ต่างชาติซื้อบ้านได้ ทางรอดไทย หรือทางรอดใคร?

การแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 และมาตรการล็อกดาวน์ที่ยาวนาน ส่งผลให้เกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นกับประเทศไทยอย่างหนักหน่วง กลายเป็นความเดือดร้อนครั้งใหญ่ของคนแทบทุกกลุ่ม

ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจท่องเที่ยวที่เสียหายไปกว่าหลายแสนล้านบาท ธุรกิจเอสเอ็มอี (SMEs) ที่ขาดสภาพคล่องทางการเงินจนต้องเข้าสู่การพักหนี้มากถึง 7,500 ราย ประชาชนตกอยู่ในสภาวะว่างงานมากกว่าล้านราย หรือยอดรวมหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ต่อจีดีพี และอีกหลากหลายเรื่องราวที่อาจกล่าวไม่หมดในบทความเดียว

แต่การจะรอให้จำนวนผู้ป่วยติดเชื้อลดลงเหลือศูนย์แล้วค่อยฟื้นฟูประเทศอาจไม่ทันการณ์ ดังนั้น เมื่อมีจำนวนผู้ได้รับวัคซีนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ รัฐบาลจึงต้องเดินหน้ากระตุ้นเศรษฐกิจทุกวิถีทาง โดยเฉพาะการดึงชาวต่างชาติเข้าสู่ประเทศ

อย่างโครงการภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์ 7+7 และล่าสุดกับมาตรการออกวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว พร้อมปลดล็อกให้ต่างชาติที่มีศักยภาพสูงซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยได้ง่ายขึ้น ที่คณะรัฐมนตรีเพิ่งอนุมัติไปเมื่อ 14 ก.ย. ที่ผ่านมา หลังจากผลักดันกันมาตั้งแต่ต้นปี 2564

แต่คำถามที่เกิดขึ้นต่อมาก็คือว่า มาตรการนี้ดีต่อประเทศจริงหรือไม่ แล้วคนไทยจะได้ประโยชน์อย่างไร ลองไปศึกษาเรื่องนี้กัน

[ความหวังของรัฐบาลไทย]

จุดประสงค์สำคัญที่ทำให้ภาครัฐร่วมแรงร่วมใจผลักดันให้มาตรการนี้สำเร็จ ก็เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพทางการเงินสูงให้หลั่งไหลเข้าสู่ประเทศจำนวน 1 ล้านคน ภายใน 5 ปีงบประมาณ (2565-2569)

ด้วยแนวคิด ‘ประเทศไทยเป็นบ้านหลังที่สอง’ หวังเพิ่มปริมาณการจับจ่ายในระบบเศรษฐกิจ 1 ล้านล้านบาท เพิ่มการลงทุนในประเทศ 8 แสนล้านบาท สร้างรายได้จากการเก็บภาษี 2.7 ล้านบาท และทำให้ประเทศไทยมีบุคลากรผู้เชี่ยวชาญด้านต่างๆ เพียงพอกับภาคธุรกิจที่รัฐบาลส่งเสริม

ซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี (ปี 2561-2580) ในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคต และโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์ และดิจิทัล ที่หวังว่าจะใช้กระตุ้นเศรษฐกิจ สร้างรายได้ และเพิ่มการจ้างงานให้คนในประเทศ

โดยมาตรการในครั้งนี้มุ่งเน้นไปที่การให้วีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว พร้อมแก้กฎหมายถือครองที่ดินรองรับให้ทันปี 2565 ดังนี้

1.ให้สิทธิประโยชน์วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ (LTR visa) นาน 10 ปี รวมถึงผู้ติดตามหรือคู่สมรสและบุตร

2.ได้รับใบอนุญาตทำงานอัตโนมัติหลังจากอนุมัติ LTR

3.ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวทุก 90 วัน

4.ได้รับสิทธิจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากรายได้ในประเทศไทยในอัตราภาษีแบบก้าวหน้า เช่นเดียวกับผู้ถือสัญชาติไทย หรืออัตราภาษีเงินได้คงที่ที่ร้อยละ 17 เช่นเดียวกับอีอีซี (เฉพาะกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ)

5.ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ

6.ได้รับสิทธิในการเป็นเจ้าของหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงที่ดินในระยะยาวในพื้นที่ที่กำหนด

7.เตรียมปรับแก้ไขกฎหมายหรือกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม เช่น กฎหมายการถือครองที่ดิน การบริหารจัดการการทำงาน การยกเว้นภาษี และระเบียบวิธีปฏิบัติด้านการศุลกากร เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้อาจจะคงอยู่ถาวรหรือไม่ก็ได้ เพราะ น.ส.รัชดา ธนาดิเรก รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เคยกล่าวว่า ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบตามที่สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เสนอ

คือให้มีการประเมินผลสัมฤทธิ์ภาพรวมโครงการทุกๆ 5 ปี รวมทั้งสิทธิประโยชน์ด้านภาษีและการถือของที่ดินก็ให้สิ้นสุดหลังจากวันที่เริ่มบังคับใช้แล้ว 5 ปีด้วย แต่หากเห็นว่าเป็นประโยชน์ต่อประเทศก็สามารถขยายระยะเวลาการบังคับใช้ออกไปได้

อีกทั้งได้มอบหมายให้ สศช. หารือกับสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน กระทรวงมหาดไทย กระทรวงแรงงาน สำนักงานตำรวจแห่งชาติ กระทรวงการคลัง เพื่อพิจารณาเรื่องที่เกี่ยวข้องต่อไป

[สร้างแรงดึงดูดชาวต่างชาติ]

และแน่นอน ชาวต่างชาติคืออีกหนึ่งผู้รับผลประโยชน์หลักของเรื่องนี้ เพราะการที่รัฐบาลไทยมีมาตรการดังกล่าวออกมา อาจทำให้สะดวกสบายมากขึ้น

เพราะตามปกติแล้ว มาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ชาวต่างชาติ (หรือชาวต่างด้าวในภาษากฎหมาย) ถือครองที่ดินในไทยได้เพียง 3 กรณีเท่านั้น คือ รับมรดกในฐานะทายาท ซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแลกกับการลงทุนกับภาครัฐ 40 ล้านบาท และรับโอนที่ดินผ่านบทบัญญัติการส่งเสริมการลงทุน

ส่วนการครอบครองห้องชุด มาตรา 19 ทวิ พ.ร.บ. อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ระบุว่าสามารถทำได้ แต่ต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมด

แต่ทั้งนี้ ชาวต่างชาติที่จะรับสิทธิพิเศษดังกล่าวได้ จะต้องเป็น

1.ประชากรผู้มีความมั่งคั่งสูง คือ ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือในอสังหาริมทรัพย์

มีรายได้ส่วนบุคคลขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา และมีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1,000,000 ดอลลาร์ รวมถึงมีประกันสุขภาพที่ได้รับการรับรอง คุ้มครองค่ารักษา 100,000 ดอลลาร์ขึ้นไป ตลอดระยะเวลาถือวีซ่า

2.ผู้เกษียณอายุที่อายุ 50 ปีขึ้นไป ต้องมีรายได้สำหรับการเกษียณมั่นคงเป็นประจำจากต่างประเทศ และลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ดอลลาร์ในพันธบัตรรัฐบาลไทย หรือลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือในอสังหาริมทรัพย์

รวมถึงมีรายได้ขั้นต่ำปีละ 40,000 ดอลลาร์ หรือ 80,000 ดอลลาร์ และมีประกันสุขภาพที่ได้รับการรับรอง คุ้มครองค่ารักษา 100,000 ดอลลาร์ขึ้นไป ตลอดระยะเวลาถือวีซ่า

3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทยให้กับนายจ้างในต่างประเทศ ได้แก่ ผู้ประกอบอาชีพด้านดิจิทัล และพนักงานองค์กรขนาดใหญ่และใกล้จะเกษียณอายุ

4.ผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ และจะเข้ามาทำงานในประเทศไทยให้บริษัทในอุตสาหกรรมเป้าหมาย ตาม พ.ร.บ.การเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ

หรือเข้ามาทำงานหน่วยงานของรัฐ หรือเป็นอาจารย์มหาวิทยาลัย มีรายได้ส่วนบุคคล เช่น เงินเดือน รายได้จากการลงทุน ปีละ 80,000 ดอลลาร์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือปีละ 40,000 ดอลลาร์

ทั้งหมดนี้อาจถือเป็นข้อดีสำหรับชาวต่างชาติที่มีกำลังทรัพย์ เพราะไทยมีค่าครองชีพต่ำกว่าหลายประเทศ มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม โดยเฉพาะอย่างยิ่งด้านสาธารณสุข ที่สามารถเข้าถึงการรักษาพยาบาลได้ง่ายดาย รวมทั้งให้ผลตอบแทนสูงกว่าบางประเทศ

โดยนางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย กล่าวว่า “ผู้ซื้อชาวจีนสนใจอสังหาริมทรัพย์ของไทยมาก เนื่องจากให้ผลตอบแทนต่อปีมากกว่า 5% ซึ่งสูงกว่าในประเทศบ้านเกิดของตนเอง”

ดังนั้น ถ้าหลายสิ่งหลายอย่างง่ายขึ้นและเป็นจริงตามมาตรการนี้ทั้งหมด ประเทศไทยก็ถือได้ว่าเป็นจุดหมายที่ควรค่าแก่การมาลงหลักปักฐานลงทุนในระยะยาว และใช้ชีวิตหลังเกษียณ

[มาตรการนี้คือหนทางระบายสต๊อก]

ตัดมาที่ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กันบ้าง ดูเหมือนว่าหากมาตรการนี้มีผลบังคับใช้จริง ก็คงจะทำให้ได้ยิ้มออกกันครั้งใหญ่ หลังจากเหลืออสังหาฯ แนวดิ่งและแนวราบค้างสต๊อกมาสักพักแล้ว และไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัวในเร็ววัน

โดยที่ผ่านมามีหลายสำนักออกมาให้ความคิดเห็นในเรื่องนี้ ซึ่งส่วนใหญ่เห็นด้วยกับมาตรการ เพราะมองว่าจะช่วยระบายสต๊อกอสังหาฯ ได้มากขึ้น แต่ก็ได้เสนอให้ภาครัฐต้องควบคุมดูแลให้ดี มีการกำหนดพื้นที่และราคาให้ชัดเจน พร้อมทั้งดูแลเรื่องอื่นควบคู่กันไป

ซึ่งเมื่อต้นปี ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลที่น่าสนใจว่า การขยายสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับคนต่างชาติมากกว่า 49% นั้น อาจจะมีความจำเป็นเพียงในบางพื้นที่เท่านั้น

เช่น พื้นที่ส่งเสริมการลงทุนด้านอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว ศูนย์กลางธุรกิจและพาณิชยกรรม อย่างกรุงเทพฯ EEC เชียงใหม่ และภูเก็ต เป็นต้น

และห้องชุดในระดับราคาที่ควรส่งเสริมให้เพิ่มสัดส่วนคือห้องชุดราคามากกว่า 5 ล้านบาท เพื่อป้องกันไม่ให้ต่างชาติกว้านซื้อ ส่วนบ้านและที่ดิน ควรกำหนดให้คนต่างชาติซื้อราคาสูงกว่า 15 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากผู้ซื้อชาวไทย 90% เป็นบ้านจัดสรรในระดับราคาไม่เกิน 15 ล้านบาท

รวมถึงควรกำหนดสิทธิในการโหวต (Voting Right) ของคนต่างชาติในนิติบุคคลบ้านจัดสรรให้มีได้ไม่เกิน 49% เพื่อให้เจ้าของร่วมคนไทยมีสิทธิกำหนดกฎระเบียบต่างๆ ให้สอดคล้องกับบรรทัดฐานทางสังคม

“นอกจากนี้ ตลาดการเช่าระยะยาวยังมีขนาดเล็กมาก อาจเป็นเพราะระยะเวลาในการให้เช่าเพียง 30 ปี และต่อได้ครั้งละ 30 ปี ยังไม่จูงใจมากพอ ดังนั้นหากขยายเวลาเช่าระยะยาวออกเป็น 50 ปี และต่อได้อีก 40 ปี ก็น่าจะสร้างความมั่นใจในการตัดสินใจของต่างชาติมากขึ้น”

ซึ่งหลังจากที่ ครม. มีมติเห็นชอบแล้ว นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมามีกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณนิยมเลือกมาอยู่อาศัยในเมืองไทยอยู่แล้ว

ดังนั้น ถ้ามีการส่งเสริมจะทำให้การตัดสินใจง่ายขึ้น โดยเห็นด้วยทั้งการเพิ่มโควต้าซื้อคอนโดฯ เกิน 49% และการเพิ่มโอกาสให้ต่างชาติซื้อกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบได้ แต่ต้องกำหนดเป็นโซนนิ่ง ไม่ใช่ซื้อได้ทั้งหมด

ซึ่งถ้ารัฐบาลต้องการออกจากวิกฤตก็ต้องกระตุ้นการลงทุนอสังหาฯ เพราะเป็นอุตสาหกรรมต้นน้ำที่จะช่วยผลักดันอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่องอีกมาก เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงาน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ให้ฟื้นตัวไปด้วย

ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความเห็นว่า ชาวต่างชาติจะมีความต้องการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ (Gig worker) ที่ต้องการความยืดหยุ่นในการทำงานทางไกล หรือ Remote working

ซึ่งความต้องการจากชาวต่างชาติจะสูงขึ้นเมื่อประเทศเปิดเต็มที่และวีซ่ามีอายุนานขึ้น ดังนั้นรัฐบาลควรโฟกัสเรื่องการฉีดวัคซีน โดยเฉพาะใน กทม. และเมืองเศรษฐกิจอื่นๆ การให้วีซ่าระยะยาวเพื่อดึงดูดการเข้ามาใช้บริการทางการแพทย์ การอำนวยความสะดวกในการขอใบอนุญาตทำงาน (work permit) และการจูงใจให้ซื้อเพื่อการลงทุน เพราะเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว ราคามีโอกาสขยับเพิ่มได้อีก

ขณะที่ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า สำหรับครึ่งปีแรกของ 2564 ทั่วประเทศมีอสังหาฯ เหลือขาย 283,491 หน่วย

โดยกระจุกอยู่ในพื้นที่ กทม.- ปริมณฑล 165,003 หน่วย มูลค่า 826,809 ล้านบาท เป็นอาคารชุด 41% บ้านจัดสรร 59% แต่มาตรการใหม่นี้ถือเป็นเพียงอาหารเสริม เมื่อบังคับใช้แล้วจะเป็นปัจจัยบวก แต่ไม่ใช่กำลังซื้อหลักของตลาดในยุคโควิด

เพราะวิกฤตเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อของคนในประเทศสำคัญที่สุด ถ้ารัฐบาลทำให้คนไทยสามารถมีรายได้มั่นคง และกล้าใช้จ่ายเงิน การซื้ออสังหาฯ ก็จะตามมาเอง

[ทางรอดเศรษฐกิจไทย หรือขายชาติ]

แม้จะถึงคราวที่ภาครัฐมีหนทางสร้างรายได้ และภาคธุรกิจอสังหาฯ ยิ้มออก แต่ประชาชนหลายฝ่ายกำลังถกเถียงเรื่องนี้กันอยู่ในโซเชียลมีเดีย ตั้งแต่ ครม.มีมติดังกล่าว ลากยาวมาถึงปัจจุบัน

โดยส่วนใหญ่มองว่านี่คือการ ‘ขายชาติ’ เพราะว่ามาตรการนี้ไม่ต่างจากการยกประเทศให้ต่างชาติ ปิดกั้นโอกาสการมีที่อยู่อาศัยเป็นหลักแหล่งของคนรุ่นใหม่ และสร้างภาระการเช่าที่อยู่อาศัยราคาแพงในอนาคต จากการที่คนต่างชาติกว้านซื้อมาปล่อยเช่าต่อให้คนไทย

จนถึงกับมีคำพูดหนึ่งว่า อนาคตอาจได้กลายเป็นเขตปกครองพิเศษไท่กั๋ว (คำว่าประเทศไทยในภาษาจีน) ขึ้นมาจริงๆ ก็ได้

ในขณะที่บางส่วน มองว่านี่เป็นเรื่องปกติที่ทำได้ ถ้าชาวต่างชาติคนนั้นจำเป็นต้องมาอยู่ในไทยแบบระยะยาว และทำทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากประเทศอื่น เช่น ออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา ก็เปิดโอกาสให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ต่างกัน

แต่ทั้งนี้รัฐบาลต้องมีทางออกให้คนในประเทศด้วย เช่น มีกฎหมายควบคุมดูแลเรื่องนี้อย่างชัดเจน ส่งเสริมให้คนรุ่นใหม่มีโอกาสเข้าถึงการเป็นเจ้าของอสังหาฯ เป็นต้น

สุดท้ายแล้ว ไม่ว่านี่จะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจหรือการขายชาติอย่างที่บางคนกล่าว แต่ต้องยอมรับว่า ครม. อนุมัติมาตรการนี้ไปแล้ว ดังนั้นสิ่งที่พอจะทำได้ช่วยกันจับตาดูต่อไปว่า ในขั้นตอนการร่างกฎหมายต่อจากนี้ จะมีรายละเอียดที่ชัดเจนในการควบคุมดูแลเรื่องนี้หรือไม่ อย่างไร เพื่อท้ายที่สุดไม่ให้คนไทยเสียเปรียบต่างชาตินั่นเอง

อ้างอิง

‘อสังหาฯ’ดิ้นสู้โควิด หั่นราคา-โละสต๊อก-แลนด์แบงก์

https://news.thaipbs.or.th/content/306806

https://brandinside.asia/phuket-sandbox-7-plus-7-extension/

https://www.thansettakij.com/property/489437

https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ต่างชาติ-4-กลุ่มหลัก-ซื้อที่ดินในไทยได้-49920

ศูนย์ข้อมูลชี้ นโยบาย “เปิดรับต่างชาติซื้อบ้าน” ช่วยกระตุ้นอสังหาฯไทย

https://www.dol.go.th/registry/DocLib6/15-คนต้างด้าวถือครองที่ดินและห้องชุด.pdf

https://www.bangkokpost.com/business/2182475/bangkok-property-market-to-improve-in-2022

https://www.prachachat.net/prachachat-top-story/news-763904