ออฟฟิศเกรด A คนเช่าทะลุ 90% ทำไม ‘เฟรเซอร์ส’ ถึงทุ่ม 200 ล้าน ปรับโฉม ‘สาทร สแควร์-ปาร์คเวนเชอร์’

ถ้าพูดถึง ‘อาคารสำนักงาน’ หรือ ‘Office Building’ เกรด A ชั้นนำของประเทศไทย จะต้องนึกถึง ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย’ ผู้พัฒนาและบริหารจัดการอาคารสำนักงานระดับท็อปหลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น สาทร สแควร์, ปาร์คเวนเชอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และสีลมเอจ

ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ของพอร์ตโฟลิโอเฉลี่ย 90% สะท้อนถึงความสำเร็จในการบริหารงานของ ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย’ โดยเร็วๆ นี้ บริษัทมีแผนจะทำการปรับโฉม ‘สาทร สแควร์’ และ ‘ปาร์คเวนเชอร์’ ที่มีอัตราการเช่าสูงถึง 92% และ 95% ตามลำดับ ด้วยงบ 200 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 2 อาคารอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT)

คำถาม คือ ทั้งๆ ที่มีอัตราการเช่าสูงขนาดนั้น ทำไมเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย ถึงตัดสินใจปรับโฉม และอีกอย่างคือ 200 ล้านบาทนั้นใช้ปรับอะไรบ้าง

‘ความท้าทายใหม่’ คือ คำอธิบายของ ‘วิทวัส คุตตะเทพ’ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริการ สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ที่บอกกับเราว่า ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ‘ตลาดอาคารสำนักงาน’ จะมีแต่ ‘ความท้าทาย’ ใหม่ๆ เข้ามา

TODAY Bizview สรุป ‘ความท้าทายของอาคารสำนักงาน’ ออกมาเป็น 3 ข้อ

1. อีกไม่กี่ปี ‘อาคารสำนักงาน’ จะเพิ่มอีกเป็น ‘ล้าน’ ตร.ม.

อย่างที่รู้กันดีว่า ตอนนี้มีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาและก่อสร้าง ทำให้ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้านี้ จะมีซัพพลายฝั่งอาคารสำนักงานเพิ่มเข้าสู่ตลาดอาคารสำนักงานอีกกว่า 1.8 ล้านตารางเมตร

2. การทำงานแบบ ‘ไฮบริด’ ทำให้เทรนด์เช่าออฟฟิศเปลี่ยน

หลังจากผ่านยุคโควิด-19 ทำให้โลกการทำงานเปลี่ยน แม้ว่าในประเทศไทย ‘คนทำงาน’ จะกลับมาเข้าออฟฟิศแล้ว 85-90% เทียบกับฝั่งญี่ปุ่น-เกาหลีใต้ที่กลับมาเข้าออฟฟิศแล้ว 100% หรือฝั่งยุโรปอเมริกาที่กลับมาเข้าออฟฟิศแค่ 50% สะท้อนให้เห็นถึงโลกการทำงานแบบ ‘ไฮบริด’ ได้กลายเป็นส่วนหนึ่งของวิถีชีวิต

ในตลาดอาคารสำนักงาน บริษัทหลายๆ เจ้าเลือกเปลี่ยนย้ายจากอาคารออฟฟิศเกรด B มาเป็นเกรด A โดยยอมลดขนาดพื้นที่ออฟฟิศเล็กน้อยแต่อยู่ในทำเลที่ดีกว่า เป็นการสร้างจุดเด่นด้านการทำงานที่มีสภาพแวดล้อมดี เพื่อสามารถรักษาทาเลนท์เก่งๆ ไว้ได้

3. เทรนด์โลกเปลี่ยน ต้องอัปเดตให้ทัน

เทรนด์โลกมีความท้าทายใหม่ๆ อย่างปัจจัยด้านสิ่งแวดล้อม-พลังงาน การเข้าถึงและการเชื่อมต่อด้านดิจิทัล ความปลอดภัย และอื่นๆ ซึ่งผู้พัฒนาอาคารสำนักงานต้องรักษามาตรฐาน และอัปเกรดตึกอยู่เสมอ เพื่อยกระดับการใช้งานอาคาร และสอดรับกับมาตรฐานการรับรองต่าง ๆ อาทิ มาตรฐานอาคารเขียวอย่าง LEED หรือ มาตรฐาน WiredScore ที่การันตีความเป็นเลิศด้านโครงสร้างการเชื่อมต่อด้านดิจิทัลภายในอาคาร

‘วิทวัส’ บอกว่า “ท่ามกลางความท้าทายจากซัพพลายตึกใหม่ๆ ที่กำลังเข้ามาในตลาด เรามองว่าจะทำอย่างไรเพื่อสามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน รวมทั้งมอบประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า ให้ลูกค้ามีความพึงพอใจมากขึ้นและเลือกอยู่กับเราต่อไป”

ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ ‘เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย’ ตัดสินใจทุ่มงบกว่า 200 ล้านบาท พลิกโฉมอาคาร ‘สาทร สแควร์’ และ ‘ปาร์คเวนเชอร์’ ภายใต้โครงการยกระดับคุณภาพอาคารสำนักงาน (Asset Enhancement Initiative: AEI) โดยจะเริ่มต้นในเร็วๆ นี้

[ งบ 200 ล้าน ทำอะไรได้บ้าง ]

ทีนี้หลายๆ คนคงอยากรู้ว่าแล้วงบ 200 ล้านบาทที่เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย จะใช้ในการปรับปรุง 2 อาคารอย่าง ‘สาทร สแควร์’ และ ‘ปาร์คเวนเชอร์’ นั้นจะใช้ทำอะไรบ้าง แต่ก่อนหน้านั้น เราอยากให้ทุกคนเห็นภาพของอาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งก่อน

[ สาทร สแควร์ ]

– ขนาดพื้นที่สำนักงาน 72,000 ตร.ม.

– ราคาค่าเช่า 1,100 บาทต่อ ตร.ม.

– อัตราการเช่าพื้นที่ 92%

เริ่มอัปเกรดเดือนมีนาคม 2567 แล้วเสร็จเดือนกันยายน 2567

[ ปาร์คเวนเชอร์ ]

– ขนาดพื้นที่สำนักงาน 27,000 ตร.ม.

– ราคาค่าเช่า 1,500 บาทต่อ ตร.ม.

– อัตราการเช่าพื้นที่ 95%

เริ่มอัปเกรดเดือนเมษายน 2567 แล้วเสร็จเดือนตุลาคม 2567

ภายใต้โครงการ AEI จะมีการยกระดับอาคารในหลายๆ ด้าน

พร้อมด้วยการนำเทคโนโลยีอาคารอัจฉริยะมาเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานของระบบอาคาร ได้แก่

– รีโนเวทพื้นที่บริเวณล็อบบี้และโซนเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า : ด้วยดีไซน์ใหม่และแผนผังใหม่ เพื่อเพิ่มความสวยงามและความสะดวกสบายให้กับผู้ใช้อาคาร

– ปรับโฉมเคาทเตอร์ต้อนรับ-เพิ่มจุดนั่งรอบริเวณล็อบบี้ : รองรับผู้มาติดต่อบริเวณด้านล่างอาคารให้สอดคล้องกับการใช้งานจริง

– ตู้คีออสเช็คอินแบบบริการตนเอง (Self check-in kiosks) : ผู้มาติดต่อใช้เอกสารส่วนตัวขอ QR Code สำหรับเข้าพื้นที่ หรือใช้ระบบอีเมลเชิญสำหรับเข้าพื้นที่

– ระบบจดจำใบหน้า (Face Recognition) เข้า-ออกพื้นที่ : ลูกค้าเลือกได้ว่าต้องการใช้ระบบจดจำใบหน้า-ระบบบัตรแสดงตน ตามนโยบายแต่ละองค์กร

– อาคารจอดรถระบบอัจฉริยะ : สร้างความยืดหยุ่นในการเปลี่ยนรถได้โดยไม่ต้องจำกัดทะเบียนรถตามจำนวนโควต้าการจอดรถ แต่สามารถมีทะเบียนรถในระบบมากกว่าโควต้าได้ และเพิ่มการชำระค่าจอดรถด้วยโมบายเพย์เม้นท์ เพื่อความสะดวกและความรวดเร็วให้กับผู้ใช้อาคาร

– ติดตั้ง EV Changer ระบบชาร์จสำหรับ EV 3 หัวต่อ 1 อาคาร

– ระบบตรวจวัดคุณภาพอากาศภายในอาคาร Indoor Air Quality (IAQ)

– ระบบควบคุมลิฟต์ เปลี่ยนเป็นระบบใหม่ให้ทันสมัยมากขึ้น

– ระบบควบคุมอาคาร จดบันทึกสถิติ-รวบรวมเป็นรายงาน พร้อมสำหรับส่งต่อให้ลูกค้าที่ต้องการอัปเดตมาตรฐานอาคารสำหรับส่งเฮดควอเตอร์

ที่สำคัญ คือ การปรับโฉมครั้งนี้จะเลือกใช้วัสดุที่ช่วยลดการใช้พลังงาน เพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อาทิ หลอดไฟประหยัดพลังงาน ติดตั้งแผงโซลาร์เซลล์ สร้างบรรยากาศให้ปลอดโปร่ง ทำให้พื้นที่เอื้อต่อการใช้งานได้มากขึ้น

[ เป้าหมายของเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย คือ คุณภาพชีวิตของลูกค้า ]

‘วิทวัส’ กล่าวเสริมว่า “การอัปเกรดทั้ง 2 อาคารผ่านโครงการ AEI นั้น มาจากกลยุทธ์ของบริษัทในการเป็น Real Estate as a Service Brand ด้วยการต่อยอดนวัตกรรมการบริการ โดยเชื่อว่าการส่งมอบบริการที่ดีพร้อมเซอร์วิสโซลูชัน หรือ Space-as-a-Service จะสามารถสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า และผลักดันให้ธุรกิจเดินหน้าอย่างยั่งยืน”

เพราะ ‘คุณภาพชีวิต’ ของลูกค้า คือ โจทย์ของการปรับโฉมพื้นที่ครั้งนี้ เพื่อให้อาคารสำนักงานทั้ง 2 แห่งสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์-ชีวิตการทำงานในยุคใหม่ได้อย่างไร้รอยต่อ

เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย มั่นใจว่า บริษัทจะสามารถรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ไว้ได้ โดยเชื่อว่าจุดแข็งของอาคารทั้ง 2 แห่ง คือ ‘โลเคชัน’ และ ‘เซอร์วิส’ เป็นปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้ในการตัดสินใจเลือกอาคารสำนักงาน โดยการอัปเกรดอาคารในครั้งนี้จะช่วยหนุนจุดแข็งหลักอย่างโลเคชันและเซอร์วิสให้แข็งแกร่งมากขึ้นไปอีก และเชื่อว่าจะสามารถดึงดูดลูกค้าบริษัทข้ามชาติให้เข้ามาเช่าพื้นที่มากขึ้น

ส่วนอาคารสำนักงานอื่นๆ ภายใต้การบริหารของ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย มีแผนการปรับโฉมเช่นกัน โดยคาดว่าจะเกิดขึ้นภายในอีก 2-3 ปีข้างหน้า