LHHOTEL กองรีทโรงแรม 5 ดาวจากกลุ่ม แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เตรียมเติบโตก้าวกระโดด ลงทุนเพิ่ม 2 โรงแรมยอดนิยมในพัทยา

ปี 2566 นี้ ถือได้ว่าเป็นปีที่ LHHOTEL กลับมาโชว์ความแข็งแกร่ง โดยในช่วง 8 เดือนครึ่งของปี 2566 นี้ จ่ายปันผลไปถึง 0.88 บาทต่อหน่วย ซึ่งถือเป็นอัตราที่สูงกว่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 ในปี 2562 

หลังจากการเปิดประเทศไทยและสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ในครึ่งปีหลังของปี 2565 ที่ผ่านมา กลุ่มโรงแรมมีผลการดำเนินงานโดดเด่นและมาแรงกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยเฉพาะกลุ่มพรีเมี่ยม 5 ดาว เพราะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวที่กลับมาเร็วและมีกำลังซื้อสูง

LHHOTEL ที่เป็นกองรีทซึ่งลงทุนในโรงแรมในกลุ่มพรีเมี่ยม 5 ดาวในกรุงเทพฯ จึงได้รับประโยชน์จากการกลับมาของนักท่องเที่ยวในครั้งนี้อย่างเต็มที่ โดยผลการดำเนินงานล่าสุดของ LHHOTEL ก็เติบโตขึ้นเช่นเดียวกัน ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 LHHOTEL มีมูลค่าสินทรัพย์รวม 12,481 ล้านบาท มีอัตราการเข้าพักของสินทรัพย์เฉลี่ย 85-90% สร้างรายได้รวมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ถึง 568 ล้านบาท และกำไรจากการลงทุนสุทธิ 398 ล้านบาท 

จนสามารถจ่ายเงินปันผลในช่วง 8 เดือนครึ่งสูงถึงอัตรา 0.88 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Annualized Yield สูงถึงประมาณ 9.6% (อ้างอิงราคาตลาดที่ประมาณ 11.50 บาท) ซึ่งสูงกว่าช่วงก่อนโควิดในปี 2562 ไปแล้วเรียบร้อยและสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในรอบ 7-8 ปีของ LHHOTEL ที่จ่ายประโยชน์ตอบแทนเพิ่มขึ้นทุกปี ตั้งแต่ 0.93 บาทต่อหน่วยต่อปีในปี 2559 จนมาถึง 1.11 บาทต่อหน่วยต่อปีในปี 2562

เมื่อ LHHOTEL ฟื้นตัวกลับมา จึงมองหาโอกาสใหม่เพิ่มเติมเพื่อสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุน จึงพิจารณาทำเลศักยภาพใหม่เพิ่มเติมในพัทยา จากเดิมที่กองลงทุนในโรงแรม 3 โครงการในกรุงเทพฯทั้งหมด

[ ปักธงทำเลใหม่ 2 โรงแรมดังกลางพัทยา ]

‘ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล’ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ LHHOTEL อธิบายว่า แนวทางในการสร้างการเติบโตของ LHHOTEL คือ การค้นหาทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงเพื่อการลงทุนเพิ่มของกองทรัสต์ และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่ผู้ลงทุน

เนื่องจากสปอนเซอร์ของ LHHOTEL อย่างบริษัท ‘LH Mall & Hotel หรือ LHMH’ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ได้นำเสนอทรัพย์สินที่บริษัทเป็นผู้พัฒนาและผู้บริหารโครงการมี ‘Track Record’ ที่ดี มีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามเทรนด์การท่องเที่ยว

LHHOTEL จึงได้เตรียมเข้าลงทุนรูปแบบสิทธิการเช่าในทรัพย์สินประเภทโรงแรมเพิ่มเติม 2 แห่ง ที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพอย่างพื้นที่ ‘พัทยาเหนือ’ ทั้งคู่ คือ

1. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา โรงแรมใหม่ที่เพิ่งเปิดดำเนินงานในปี 2565 เป็นโรงแรมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่รวมประมาณ 73,057 ตารางเมตร และมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 91% โดยได้รับความนิยมในหมู่นักท่องเที่ยวกลุ่มครอบครัว ชาวไทยและต่างชาติ จากดีไซน์การออกแบบในธีมอวกาศพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ สวนน้ำอวกาศ Space Water Park ขนาดยักษ์ Convention Hall สุดทันสมัย สปาและออนเซ็นขนาดใหญ่วิวทะเลแห่งแรกของประเทศไทย โดยมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 28 ปี 

โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

1. โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา โรงแรมขนาดใหญ่ด้วยพื้นที่กว่า 41,022 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ในอาคารเดียวกับศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา แวดล้อมไปด้วยร้านค้า ร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ ซุปเปอร์มาร์เก็ต สถานบันเทิง และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน พร้อมมีอัตราการเข้าพักในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 เฉลี่ยสูงถึง 91% เช่นเดียวกัน โดยมีระยะเวลาการเช่าประมาณ 25 ปี

โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา

[ ‘พัทยา’ จุดหมายหลัก เดินทางง่าย มีศักยภาพ ]

“พื้นที่พัทยาเป็นน่านน้ำใหม่ของ LHHOTEL” เพราะก่อนหน้านี้โรงแรมที่อยู่ภายใต้กองทรัสต์ LHHOTEL อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด แต่เพราะอะไรถึงเลือกพัทยานั้น 

‘ดร.ณัฐกวิน’ อธิบายว่า ‘พื้นที่พัทยา’ มีศักยภาพการเติบโตจากการเป็นสถานที่ท่องเที่ยวระยะใกล้ ใช้เวลาเพียง 1 ชั่วโมงกว่าจากกรุงเทพฯ เป็นเมืองท่องเที่ยวแลนด์มาร์ก ที่มีแหล่งท่องเที่ยวหลากหลาย สิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย มีการจัดกิจกรรมและงานเทศกาลที่มีชื่อเสียงต่อเนื่อง อาทิ งานเทศกาลดนตรี งานวิ่งมาราธอน งานเทศกาลพลุนานาชาติ 

ทำให้พัทยาได้รับความนิยมมาโดยตลอดในฐานะแหล่งท่องเที่ยวbที่พร้อมต้อนรับนักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างชาติตลอดทั้งปี รวมถึงสามารถดึงดูดกลุ่มอบรมสัมมนาของบริษัทต่างๆ เข้ามาได้อีกด้วย 

อีกอย่างคือ พัทยาจะเป็นพื้นที่ที่จะได้รับอานิสงส์จากโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังพัฒนาอยู่อีกหลายโครงการ ไม่ว่าจะเป็นสนามบินอู่ตะเภา รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และโครงการ EEC

พอประกอบกับจุดเด่นของทั้ง 2 โรงแรม อย่าง ‘โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ที่อยู่บนศูนย์การค้า Terminal 21 พัทยา และห่างจากชายหาดพัทยาเพียง 500 เมตร และ ‘โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ ที่โดดเด่นการออกแบบในธีมอวกาศแห่งแรกและแห่งเดียวในประเทศไทย พร้อมสวนน้ำและเครื่องเล่น 4 โซนบนพื้นที่กว่า 12,000 ตร.ม. ศูนย์ประชุมขนาดใหญ่ รวมถึงสปาและออนเซ็นวิวทะเลแห่งแรกของประเทศไทยก็ยิ่งทำให้ทรัพย์สินใหม่ในพัทยาของ LHHOTEL ทวีความน่าสนใจมากขึ้นอีก

พื้นที่บริเวณล็อบบี้ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ ความนิยมสูง อัตราเข้าพักดี รายได้เติบโต ]

นอกจากทำเลและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สามารถการันตีคุณภาพของสินทรัพย์ใหม่ 2 โรงแรมแล้ว ‘ผลการดำเนินงาน’ ของทั้ง 2 โรงแรมต่างก็น่าประทับใจ

เนื่องจากเป็นโรงแรมที่ได้รับความนิยมสูงจากนักท่องเที่ยวไทยและต่างชาติ สร้างรายได้ได้ดี เนื่องจากสามารถตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่หลากหลาย และยังให้ทั้งความคุ้มค่า-พรีเมี่ยม

ในครึ่งแรกของปี 2566 ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ นั้นมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 91% และค่าห้องพักเฉลี่ยสูงถึง 5,450 บาทต่อห้องต่อคืน ไม่รวมรายได้ค่าอาหารเช้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และเซอร์วิสชาร์จ สามารถสร้างรายได้รวมสูงถึง 621 ล้านบาท 

เช่นเดียวกันกับ ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ที่มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2566 อยู่ที่ 91% และมีค่าห้องพักเฉลี่ย 3,679 บาทต่อห้องต่อคืน ไม่รวมรายได้ค่าอาหารเช้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และเซอร์วิสชาร์จ ทำให้มีรายได้รวมกว่า 322 ล้านบาท

ห้อง Space Suite ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ กระจายความเสี่ยง สร้างสมดุลทำเล ครอบคลุมกลุ่มคุ้มค่า-พรีเมี่ยม ]

อีกอย่างที่น่าสนใจ คือ เดิมทรัพย์สินที่กองทรัสต์ LHHOTEL ลงทุนล้วนตั้งอยู่ในโลเคชั่นกรุงเทพฯ ดังนั้น การเข้าลงทุนของทรัพย์สินใหม่ครั้งนี้จะทำให้กองทรัสต์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีขึ้นจากเดิมที่ตั้งอยู่ในกรุงเทพมหานครทั้งหมด 100% เป็นอยู่ในเมืองพัทยา 45% และกรุงเทพมหานคร 55% 

โดยทรัพย์สินในโลเคชั่นกรุงเทพฯ มีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติเกือบทั้งหมด และทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนทั้ง 2 โครงการอยู่ในโลเคชั่นพัทยา จึงทำให้มีความสมดุลในแง่การขยายฐานกลุ่มเป้าหมายและช่วยกระจายความเสี่ยงมากขึ้น เพราะโรงแรมในพื้นที่พัทยาสามารถดึงดูดกลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักท่องเที่ยวชาวไทยเพิ่มขึ้นมาด้วย โดยมีลูกค้าชาวไทยราว 1 ใน 3 จากทั้งหมด ขณะที่กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเป็นนักท่องเที่ยวจากเอเชียตะวันออกและเอเชียตะวันอย่างจีน เกาหลี ญี่ปุ่น ฮ่องกง ไต้หวัน และอื่นๆ 

รวมถึง 2 โรงแรมที่เข้าลงทุนเพิ่มเติมยังมี ‘จุดเด่น’ ที่แตกต่างกัน ทำให้สามารถจับกลุ่มเป้าหมายครอบคลุมมากยิ่งขึ้นด้วย โดย ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา’ จะสามารถจับลูกค้ากลุ่มพรีเมี่ยมได้ดีนับตั้งแต่เปิดให้บริการช่วงแรก ขณะที่ ‘โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา’ ก็สามารถจับลูกค้ากลุ่มเน้นความคุ้มค่าได้เช่นเดียวกัน

อีกมิติ คือ ‘อายุสิทธิการเช่า’ ของทรัพย์สินที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมทั้ง 2 โครงการในพัทยามีระยะเวลาเช่าค่อนข้างยาว จึงทำให้ภายหลังการเข้าลงทุนในรอบนี้อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยของกองทรัสต์เฉลี่ยจะเพิ่มขึ้นจาก 18 ปีเศษไปที่ 22 ปีเศษ

พื้นที่ Space Water Park ของโรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา

[ แนวโน้มท่องเที่ยวสดใส ปัจจัยบวกปลายปีพรึบ ]

อีกหนึ่งสิ่งที่สำคัญคือสถานการณ์การท่องเที่ยวไทยที่สดใสสุดๆ “จำนวนนักท่องเที่ยวครึ่งแรกของปี 2566 สูงกว่านักท่องเที่ยวของปี 2565 ตลอดทั้งปีแล้ว สะท้อนทิศทางการฟื้นตัวที่ชัดเจน แม้แต่การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) เองก็คาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 25-30 ล้านคน เมื่อรวมกับปัจจัยบวกในช่วงปลายปีซึ่งเป็น High Season ของการท่องเที่ยว อย่างการเพิ่มจำนวนเที่ยวบิน การสนับสนุนด้านนโยบายของรัฐบาลใหม่ อย่างเช่น Free Visa ในกลุ่มนักท่องเที่ยวจีน”

‘ดร.ณัฐกวิน’ จึงเชื่อว่า สถานการณ์การท่องเที่ยวในช่วงครึ่งปีหลังจะเป็นประโยชน์กับโรงแรมที่มีศักยภาพในทำเลที่ดี แม้ว่าโรงแรมทั้งสองที่ LHHOTEL จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมมีอัตราการเข้าพักสูงกว่า 90% แล้ว แต่ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นและเทรนด์การเติบโตต่อเนื่องของอุตสาหกรรมการท่องทเี่ยวก็จะช่วยผลักดันค่าห้องพักให้ปรับตัวสูงขึ้นไปได้ด้วย  

โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ สเปซ พัทยา และโรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ พัทยา

[ ฐานรายได้ใหญ่ กระจายความเสี่ยง เติบโตแกร่ง ]

โดยในครึ่งแรกของปี 2566 ผลการดำเนินงาน LHHOTEL มีการฟื้นตัวค่อนข้างดี ทรัพย์สินปัจจุบันที่อยู่ในทำเลอโศก ทองหล่อ และราชดำริ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิดแล้วที่ราว 85%-90% และมีรายได้ค่าห้องพักเฉลี่ยเติบโตขึ้นกว่าก่อนโควิดแล้วเฉลี่ยกว่า 20% จึงทำให้เชื่อว่าการลงทุนในโรงแรมเพิ่มเติมอีก 2 แห่งที่พัทยา ที่มีอัตราการเข้าพักสูงกว่า 90% จะส่งเสริมการเติบโตระยะยาว และจะช่วยเพิ่มแหล่งรายได้ให้กับ LHHOTEL ต่อไป

ด้านผลตอบแทน ‘ดร.ณัฐกวิน’ เชื่อว่า ภายหลังการลงทุนเพิ่มเติมมูลค่าสูงสุดรวมไม่เกิน 9,400 ล้านบาท ในปี 2567 เพื่อลงทุนใน 2 โรงแรมที่มีศักยภาพสูงจากบริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ในกลุ่มบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) (LH) ประมาณการผลตอบแทนภายหลังการเพิ่มทุนสูงถึง 10.5%

หลังจาก 2 ทรัพย์สินเข้ามาอยู่ในกอง LHHOELจะทำให้ LHHOTEL เป็นกองรีทประเภทโรงแรม ที่มีขนาดสินทรัพย์และมูลค่าตามราคาตลาดใหญ่ที่สุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยต่อไป

หรือเรียกง่ายๆ ว่าการลงทุนเพิ่มเติมครั้งนี้จะช่วยส่งเสริมศักยภาพการเติบโตของกองทรัสต์ LHHOTEL อย่างแข็งแกร่ง ด้วยฐานรายได้ที่ใหญ่ขึ้น และจะช่วยขยายกลุ่มลูกค้าผู้ใช้บริการและเป็นการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนทรัพย์สินของกองทรัสต์ ให้มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีขึ้น

ส่วนเป้าหมายในอนาคตของ LHHOTEL ‘ดร.ณัฐกวิน’  ยืนยันว่า หลังจากสร้างการเติบโตแบบ Inorganic growth ในการนำทรัพย์สินใหม่เข้าสู่กองในรอบนี้แล้ว LHHOTEL ก็มีแผนในการสร้างการเติบโตทั้งจาก Organic growth คือการดูแลรักษาและการปรับปรุงสินทรัพย์ของกองทรัสต์ให้อยู่ในสภาพที่ดีเพื่อสร้างความเติบโตจากการจัดหาประโยชน์ และจาก Inorganic growth ในการจัดสรรเงินลงทุนเตรียมเข้าลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ๆ เพื่อขยายการลงทุนสร้างการเติบโตและเพิ่มแหล่งที่มาของรายได้ให้กับกองทรัสต์

“จุดเด่นอีกอย่าง คือ กอง LHHOTEL มีสปอนเซอร์อย่าง LHMH ที่เป็นบริษัทในกลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่เป็นผู้พัฒนาและผู้บริหารโรงแรมภายใต้แบรนด์ “แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์” ที่เชี่ยวชาญในการพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุน ทำให้เชื่อมั่นได้ว่า จะสามารถบริหารจัดการทรัพย์สินของกองทรัสต์ได้อย่างมีคุณภาพและสร้างรายได้ได้ต่อเนื่อง นอกจากนี้ LHMH กองทรัสต์ยังมีโอกาสเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ๆ เพิ่มเติมในอนาคตจาก LHMH ซึ่งยังมีโครงการใหม่ๆ อีกหลายโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและเชื่อว่าจะกลายเป็น Pipeline ในอนาคตของ LHHOTEL สามารถเข้าไปลงทุนเพิ่มเติมและสร้างการเติบโตจากทรัพย์สินใหม่ๆ เช่นกัน

กองทรัสต์ LHHOTEL ถือเป็นทางเลือกหนึ่งจากอุตสาหกรรม Property Fund และ REIT ที่ปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 60 กอง จุดเด่นของ LHHOTEL นอกเหนือจากเป็นกองที่ใหญ่ที่สุดในกลุ่มอุตสาหกรรมโรงแรมแล้ว ยังมีผู้บริหารโรงแรมที่มีศักยภาพ อีกทั้ง Sponsor มี Pipeline ในอนาคต ทำให้กองทรัสต์มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวของประเทศไทยที่มีแนวโน้มสดใสเมื่อเทียบกับธุรกิจอื่นๆ และมีการเติบโตอย่างเด่นชัดจากการเปิดประเทศ โดยทางภาครัฐเองก็มองอุตสาหกรรมนี้เป็นภาคธุรกิจที่จะช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจ จึงนับว่าช่วงเวลานี้เป็นช่วงเวลาที่ดีสำหรับการลงทุนในกอง REIT ประเภทโรงแรม 

ดร.ณัฐกวิน เจียมโชติพัฒนกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานและอสังหาริมทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ LHHOTEL

“เราเป็นกองทรัสต์ประเภทโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดและคาดว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของภาคการท่องทเี่ยวและนโยบายภาครัฐ เช่น ยกเว้นค่าธรรมเนียม Visa และการเพิ่มเที่ยวบิน ซึ่งจะผลักดันให้ LHHOTEL มีผลการดำเนินงานที่สามารถจ่ายประโยชน์ผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยได้เติบโตและสม่ำเสมอ อีกทั้งการลงทุนใน LHHOTEL จะได้รับประโยชน์จากการเติบโตในอุตสาหกรรมท่องเที่ยวที่เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมหลักของประเทศไทย” ดร.ณัฐกวินกล่าว

คำเตือน: ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน