ถ้าพูดถึงชีวิตในอุดมคติ สิ่งที่บ่งบอกว่าคนๆ นึง ประสบความสำเร็จหรือมีความมั่นคงแล้ว คงหนีไม่พ้นการมี ‘บ้าน’ สินทรัพย์ที่มูลค่าสูงถึงหลักล้าน คนจำนวนมากจึงมองการมีบ้านเป็นของตัวเอง คือความมั่นคงของชีวิต แนวคิดนี้เราได้ยินมาจากสังคมรอบตัวมาโดยตลอด

แต่ปัจจุบัน เริ่มมีกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่นิยามคำว่า ‘ความสำเร็จ’ แตกต่างไปจากเดิม พวกเค้าเริ่มมองว่าการมีบ้าน ไม่ได้หมายถึงความมั่นคงในชีวิต แบบที่คนรุ่นก่อนๆ มองอีกต่อไป เคยได้ยินหรือไม่ ตอนนี้เทรนด์เช่ากำลังมาแรง เพราะคนรุ่นใหม่เริ่มไม่อยากซื้อบ้าน หรือซื้อของชิ้นใหญ่ๆ เพราะไม่อยากเป็นหนี้ต่อไปนานๆ

คำถามคือมันจริงหรือไม่ ที่พวกเค้าไม่อยากเป็นเจ้าของสินทรัพย์พวกนี้ พวกเค้าซื้อได้…แต่ไม่อยากซื้อ หรือ อยากซื้อ…แต่ซื้อไม่ได้ กันแน่?

เทรนด์เช่าบ้านมาแรง คนรุ่นใหม่เป็นเจ้าของบ้านได้ยากกว่ารุ่นพ่อแม่

ผลสำรวจจาก DDproperty เผยว่าเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวของตลาดเช่าอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง เพราะตลาดงานและการท่องเที่ยวเริ่มกลับมา โดยความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 124% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ

ผลสำรวจยังบอกอีกว่าเทรนด์เช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อ เนื่องจากหลายเหตุผล เช่น ผู้บริโภคไม่มีเงินเก็บเพียง ราคาอสังหาฯ แพงเกินไป บ้างก็โยกย้ายที่ทำงานบ่อย ไม่อยากอยู่ที่เดิมไปนานๆ ฯลฯ

สำหรับความเป็นไปได้ในมุมแรก เกี่ยวกับแนวคิดที่เริ่มเปลี่ยนแปลงไป เมื่อคนยุคใหม่บางส่วนได้รับอิทธิพลจากแนวคิด “Minimalism” ไลฟ์สไตล์ที่เน้นความเรียบง่าย คล่องตัว น้อยแต่มาก ลดการบริโภคสิ่งฟุ่มเฟือยลง แต่คนกลุ่มนี้จะหันไปพึ่งพา ธุรกิจแบบ Sharing Economy เน้นไปที่การเช่าแทน

หรือจะเป็นอีกมุมหนึ่ง เหตุผลที่คนรุ่นใหม่ไม่อยากซื้อบ้าน เป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจที่ถาโถมหนัก เงินเฟ้อพุ่งสูงในช่วงที่ผ่านมา ส่วนราคาที่อยู่อาศัยก็แพงขึ้นทุกปี จากต้นทุนที่ดินและค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น อุปสรรคความเสี่ยงรอบด้านมากมาย แต่ระดับรายได้ไม่เติบโตตาม คนในยุคนี้จึงเป็นเจ้าของบ้านได้ยากกว่าคนรุ่นพ่อแม่

นอกจากนี้ กลุ่มคนรุ่นใหม่ยังครองโสดหรืออยู่กันเป็นครอบครัวขนาดเล็ก มีลูกลดน้อยลง หลายคนมองว่าไม่จำเป็นต้องซื้อบ้านเพื่อตั้งรกรากถาวร แต่เน้นไปที่การเช่า เพราะตอบโจทย์ความต้องการได้มากกว่า ไม่จำเป็นต้องมีภาระผูกพันในระยะยาว

TODAY Bizview ได้มีโอกาสพูดคุยกับคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้พูดถึงความแตกต่างการซื้ออสังหาฯ ของคนวัยหนุ่มสาวและคนรุ่นก่อนอย่างเห็นได้ชัด โดยกลุ่มของคนอายุ 50 ปีขึ้นไป ในช่วงที่ผ่านมาค่อนข้างซื้ออสังหาได้ง่ายกว่า เพราะราคาถูกกว่าในปัจจุบัน

“ถ้ามองภาพกว้างไปกว่านั้น ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบเติบโตอย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ราคาขายปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้คนรุ่นหลังเข้าถึงและเป็นเจ้าของยูนิต ไม่ว่าจะเป็นคอนโดหรือแนวราบได้ยากขึ้น

รวมถึงการปล่อยกู้ของสถาบันทางการเงินค่อนข้างยาก หลังจากตลาดอสังหาฯ เติบโตก้าวกระโดด ทาง ธปท.ได้เข้าไปกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด ทำให้การปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ค่อนข้างเข้มงวด มีการ Screen อย่างละเอียด ทำให้การกู้ยากขึ้น ต้องใช้ Statement ที่ดีเวลาพิจารณาปล่อยกู้ ยิ่งช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมโตแบบก้าวกระโดด ยิ่งทำให้ธปท.กำกับดูแลอย่างเข้มงวด อัตราการ Reject ค่อนข้างสูง กู้ยากขึ้น ซึ่งในกลุ่มของช่วงอายุไม่เกิน 35 ปี หากสถาบันการเงินปล่อยกู้ไปแล้ว คุณเป็นเจ้าของไปแล้ว แต่เกิดหนี้ NPL มากขึ้น สะท้อนว่ารายได้ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญต่อการเป็นเจ้าของยูนิต”

ข้อมูลจากธปท. และสภาพัฒน์ แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ส่วนรายได้ของคนไทยเฉลี่ยปรับขึ้นเพียง 3% นั่นหมายความว่าระดับรายได้วิ่งตามไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ซ้ำรอยด้วยปัญหาเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือนสูง ยิ่งทำให้ธนาคารระวัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ในขณะที่ดอกเบี้ยกำลังอยู่ในยุคขาขึ้น ทำให้แนวคิดการซื้อบ้าน เท่ากับความมั่นคง เริ่มสั่นคลอน

คนรุ่นใหม่จำนวนมาก จึงหาทางออกโดยการเช่าบ้าน และมีแนวโน้มที่จะเช่าบ้านไปยาวๆ จนมีคำที่เรียกคนกลุ่มนี้ว่า Generation Rent กลุ่มคนวัยหนุ่มสาวที่เน้นการเช่าเป็นหลัก

เช่าบ้าน ดีกว่าซื้อ จริงหรือไม่?

การเช่าบ้านกลายเป็นทางเลือกของคนในยุคนี้ สามารถคุมค่าใช้จ่ายได้ ไม่ต้องมีภาระก้อนใหญ่ ไม่ต้องเสียค่าดอกเบี้ยหรือค่าบำรุงรักษาบ้านในระยะยาว โยกย้ายได้สะดวก และพอจะมีบ้านทำเลเมืองให้เช่าอยู่อาศัย เดินทางสะดวก ใกล้ขนส่งสาธารณะ แทนที่จะซื้อบ้านที่อยู่ชานเมืองที่ไกลออกไป ซึ่งต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายสูงในการเดินทางเข้าเมืองมาทำงาน

นอกจากนี้ การเช่าบ้านไม่ใช่สัญญาระยะยาว บ้างก็เป็นแบบปีต่อปี สามารถเปลี่ยนที่เช่าได้ใหม่ตามต้องการ เช่น เวลาย้ายงาน อยากเปลี่ยนทำเลอยู่อาศัย สามารถทำได้ง่าย ส่วนราคาค่าเช่าส่วนใหญ่จะคงที่ตลอดอายุสัญญา ทำให้ผู้เช่าสามารถวางแผนค่าใช้จ่ายได้ง่าย

ในขณะที่การกู้ซื้อบ้าน เป็นสัญญาระยะยาว 20-30 ปี ถ้าดอกเบี้ยธนาคารเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายผ่อนต่อเดือนก็อาจปรับเพิ่มขึ้นด้วย (เห็นได้ชัดในยุคดอกเบี้ยขาขึ้น เช่นช่วงเวลานี้) ส่วนตัวเลือกบ้านเช่าก็มีเยอะ เลือกได้ตามงบประมาณ ทำเล และพื้นที่ใช้สอยที่ต้องการ

แต่บางคนก็มองว่า การเช่าบ้าน เป็นการเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์ เพราะสุดท้ายบ้านก็ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า ไม่สามารถส่งต่อเป็นมรดกให้ลูกหลานได้ จริงอยู่ที่หลายคนไม่อยากเป็นหนี้ยาวไป 20-30 ปี แต่ก็อย่าลืมว่าเมื่อถึงวัยเกษียณ คุณก็ยังคงต้องจ่ายค่าเช่าต่อไปเรื่อยๆ ตลอดชีวิต แต่ถ้าเทียบการซื้อบ้าน บางทีคุณอาจจะผ่อนหมดไปแล้ว และไม่ต้องมีภาระค่าใช้จ่ายเรื่องบ้านให้หนักใจในวัยเกษียณ

ซึ่งประเด็นเช่าหรือซื้อดีกว่ากัน ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันไม่จบ จากหลากหลายความคิดเห็นและมุมมองที่แตกต่าง อย่างไรก็ตามบ้านก็ยังคงเป็นปัจจัยสี่ ทุกคนควรมีสิทธิ์ซื้อ ‘บ้าน’ ในระดับราคาที่เอื้อมถึงได้ และไม่เป็นภาระหนักจนเกินไป

ข้อมูลจากรายงานสถาบันเศรษฐกิจป๋วย อึ๊งภากรณ์ บอกไว้ว่า ถ้าประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง จะช่วยสร้างศักยภาพในการหารายได้ สะสมความมั่งคั่งและต่อยอดโอกาสด้านต่างๆ  โดยในทางเศรษฐศาสตร์ มองว่า ‘บ้าน’ เป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างประโยชน์ได้ นอกเหนือจากการอยู่อาศัย เช่น สามารถปล่อยเช่า ทำธุรกิจ และใช้เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะกรณีของครัวเรือนไทย บ้านนับว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่ามากที่สุด มีผลต่อการบริโภคมากกว่าการเปลี่ยนแปลงของมูลค่าสินทรัพย์ทางการเงิน เช่น ตราสารทุน ตราสารหนี้ เงินฝาก มากถึง 5 เท่าเลยทีเดียว

แต่ในทางตรงกันข้าม หากมีค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ก็จะทำให้ครัวเรือนเหลือเงินเพื่อลงทุนสร้างโอกาสอื่นๆ ในชีวิตได้น้อยลง เห็นได้ชัดในกลุ่มผู้มีรายได้ต่ำที่สุด มีค่าใช้จ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยคิดเป็น 24% ของรายได้ ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าครัวเรือนกลุ่มรายได้สูงสุด มากถึง 2 เท่า

มาตรการอสังหาฯ จากภาครัฐ ช่วยคนอยากมีบ้าน

นโยบายสนับสนุนให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ หรือ Affordable Housing ควรเป็นนโยบายพื้นฐานที่สำคัญของประเทศ บวกกับมาตรการช่วยเหลือด้านอสังหาฯ จากรัฐบาล ทั้งหมดนี้คือตัวแปรสำคัญในการสนับสนุนให้คนในประเทศเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้

สำหรับประเทศไทยเอง แม้ที่ผ่านมารัฐบาลจะพยายามออกมาตรการด้านอสังหาฯ แต่ก็ดูเหมือนว่ามาตรการเหล่านั้นช่วยเหลือผู้บริโภคได้แค่บางส่วน ยังไม่ครอบคลุมมากพอ คนไทยจำนวนมาก ยังขาดโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและคนรุ่นใหม่ที่มีรายได้จำกัด

คุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ยังบอกอีกว่า “อย่างนโยบายเรื่องการลดหย่อนภาษี เราทราบกันดีว่าวัยรุ่นที่เรียนจบใหม่  หรือว่าเข้ามาทำงานก็ในช่วงก่อนอายุ 30 เป็นช่วงของการเก็บเงิน เพื่อจะสร้างฐานะ แน่นอนว่าเราจบใหม่ บางส่วนก็อยากได้ที่อยู่เป็นของตัวเอง แต่เนื่องจากกลุ่มวัยรุ่นหรืออายุต่ำกว่า 30 ค่อนข้างจะมีหนี้  Personal Credit ค่อนข้างเยอะ เลยทำให้การกู้บ้านยาก เรามองว่ารัฐควรมาช่วยในส่วนนี้

โดยอาจออกมาเป็นนโยบายนโยบายพิเศษสำหรับกลุ่มต้องการที่อยู่อาศัยเป็นบ้านหลังแรก ให้สามารถกู้ง่ายขึ้น แต่ต้องดู Credit ของผู้กู้ด้วยว่าดีแค่ไหน และควรลดหย่อนภาษี 5 ปีอย่างที่เคยมีมา เช่น วัยรุ่นหรือวัยเริ่มต้นทำงานที่ต้องการมีบ้านหลังแรก รัฐอาจให้ลดหย่อนมาตรการภาษี 5 ปี เราก็คิดว่าอาจจะเป็นนโยบายที่ดี

หรือโครงการที่อยู่อาศัยของ ธอส. เคยทำร่วมกับกระทรวงการคลังก็เป็นนโยบายที่ดี แต่ว่าช่วงระดับราคาขายมันต่ำเกินไป อย่างเมื่อก่อนอยู่ที่ 1 ล้านบาทต่อยูนิต ก่อนที่จะปรับขึ้นมาเป็น 1.2-1.5 ล้านบาทต่อยูนิต ทางที่ดีควรจะปรับเป็น 2 ล้านบาทด้วยซ้ำ เพราะว่าราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันราคาสูงมากกว่ารายได้ จึงทำให้กำลังซื้อไม่สามารถวิ่งหายูนิตพวกนี้ได้

เช่นเดียวกับกรณีของกลุ่มของลดค่าโอนค่าจดจำนอง เรามองว่าความช่วยเหลือลดค่าโอนค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ในกลุ่มบ้านราคา 3 ล้านบาทยังต่ำเกินไป เพราะบ้านเดี๋ยวนี้ราคาสูงมาก ดังนั้นจึงควรขยายมาตรการนี้ใช้ได้กับบ้านกลุ่มราคา 5 ล้านบาท”

บ้านแพง ค่าแรงต่ำ ปัญหาที่ยังหาทางออกไม่ได้

สิ่งสำคัญมากไปกว่านั้นคือกลไกการควบคุมระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ จากที่เห็นชัดเจนว่าปัจจุบันราคาอสังหาฯ ไทยเพิ่มสูงมาก ในขณะที่คนไทยกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้ต่ำเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากลำบาก เนื่องจากระดับรายได้เติบโตตามไม่ทัน คำถามสำคัญคือ รัฐจะเข้ามาช่วยเหลือควบคุมราคาอสังหาฯ ได้หรือไม่? กลไกป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาฯ เพื่อไม่ให้ราคาขายพุ่งสูงเกินจริง รัฐจะเข้ามาช่วยตรงนี้ได้อย่างไร?

เพราะหากราคาอสังหาฯ ยังแพงพุ่งเช่นทุกวันนี้ มาตรการช่วยเหลืออสังหาฯ จากภาครัฐ ยังไงก็แก้ไขไม่ได้ทั้งหมด แก้ได้ไม่ตรงจุดและไม่ครอบคลุมทั้งหมด ประเด็นนี้ทางผู้เขียนมองว่าเป็นโจทย์ใหญ่ที่รัฐบาลต้องเข้ามาช่วยเหลือต่อไป โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางในด้านที่อยู่อาศัย เห็นได้จากหลายประเทศที่มี Rates Of Homeownership สูงติดอันดับต้นๆ ของโลก ตัวกลางสำคัญที่ช่วยให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองก็คือ ‘รัฐบาล’

ไม่ว่าคนยุคนี้ จะอยากซื้อบ้านหรือไม่ก็ตาม และไม่ว่าจะเหตุผลใด นโยบายสำคัญที่รัฐบาลที่ควรจะมีให้กับประชาชนเป็นพื้นฐาน คือการสนับสนุนให้ประชาชนสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ นับว่าเป็นจุดเริ่มต้นในการแก้ไขปัญหาลดความเหลื่อมล้ำในสังคมไทย ที่สตาร์ทจากปัจจัยพื้นฐานอย่าง ‘บ้าน’ จุดเริ่มของทุกๆ อย่างในชีวิต ไม่ว่าแนวคิดในยุคสมัยใหม่จะเปลี่ยนไปแค่ไหน สภาพเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไรก็ตาม

อ้างอิงข้อมูล

• ขอบคุณข้อมูลจากคุณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด
• wddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/Thailand-Property-Market-Outlook-2566-69058
• ddproperty.com/ข่าวอสังหาริมทรัพย์-บทความ/2019/12/184789/ย้อนดู-10-ปี-อสังหาฯ-ไทย-กับ-10
• pier.or.th/abridged/2021/10/