สิงคโปร์ พลิกสลัมสู่ตึกสูง ด้วยโมเดล ‘รัฐสร้างบ้าน’ ให้ประชาชน

เคยได้ยินประโยคนี้ไหม ‘Housing a Nation, Building a City 

สิงคโปร์ ประเทศที่เจริญก้าวหน้าแห่งนี้ มีรากฐานมาจากการสร้างเมืองที่มั่นคง แม้จะเป็นประเทศเล็กๆ มีพื้นที่จำกัด ประชากรหนาแน่นสูง แต่ชาวสิงคโปร์กลับเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากถึง 90% ติดอันดับ 2 ของโลก 

ซึ่งผู้ที่นำการขับเคลื่อน พัฒนาที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ คือ ‘รัฐบาล’ บทความนี้พาไปดูนโยบายด้านที่อยู่อาศัยของประเทศสิงคโปร์ ที่ขึ้นชื่อว่าเป็นตัวอย่างการพัฒนาที่ควรเอาเยี่ยงอย่าง สามารถพลิกฟื้นชุมชนแออัด เปลี่ยนพื้นที่สลัมให้กลายเป็นบ้านในตึกสูงได้อย่างยั่งยืน เค้าทำได้อย่างไร?

เปลี่ยนสลัมแออัด สร้างบ้านให้ประชาชนในตึกสูง

สิงคโปร์ ประเทศที่มีขนาดพื้นที่เพียงแค่ครึ่งเดียวของกรุงเทพมหานคร ราว 719 ตารางกิโลเมตร จำนวนประชากรอยู่ที่ประมาณ 5.5 ล้านคน สิงคโปร์ เป็นประเทศที่เปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานเป็นจำนวนมาก เนื่องจากเป็นศูนย์กลางธุรกิจ การเงิน เศรษฐกิจและการค้าของภูมิภาค 

ดังนั้นพอเทียบจำนวนประชากรกับขนาดพื้นที่ของประเทศแล้ว ความหนาแน่นจึงสูงติดอันดับที่ 2 ของโลกเลยทีเดียว โดยอยู่ที่ 7,650 คนต่อตารางกิโลเมตร สูงกว่าฮ่องกง

แต่ถ้าเทียบสภาพแวดล้อมกันแล้ว พบว่าสิงคโปร์สามารถจัดสรรพื้นที่อยู่อาศัยได้อย่างเพียงพอและเป็นสัดส่วนมากกว่า ไม่ได้รู้สึกแออัดหลังชนฝาเท่ากับแฟลตในฮ่องกง ส่วนบรรยากาศเมือง ตึกราบ้านช่องก็เป็นระเบียบเรียบร้อย นอกจากนี้ชาวสิงคโปร์ก็มีสัดส่วนเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากถึง 90% ติดอันดับ 2 ของโลก รองจากประเทศโรมาเนีย

แต่กว่าที่สิงคโปร์จะสามารถบริหารจัดการที่ดิน สร้างที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนได้อย่างเพียงพอ พัฒนาเมืองให้เจริญก้าวหน้าและเป็นระเบียบเรียบร้อยสวยงามได้อย่างทุกวันนี้ สิงคโปร์ก็เคยประสบปัญหาที่อยู่อาศัยขาดแคลนมาก่อน เนื่องจากประชากรหนาแน่น สภาพแวดล้อมแออัด และมีชุมชนสลัมอยู่หลายแห่ง เช่นเดียวกับหลายๆ ประเทศที่กำลังประสบปัญหาการขยายตัวของประชากร ในขณะที่พื้นที่ของเมืองนั้นไม่เพียงพอ ทรัพยากรของประเทศมีไม่มากนัก

ย้อนไปในปีค.ศ. 1959 ช่วงที่สิงคโปร์กำลังเริ่มก่อตั้งประเทศ หลังจากการรอดพ้นการเป็นอาณานิคมของอังกฤษ ในช่วงเวลานั้นมีผู้คนอพยพมายังเกาะสิงคโปร์จำนวนมาก เต็มไปด้วยคนหลากหลายเชื้อชาติ ไม่ว่าจะเป็น ชาวจีน ชาวอินเดีย ชาวมาเลเซีย ปัญหาที่ตามมาอีกอย่างคือการแยกเชื้อชาติ 

ในช่วงเวลานั้น สิงคโปร์อยู่ภายใต้การนำของ ลี กวน ยู  ผู้ซึ่งเป็นนายกรัฐมนตรีคนแรกของสิงคโปร์ ผู้ที่ทำให้ประเทศเกาะเล็กๆ แห่งนี้กลายเป็นผู้นำทางด้านเศรษฐกิจ การค้าในภูมิภาค พร้อมผงาดเป็นเสือตัวที่ 4 แห่งเอเชีย การพัฒนาประเทศของ
ลี กวน ยู มุ่งเน้นไปที่หลายด้าน หนึ่งในนั้นคือการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ โดยเฉพาะการแก้ไขปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน

ในปีค.ศ. 1960 รัฐบาลสิงคโปร์ได้ตั้งหน่วยงานที่ชื่อว่า Housing & Development Board (HDB) หรือหน่วยการเคหะแห่งชาติของสิงคโปร์ โดยจัดตั้งขึ้นมาแทนที่หน่วยงาน Singapore Improvement Trust หรือ SIT ที่เคยก่อตั้งขึ้นมาแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย จากการขยายตัวของประชากรที่เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว

หน่วยงาน HDB ได้ทำหน้าที่วางแผน พัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนสิงคโปร์อย่างต่อเนื่อง โดยสร้างบ้านของรัฐบาลหรือที่เรียกว่า Public Housing บทบาทในช่วงแรกของ HDB ได้แก้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย พลิกฟื้นพื้นที่สลัม โดยการเวนคืนที่ดินมาเป็นของรัฐกว่า 44% และได้ขยับมาเป็น 90% ในปัจจุบัน เพื่อให้ง่ายต่อการบริหารจัดการ 

รัฐบาลได้แบ่งสันปันส่วนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเมือง สร้างพื้นที่สาธารณะต่างๆ รวมถึงสร้างโครงการที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนให้ครอบคลุมและรวดเร็วที่สุด โดยพัฒนาในรูปแบบของแฟลตหรือบ้านแนวสูง พร้อมมีระบบสาธารณูปโภคต่างๆ และส่ิงอำนวยความสะดวกที่จำเป็น

ภายในระยะเวลาไม่นาน รัฐบาลของลี กวน ยู สร้างที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนอย่างทั่วถึงและรวดเร็ว นอกจากนี้ยังได้ฟื้นฟูความเสียหาย แก้ปัญหาคนไร้บ้านนับหมื่นคน จากเหตุการณ์เพลิงไหม้สลัมครั้งใหญ่ ในปีค.ศ. 1961 

แฟลตของ HDB ช่วยลดความแออัดในชุมชนได้มากเลยทีเดียว นอกจากนี้รัฐบาลยังได้พัฒนาพื้นที่สาธารณะ โครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของเมืองอย่างต่อเนื่อง และได้ผลักดันให้สิงคโปร์เป็น ‘The Garden City’ สร้างพื้นที่เมืองสีเขียว ทำให้ต้นไม้เป็นส่วนหนึ่งของชีวิตพลเมือง

ไม่กี่ปีต่อจากนั้น HDB ได้เริ่มขายโครงการที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนสิงคโปร์ ซึ่งขายในราคาที่จับต้องได้ ไม่แพงจนเกินไป วัตถุประสงค์หลักเพื่อสนับสนุนให้ประชาชนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยรัฐบาลได้เข้ามาควบคุมการก่อสร้าง กำหนดราคาขายและเงื่อนไขของผู้ซื้อ เพื่อไม่ให้ราคาอสังหาฯ พุ่งสูงจนเกินไป ป้องกันการเก็งกำไร 

ผ่านไปแค่ 10 ปี HDB ได้สร้างโครงการที่อยู่อาศัยมากถึง 54,000 แห่งทั่วประเทศ จนปัจจุบันมีโครงการของ HDB มากกว่า 1.2 ล้านแฟลต ใน 24 เมืองทั่วสิงคโปร์ และอยู่ใน 3 พื้นที่นอกเกาะสิงคโปร์ สรุปคือ 80% ของที่อยู่อาศัยของประชาชนสิงคโปร์ เป็นโครงการที่พัฒนาโดยรัฐบาล

ทำความรู้จัก HDB Flat บ้านในตึกสูงของสิงคโปร์

เกือบ 63 ปีแล้ว ที่หน่วยงานการเคหะแห่งชาติสิงคโปร์ หรือ HDB พัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน โดยปกติชาวสิงคโปร์ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยหรือรายได้สูง ก็ตามมักซื้อ HDB Flat เพื่ออยู่อาศัย แตกต่างจากประเทศอื่นๆ ที่โครงการ Public House ส่วนใหญ่ มักสร้างเพื่อคนที่มีรายได้น้อยเป็นหลัก แต่สำหรับ Public House ของสิงคโปร์ เป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่สร้างมาเพื่อคนทุกกลุ่ม ทุกระดับรายได้

สำหรับเหตุผลที่ทำให้ HDB Flat ได้รับความนิยม เนื่องจากราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมที่พัฒนาโดยเอกชนถึง 20-30% ในขณะที่คุณภาพดีไม่แพ้กัน บางโครงการของ HDB ได้พื้นที่ห้องกว้างขวาง ออกแบบได้อย่างเป็นสัดส่วน มีห้องให้เลือกหลายรูปแบบ หลายโครงการ และอยู่ได้หลายคน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ 

ผู้ที่สนใจอยากซื้อ HDB Flat จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่างๆ ที่รัฐบาลกำหนดไว้ชัดเจน โดยผู้ซื้อจะต้องเป็นชาวสิงคโปร์ 3 กลุ่มหลักๆ ดังนี้ 

– กลุ่มที่ 1 คู่รักและครอบครัว 

– กลุ่มที่ 2 ผู้สูงอายุ มีอายุ 55 ปีขึ้นไป 

– กลุ่มที่ 3 คนโสดที่มีอายุ 35 ปีขึ้นไป 

นอกจากนี้ยังมีเงื่อนไขอื่นๆ ประกอบอีกหลายอย่าง พร้อมทั้งกำหนดสัดส่วนเชื้อชาติของผู้ซื้อในแต่ละโครงการไว้ด้วย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการแบ่งแยกเชื้อชาติ ส่วนสัญญาซื้อขายจะไม่ใช่การซื้อขาด แต่เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 99 ปีกับทางรัฐบาล และแม้จะเป็นสัญญาเช่า แต่ด้วยระยะเวลาที่นานถึง 99 ปี เท่ากับว่าผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของอยู่อาศัยได้ตลอดช่วงชีวิตของตัวเอง และยังสามารถส่งต่อเป็นมรดกตกทอดให้กับลูกหลานตามกฏหมาย

อีกกฏเกณฑ์สำคัญของการซื้อ HDB Flat คือห้ามขายต่อภายในระยะเวลา 5 ปีแรก เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ทางรัฐบาลยังได้จัดตั้งกองทุน Central Provident Fund หรือ CPF เป็นกองทุนประกันสังคมภาคบังคับ เพื่อช่วยให้ประชาชนสิงคโปร์ได้ออมเงินสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง

โครงการ HDB รุ่นเก่าๆ โดยส่วนใหญ่ มักออกแบบอย่างเรียบง่าย ไม่ได้หวือหวาสวยงามมากมายอะไร เน้นเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ภายในอาคารไม่มี Facility เช่น สระว่ายน้ำหรือฟิตเนส แต่หากเป็น HDB Flat รุ่นใหม่ๆ มักมีการออกแบบที่สวยงาม ทันสมัยมากขึ้น บางโครงการอาจเพิ่มเติมพื้นที่ส่วนกลางให้คล้ายกับโครงการของเอกชน

นอกจากนี้ HDB ยังได้พัฒนาพื้นที่สาธารณะในระดับย่าน เปิดให้คนที่อาศัยอยู่ในแต่ละตึกหรือในละแวกเดียวกัน สามารถเข้ามาใช้งานร่วมกันได้ ซึ่งก็มีทั้งสนามกีฬา สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ พื้นที่นั่งเล่น พื้นที่สันทนาการต่างๆ เปรียบเสมือนเป็น ศูนย์กลางที่ช่วยสร้างปฏิสัมพันธ์ ทำกิจกรรมร่วมกัน ของคนในชุมชน ดึงดูดให้ผู้คนออกมาใช้ชีวิต ไม่ใช่แค่อาศัยอยู่ในห้องเล็กๆ 

ข้อดีอีกอย่างของ HDB Flat โครงการส่วนใหญ่มักอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ของเมือง เช่น รถไฟฟ้า MRT,  ป้ายรถบัสประจำทาง, โรงเรียน, สถานพยาบาล และแหล่งอาหารการกิน พวกฟู้ดคอร์ทและห้างสรรพสินค้า รัฐบาลสามารถกระจายความเจริญ สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ให้อยู่ใกล้โครงการที่อยู่อาศัยของประชาชนได้อย่างทั่วถึง 

กว่าโครงการ HDB สักแห่งหนึ่ง จะเกิดขึ้นมาได้อย่างสมบูรณ์ ต้องผ่านกระบวนการออกแบบ วางแผน และพัฒนาอย่างเป็นระบบ สร้างทีละเฟสอย่างต่อเนื่องและมีทิศทาง ภายใต้ร่มใหญ่คือการพัฒนาเมืองที่ยั่งยืนของประเทศสิงคโปร์  ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน สร้างสมดุลทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และสิ่งแวดล้อมไปพร้อมๆ กัน

ดังนั้นจะเห็นได้ว่า ไม่ใช่แค่เรื่องของที่อยู่อาศัย แต่รัฐบาลสิงคโปร์ยังได้จัดสรรที่ดินส่วนอื่นๆ สร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อประโยชน์สาธารณะด้วย เช่น สนามบิน ท่าเรือ ระบบขนส่งมวลชนต่าง สวนสาธารณะขนาดใหญ่ รวมถึงสถานที่ท่องเที่ยวและสถานที่เชิงพาณิชย์ ทั้งหมดนี้ล้วนเกิดจากวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลของรัฐบาล ช่วยให้การพัฒนาเมืองยั่งยืนในทุกๆ ด้าน 

ถอดโมเดลสิงคโปร์ ย้อนดูที่อยู่อาศัยไทย

สิงคโปร์ เป็นประเทศที่มีแผนพัฒนาหลายอย่างและเน้นไปที่เรื่องของความยั่งยืน แม้ว่าจะมีทรัพยากรจำกัด แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นแล้ว นโยบายที่นำโดยภาครัฐนั้น มีส่วนสำคัญในการยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน โดยเฉพาะเรื่องของการพัฒนาที่อยู่อาศัย สิงคโปร์สามาถเป็นตัวอย่างให้กับประเทศอื่นๆ ได้เป็นอย่างดี

และถ้าเราย้อนมองในมุมของประเทศไทยบ้าง พบว่ามีข้อแตกต่างจากประเทศสิงคโปร์มากพอสมควร ทั้งเรื่องของขนาดพื้นที่ประเทศ จำนวนประชากร ไปจนถึงนโยบายของภาครัฐ และสิทธิการเป็นเจ้าของที่ดิน ดังนั้นถ้าถามว่าจะใช้โมเดลของสิงคโปร์กับประเทศไทยได้หรือไม่ คำตอบคือได้ แต่อาจจะไม่ได้ทั้งหมด 

อสังหาฯ ประเทศไทยเป็นตลาดใหญ่ จากการที่ไทยมีที่ดินเยอะ การซื้อขายอสังหาฯ นอกจากจะเพื่ออยู่อาศัยแล้ว ยังซื้อขายเพื่อการลงทุนด้วย แน่นอนว่าธุรกิจนี้ขับเคลื่อนโดยภาคเอกชนเป็นหลัก กลุ่มนายทุน บริษัทใหญ่ๆ เป็นเจ้าของที่ดิน หรือแลนด์ลอร์ดค่อนข้างเยอะ แตกต่างจากสิงคโปร์ที่สามารถเวนคืนที่ดินกว่า 90% มาอยู่ในมือของรัฐ ดังนั้นรัฐบาลสิงคโปร์จึงสามารถบริหารจัดการที่ดิน และควบคุมต้นทุนที่อยู่อาศัยได้ง่ายกว่า

นอกจากนี้ กฏหมายการซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย มีเงื่อนไขที่ไม่ได้เคร่งครัดมากนัก เอื้อให้เกิดการซื้อขายเพื่อการลงทุนด้วย และยังเปิดกว้างให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้ง่าย เพราะราคาขายไม่ได้แพงมากนักเมื่อเทียบกับประเทศอื่น จนมีคำกล่าวที่ว่า ธุรกิจอสังหาฯ เป็นตัวขับเคลื่อนภาคเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศไทย และพอตลาดอสังหาฯ บ้านเราได้รับความนิยมจากกลุ่มนักลงทุน บางครั้งก็มีส่วนดันราคาขายอสังหาฯ แพงขึ้นเกินจริงเช่นกัน กลับกลายเป็นว่าผลกระทบไปตกอยู่กับผู้บริโภคชาวไทยเอง ที่ต้องซื้ออสังหาฯ ในประเทศตัวเองในราคาที่แพงขึ้น

จากปัญหาเหล่านี้ ประเทศไทยสามารถเรียนรู้โมเดลการพัฒนาที่อยู่อาศัยของสิงคโปร์ เพื่อนำมาปรับใช้ในบางแง่มุมและเพื่อแก้ปัญหาที่เจออยู่ได้ ยกตัวอย่างเช่น การควบคุมราคาขายอสังหาฯ ให้เหมาะสมโดยภาครัฐ เนื่องจากยังมีคนไทยอีกเป็นจำนวนมากยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย รัฐบาลควรมีกลไกบางอย่างเข้ามาแทรกแซง ช่วยให้ประชาชนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้

พร้อมทั้งช่วยให้กลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงสินเชื่อเงินกู้ที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น เช่น การจัดตั้งกองทุนช่วยเหลือด้านการเงินสำหรับซื้อบ้าน คล้ายๆ กับกองทุน CPF ของสิงคโปร์ ระบบนี้น่าจะช่วยให้คนไทยสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ และมีหลักประกันจากรัฐบาล

อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือการนำเอาที่ดินส่วนราชการที่อยู่ภายใต้หน่วยงานรัฐ รวมถึงกองทัพ ซึ่งมีสัดส่วนอยู่มากพอสมควร นำมาพัฒนาที่อยู่อาศัยและพื่นที่สาธารณะเพื่อให้ประชาชนได้ใช้ประโยชน์ให้มากขึ้น เพราะปัจจุบันมีที่ดินของทางการเป็นจำนวนมากที่ใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ และมักเน้นปล่อยเช่าเอกชนมากกว่าที่จะสร้างประโยชน์สาธารณะ

และสุดท้าย คือการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพมากขึ้น แม้ว่าประเทศไทยจะมีหน่วยงานรัฐที่ทำหน้าที่พัฒนาที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนเช่นกัน อย่างการเคหะแห่งชาติ คล้ายกับหน่วยงาน HDB ของสิงคโปร์ แต่ก็พบว่าผู้บริโภคคนไทยยังนิยมซื้อที่อยู่อาศัยที่พัฒนาโดยเอกชนมากกว่า จากหลายๆ เหตุผล ดังนั้นรัฐบาลควรให้ความสำคัญกับหน่วยงานนี้ จัดสรรงบประมาณให้เพียงพอ ควบคุมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ทันสมัย ปลอดภัย และน่าอยู่เทียบเท่ากับโครงการของเอกชน ก็จะช่วยดึงดูดผู้บริโภคให้หันมาซื้อโครงการบ้านจากภาครัฐกันมากขึ้น

บทสรุปของเรื่องนี้ หากเราดูตัวอย่างของประเทศสิงคโปร์ ที่สามารถพลิกฟื้นดินแดนที่ขาดแคลนทรัพยากร เต็มไปด้วยชุมชนแออัดในอดีต ให้กลับกลายมาเป็นประเทศที่พัฒนาได้อย่างเต็มศักยภาพในทุกๆ ด้าน ‘นโยบายจากภาครัฐ’ นับว่ามีส่วนสำคัญมากๆ ในการบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ อย่างการสร้าง ‘บ้าน’ หรือ ‘ที่อยู่อาศัย’ ให้กับประชาชน รัฐบาลสิงคโปร์เป็นตัวนำ ในการขับเคลื่อน สนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองให้ได้มากที่สุด เพราะรัฐบาลเชื่อว่า ‘การสร้างเมือง คือการสร้างชาติ’ ปัจจัยพื้นฐานอย่างที่อยู่อาศัย คือจุดเริ่มต้นที่ทำให้ประชาชนมีความมั่นคงในชีวิต สามารถลงหลักปักฐาน ทำมาหาเลี้ยงชีพได้ในระยะยาว 

คงจะดีไม่น้อย หากไทยเรียนรู้โมเดลนี้ นำนโยบายไปปรับใช้ให้เหมาะสมกับบริบทของประเทศเราเอง ก็คงจะเป็นประโยชน์ต่อประชาชนอย่างมากเลยทีเดียว และเป็นรากฐานสำคัญของการพัฒนาประเทศต่อไปได้อย่างยั่งยืน  

ที่มา :

https://www.hdb.gov.sg

https://www.psd.gov.sg/heartofpublicservice/our-institutions/housing-a-nation-building-a-city/

https://www.economist.com/asia/2017/07/06/why-80-of-singaporeans-live-in-government-built-flats

https://www.worldatlas.com/articles/countries-with-the-highest-home-ownership-rates.html

https://waymagazine.org/public-housing-singapore/

#TODAYBizview

#MakeTomorrowTODAY