยน่าจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบที่อยู่นอกเมืองและรถไฟฟ้าไปถึง มากกว่าจะซื้อคอนโดฯ ขนาดเล็กในเมืองที่ไม่ตอบโจทย์พฤติกรรมการทำงานที่เปลี่ยนไป

นี่จึงเป็นวิกฤติ 4 ลูกที่ถาโถมตลาดคอนโดฯ ไทยอยู่ในปีนี้ คือ กำลังซื้อหด คอนโดฯ ล้นตลาด เกิดสงครามราคา และพฤติกรรมผู้ซื้อเปลี่ยน

แต่ในขณะเดียวกัน หากมองในมุมของผู้บริโภคอย่างเราๆ นี่ยิ่งถือเป็นโอกาส หากอยากซื้อคอนโดฯ ก็สามารถซื้อได้ในราคาที่ถูกลง หรือหากอยากอยู่บ้านหรือทาวน์เฮาส์ ก็จะยิ่งมีตัวเลือกมากขึ้น เมื่อบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายหันมาจับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น

อ้างอิงข้อมูลจาก:
https://www.scbeic.com/th/detail/product/7030
https://www.reic.or.th/Research/Index/239
https://www.reic.or.th/Research/Index/235
https://www.ddproperty.com/…/ddproperty-thailand…
สงครามราคาอสังหาฯ ฉุดกำไรขายบ้าน/คอนโดฯ