บ้านว่าง รกร้าง ไม่มีคนอยู่อาศัย เป็นปัญหาที่ญี่ปุ่นเจอมาสักพักแล้ว จากวิกฤตประชากร อัตราการเกิดน้อยลง แต่ผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น ผู้คนในชนบทโยกย้ายไปอยู่ในเมือง นอกจากนี้ยังต้องจ่ายภาษีเกี่ยวกับบ้านและที่ดินในอัตราที่สูงด้วย

สาเหตุเหล่านี้ ยิ่งทำให้เกิดบ้านว่างในประเทศญี่ปุ่นเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ TODAY Bizview สรุปวิกฤตนี้ พร้อมพาย้อนดูว่า ประเทศไทย จะเจอกับสถานการณ์บ้านว่าง เช่นเดียวกันหรือไม่?

[จากวิกฤตประชากร สู่ปัญหาบ้านว่างในประเทศญี่ปุ่น]

บ้านร้างญี่ปุ่นมักเจอในต่างจังหวัด ซึ่งจำนวนค่อยๆ เพิ่มมากขึ้น จนถึงระดับที่น่าจะเป็นห่วง ในปี 2018 ญี่ปุ่นมีจำนวนบ้านว่างทั้งสิ้น 8.5 ล้านหลัง หรือราว 14% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในประเทศ 

สถาบันวิจัยโนมูระ คาดการณ์ว่าบ้านร้างในญี่ปุ่น อาจพุ่งเกิน 30% หรือราว 22 ล้านหลัง ภายในปี 2576 ไม่แน่ว่าในอนาคต จำนวนบ้านร้างอาจมากเกินกว่าจำนวนครัวเรือนทั้งหมดในประเทศญี่ปุ่น ก็เป็นไปได้

บ้านว่างหรือบ้านร้าง ในญี่ปุ่นมีคำเรียกว่า Akiya (อากิยะ) ตามสถิติของรัฐบาล พื้นที่รวมของอากิยะในญี่ปุ่น มากกว่าพื้นที่บนเกาะคิวชูด้วยซ้ำ 

ปัญหาสำคัญ เกิดจากโครงสร้างประชากรญี่ปุ่นลดลงมานานหลายสิบปี ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงลดลงตามไปด้วย โดยประชากรญี่ปุ่นมีอัตราการเกิดน้อย แต่ผู้สูงอายุกลับเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ 

ยิ่งในช่วงการระบาดของโควิด 19 ชาวต่างชาติอพยพย้ายกลับประเทศ ผู้เสียชีวิตจากโรคระบาด ยิ่งทำให้จำนวนคนในญี่ปุ่นลดลง ตอกย้ำปัญหาบ้านว่างเพิ่มขึ้นมากไปอีก

[ภาษีแพง ขายต่อยาก อีกหนึ่งสาเหตุ บ้านถูกทิ้งร้าง]

ผู้สูงอายุที่เสียชีวิตไปบางคนไม่ได้ระบุชื่อผู้รับมรดก หรือบางครั้งบรรดาลูกหลานก็โยกย้ายไปอยู่ที่อื่น บ้านจึงถูกทิ้งไว้เฉยๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด มีบ้านถูกทิ้งรกร้างอยู่เป็นจำนวนมาก เนื่องจากคนรุ่นใหม่ละทิ้งบ้านเกิดของตน ไปตั้งรกรากอยู่ในเมืองเพื่อทำงานหรือสร้างครอบครัวใหม่ 

การจะขายบ้านยิ่งยาก เพราะในชนบทมีความต้องการที่อยู่อาศัยต่ำ หรือถ้าจะเก็บไว้เก็งกำไร ก็อาจขาดทุนได้ เพราะราคาอสังหาฯ ในชนบทของญี่ปุ่นค่อนข้างนิ่ง ส่วนในเมืองราคาอสังหาฯ ก็แพงลิ่ว คนเข้าถึงยาก ส่วนใหญ่จึงนิยมเช่าอะพาร์ตเมนต์อยู่มากกว่า

นอกจากนี้ คนจำนวนไม่น้อยยังหลีกเลี่ยงที่จะรับมรดกบ้านด้วย เพราะไม่อยากจ่ายภาษีบ้านหลังที่ 2 ซึ่งคนญี่ปุ่นต้องเสียภาษีตั้งแต่บ้านหลังแรก ไม่ได้รับการยกเว้นเหมือนประเทศไทย ไหนจะมีค่าใช้จ่ายจิปาถะ ทั้งค่าบำรุงรักษา และต้องจ่ายค่าภาษีมรดกที่สูงมากด้วย

หรือถ้าจะทุบบ้านทิ้งให้เหลือแต่ที่ดินก็คงไม่มีใครอยากทำ เพราะต้องเสียค่ารื้อถอน และยังต้องจ่ายภาษีที่ดินเปล่า หลายคนจึงเลือกที่จะปล่อยบ้านทิ้งร้างไว้ 

ปัจจุบันในญี่ปุ่น มีบ้านที่ไม่สามารถระบุตัวตนเจ้าของได้ มากถึง 11% 

หากไม่จัดการปัญหาบ้านว่างรกร้างเหล่านี้ ย่ิงนานวันไป ยิ่งส่งผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ เช่น ปัญหาสุขอนามัย จากการที่บ้านร้างบางหลังได้กลายเป็นที่ทิ้งขยะหรือของเก่า เป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์และแมลงต่างๆ ที่อาจก่อเกิดอันตรายต่อเพื่อนบ้านได้

บ้านร้างยังเสี่ยงพังทลายได้ง่ายในกรณีที่เกิดภัยพิบัติทางธรรมชาติ เช่น พายุไต้ฝุ่นและแผ่นดินไหว เนื่องจากบ้านหรืออาคารนั้นเก่าทรุดโทรม ขาดคนดูแล พอเกิดเหตุก็อาจสร้างความเสียหายและกลายเป็นภาระของชุมชน

[ ญี่ปุ่น ออกนโยบาย แก้ปัญหาบ้านร้างล้นเมือง ] 

ในเดือนเมษายน พ.ศ. 2564 รัฐบาลญี่ปุ่น ปรับปรุงกฎหมายการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์เพื่อแก้ปัญหาอาคารบ้านเรือนร้าง ผ่านมาตรการปรับเงินเจ้าของทรัพย์สินที่ไม่ได้จดทะเบียนผู้รับมรดก เผื่อไว้ในกรณีเสียชีวิต และยังสามารถโอนทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างเป็นของรัฐบาลได้ หากมีความจำเป็น

เสริมกับนโยบายเดิมของญี่ปุ่นที่เคยจัดตั้ง ‘ธนาคารอากิยะ’ (Akiya Banks) เว็บไซต์สำหรับซื้อขายแลกเปลี่ยนบ้านร้างในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ โดยมีราคาขายที่ถูกมาก เริ่มต้นประมาณ 50,000 เยน หรือ 14,000 บาทไปจนถึงหลักแสนบาท ส่วนบ้านที่มีสภาพทรุดโทรมมาก รัฐบาลจะแจกให้ฟรีๆ ไปเลย 

ส่วนมาตรการอื่นๆ ก็มีอีกเยอะ ไม่ว่าจะเป็นการให้เงินสนับสนุนค่าซ่อมแซมบ้านที่เสื่อมโทรม ให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด เพื่อดึงดูดกลุ่มคนใหม่ๆ เข้ามา เปลี่ยนบ้านว่างให้เป็นประโยชน์ 

การจัดตั้งธนาคารอากิยะ และมาตรการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ร้าง ช่วยลดอัตราบ้านร้างลงได้พอสมควร แต่ในภาพรวมก็ยังลดลงไปไม่มากนัก 

รัฐบาลท้องถิ่นของบางเมือง วางแผนเดินหน้าเก็บภาษีสิ่งปลูกสร้างรกร้าง หรือระบบภาษีบ้านเปล่าด้วยตนเอง เช่นในเมืองเกียวโต เมื่อไม่มีนักท่องเที่ยวในช่วงโควิด 19 เมืองก็ขาดรายได้ไปมาก 

เกียวโตต้องเผชิญปัญหาหนี้สินล้น ขณะเดียวกันก็กำลังประสบปัญหาอัตราประชากรลดลง จำนวนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น ปัจจุบันบ้านร้างในเกียวโตมีมากเป็นหมื่นหลัง คาดว่าในอนาคต จำนวนบ้านว่างจะเพิ่มขึ้นอีกมาก และอาจไปทำลายทัศนียภาพของการเป็นเมืองท่องเที่ยวด้วย 

รัฐบาลท้องถิ่นเกียวโต จึงวางแผนจัดเก็บภาษีและค่าปรับต่างๆ เพื่อลดบ้านว่างรกร้างและสร้างรายได้เข้าเมืองได้อีกวิธีหนึ่ง หากรัฐบาลเกียวโตทำสำเร็จ วิธีการนี้อาจกลายเป็นแผนแม่บทสำหรับรัฐบาลท้องถิ่นอื่นๆ ต่อไปได้ 

ภาคเอกชนก็เอาด้วย มีบริษัทหลายแห่งในญี่ปุ่นได้ทำโครงการปรับปรุง เปลี่ยนทรัพย์สินที่ถูกทิ้งร้างให้กลายเป็นพื้นที่ชุมชนที่มีชีวิตชีวา สร้างร้านอาหาร สถานพยาบาล ศูนย์กีฬา ร้านกาแฟ เกสต์เฮาส์ โคเวิร์คกิ้งสเปซ พื้นที่จอดรถ และลานชุมชน บนพื้นที่บ้านร้างเดิม เปิดให้ผู้คนเข้ามาใช้บริการได้ 

หรือจะเป็นบริษัทสตาร์ทอัป ADDress แพลตฟอร์มเช่าที่พักทั่วประเทศญี่ปุ่น คล้ายกับ Airbnb จูงใจให้เจ้าของบ้านเปลี่ยนโฉมบ้านที่ถูกทิ้งร้างให้กลายเป็นที่พักคุณภาพ แล้วบริษัทจะหาผู้เข้าพักให้ สร้างรายได้จากการเช่าให้แก่เจ้าของได้อีกทาง

นอกจากนี้ยังมีบริษัทที่ให้บริการที่ปรึกษาด้านการจัดการทรัพย์สิน คนที่ไม่รู้ว่าจะทำยังไงกับบ้านและที่ดินที่มีอยู่ จะได้รับคำแนะนำอย่างเหมาะสม โดยบริษัทจะเสนอทางเลือกที่คุ้มค่ามากที่สุด โดยมีบริการโปรโมตวิดีโอทางโซเชียลมีเดีย เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ดียิ่งขึ้น 

[ สถานการณ์บ้านว่างในไทย บ้านขายมีเยอะ แต่คนที่ซื้อได้ อาจมีไม่เยอะ ]

อัตราประชากรลดลง เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นไปทั่วโลก ไม่เว้นแม้แต่ประเทศไทย แต่ถ้าถามว่าไทยจะเจอสถานการณ์ ‘บ้านร้าง’ เหมือนในญี่ปุ่นหรือไม่ คำตอบคือเจอ แต่ยังไม่มาก ตอนนี้ยังไม่ใช่ปัญหาใหญ่อะไร 

ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) บอกไว้ว่า ไทยมีบ้านร้างประมาณ 1,309,551 หน่วย คิดเป็น 4.7% จากที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่มีทั้งหมดราว 27,708,635 หน่วย หรือคิดง่ายๆ ให้เห็นภาพ บ้านทุกๆ 21 หลัง จะมีบ้านว่างอยู่ 1 หลัง

เฉพาะในกรุงเทพฯ มีบ้านว่างอยู่ประมาณ 500,000 หลัง ซึ่งบ้านว่างเหล่านี้ ถ้าปล่อยทิ้งไว้เฉยๆ ก็ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจใดๆ ยิ่งในแต่ละปีก็มักจะมีบ้านและคอนโดยูนิตใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก 

ปัญหาที่ตามมาคือ อุปทานใหม่และอุปทานเดิมจะสะสมรวมกันอยู่ในตลาดเยอะขึ้น ส่งผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาฯ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไทยตอนนี้ยังไม่ฟื้นตัวดี ในช่วงโควิด 19 หนึ่งในอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดก็คืออสังหาริมทรัพย์ 

รัฐบาลพอมีมาตรการที่ช่วยกระตุ้นให้คนขายบ้านว่างเช่นกัน ยกตัวอย่าง การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีของคนที่มีบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ปีนี้ต้องเสียภาษี 100% แต่ข้อเสนอเพิ่มเติมจากทาง AREA คือ ควรจะปรับอัตราภาษีให้อิงไปตามมูลค่าอสังหาฯ ที่ซื้อขายจริงในตลาดน่าจะเหมาะสมกว่า 

รวมถึงนำบ้านที่ไม่มีการเคลื่อนไหวและไม่ได้เสียภาษีติดต่อกันถึง 3 ปี มาประมูลขายเพื่อชำระภาษีที่ค้างไว้ และนำเงินส่วนที่เหลือเข้าสถาบันการเงิน เป็นต้น 

ซึ่งบางคนก็อาจจะเห็นด้วยหรือไม่เห็นด้วย…ประเด็นนี้ ก็ว่ากันไป

ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องย้อนมาดูฝั่งของผู้บริโภคด้วย ว่ามีกำลังซื้อมากแค่ไหน? เพราะอย่าลืมว่าประเทศไทย บ้านและที่ดินไม่ใช่ของราคาถูก มีกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อเก็งกำไรเยอะ ยิ่งดันราคาอสังหาฯ บ้านเราขึ้นไปสูงมาก 

ส่วนคนซื้อเพื่ออยู่จริงหรือกลุ่มเรียลดีมานด์ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อย-ปานกลางทั้งนั้น แม้ต้องการซื้อบ้านมือสอง เช่น บ้านว่าง แต่กลับมีแนวโน้มติดปัญหากู้สินเชื่อธนาคารไม่ผ่าน ท่ามกลางปัญหาทางเศรษฐกิจ ทั้งเงินเฟ้อ ข้าวของราคาแพง แต่ระดับรายได้ต่ำ 

คนที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุดก็คงหนีไม่พ้นกลุ่มที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง บ่อยครั้งที่ผู้ซื้อกลุ่มเหล่านี้พลาดโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยไปอย่างน่าเสียดาย 

สรุปสถานการณ์อสังหาฯ ในประเทศไทยที่ “บ้านขายมีเยอะ แต่คนที่ซื้อได้อาจมีไม่เยอะ” ไม่ใช่ว่าคนไทยไม่ต้องการบ้าน ตรงกันข้าม…คนไทยที่ไม่มีบ้าน ไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง มีอยู่เป็นจำนวนมาก

แต่อุปสรรคใหญ่คือราคาอสังหาฯ ที่แพงลิบลิ่ว ส่วนมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐเอง ก็ยังไม่มากเท่าที่ควร แถมยังไม่มีการกฎหมายควบคุมราคาอสังหาฯ ให้มันสมเหตุสมผล ดังนั้นการที่ราคาอสังหาฯ ไทยบ้านพุ่งสูง แต่สุดท้ายไม่ค่อยมีคนซื้อ…ก็คงไม่ใช่เรื่องแปลกอะไร

อ้างอิงข้อมูล : Japantimes, BBC, FT, Japantoday, Nikkei, Citycracker, Brandthink, Thansettakij