เคยสงสัยไหม ทำไมหลายประเทศพัฒนาแล้ว ผู้คนถึงชอบเดินเท้า บ้างก็ชอบปั่นจักรยาน เพราะสถานที่ต่างๆ อยู่ในระยะใกล้กัน แทบจะไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ คนอยู่บ้านพร้อมออกไปทำธุระต่างๆ ได้ครบ โดยใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที

‘ประเทศออสเตรเลีย’ นับเป็นอีกประเทศที่ผู้คนขยันเดินและปั่นจักรยานกันเหลือเกิน TODAY Bizview ได้มีโอกาสมาเยือนออสฯ ทั้งที ขอพามาส่องแนวทางออกแบบผังเมืองว่าส่งผลต่อคุณภาพชีวิต การสร้างคอมมูนิตี้ และเศรษฐกิจให้มีความยั่งยืนได้อย่างไร โดยเรามุ่งหน้าออกเดินทางจากเมืองเมลเบิร์น ออกมายังโซนชานเมืองและไปต่อยังเมืองรอบนอกใกล้เคียง ห่างไกลจากเมืองเมลเบิร์นไปหลายสิบกิโลเมตร ปรากฎภาพชุมชนอยู่อาศัยที่เงียบสงบ มีสถานที่สำคัญต่างๆ ครบครัน ผู้คนแทบไม่ต้องออกไปไหนไกลเลย

ที่เห็นได้ชัดเจนคือ ‘โรงเรียน’ ในประเทศออสเตรเลีย มีโรงเรียนกระจายตัวอยู่จำนวนมากเพื่อให้เด็กๆ ในชุมชน สามารถเดินทางไปเรียนได้ง่ายๆ ใกล้บ้านของตัวเอง ใช้เวลาเพียงไม่กี่นาทีก็เดินถึง โดยที่พ่อแม่ผู้ปกครองไม่ต้องเสียเวลารีบตื่นเช้าขับรถพาลูกไปส่งที่โรงเรียนเหมือนกับบ้านเรา  ที่จริงไม่ใช่แค่โรงเรียน แต่ยังมีสถานที่สำคัญและจำเป็นอื่นๆ อีกมากมาย ที่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่ต่างๆ แบบครบวงจร ไม่เว้นแม้แต่ใน ‘โครงการอสังหาริมทรัพย์’ ที่พัฒนาโดยบริษัทเอกชน

แนวคิด 20-minute neighbourhoods คืออะไร? 

ก่อนอื่น พามาทำความรู้จักกับแนวคิดการออกแบบเมืองที่น่าสนใจในออสเตรเลียกันก่อน นั่นก็คือ ‘20-minute neighbourhoods’ หรือแนวคิด ‘ชุมชน 20 นาที’ ที่รัฐบาลวิกตอเรียมีความพยายามผลักดันให้ผู้คน ‘ใช้ชีวิตในท้องถิ่นของตัวเอง’ หรือ ‘Living Locally’

หลักการของแนวคิดนี้คือ ควรมีสถานที่สำคัญต่างๆ ที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิต ตั้งอยู่ในละแวกใกล้บ้านเรา เช่น โรงเรียน ศูนย์เฮลท์แคร์ ร้านค้า สวนสาธารณะ สนามกีฬา เส้นทางปั่นจักรยาน ถนนที่กว้างขวางเดินได้สะดวกและปลอดภัย ระบบขนส่งสาธารณะในท้องถิ่นที่ง่ายต่อการเดินทางสัญจร และอาจรวมถึงสถานที่ทำงานด้วย ฯลฯ

นั่นหมายความว่า เราสามารถเดินไปสถานที่ต่างๆ เหล่านี้ได้ ในระยะทาง 800 เมตร นับจากบ้านไปยังจุดหมาย และเดินกลับอีก 800 เมตรมาถึงบ้าน หากนับเวลาเดินก็ประมาณ 10 นาทีไปจุดหมาย และใช้เวลาอีก 10 นาที เพื่อเดินกลับบ้านของตัวเอง รวมเป็น 20 นาที (ระยะทาง 800 เมตรนี้เป็นเพียงแนวทางและเป็นค่ามาตรฐานที่ใช้เปรียบเทียบ ซึ่งแสดงระยะทางที่คาดว่าจะครอบคลุมในการเดินไปกลับ 20 นาทีสำหรับบุคคลทั่วไป)

ซึ่งการจะสรรค์สร้างสถานที่เหล่านี้ขึ้นมา ต้องอาศัยความร่วมมือจากหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง เช่น รัฐบาลท้องถิ่น เทศบาล รวมถึงภาคเอกชนที่เป็นผู้นำการพัฒนาที่อยู่อาศัย อย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ช่วยกันผลักดันอย่างเป็นระบบ ปัจจุบันแนวคิดนี้ได้เกิดขึ้นจริงแล้วในหลายพื้นที่ และรัฐบาลพยายามจะผลักดันให้เกิดขึ้นอีกต่อเนื่องไปอีกในระยะยาว ตั้งแต่ปี 2017–2050 เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองอย่างมีทิศทาง

ย่านที่ดี = สุขภาพ สังคม เศรษฐกิจ คุณภาพชีวิตจะดีตาม

ชุมชนคือสถานที่ที่เราอาศัยอยู่ เชื่อมโยงไปกับความสัมพันธ์ของครอบครัว เพื่อนฝูง เครือข่ายผู้คนในละแวกเดียวกัน ดังนั้นการออกแบบในเชิงกายภาพ เช่น โครงสร้างพื้นฐาน Facilities ต่างๆ ในชุมชนจึงสำคัญมาก เอื้อต่อสุขภาพ ความเป็นอยู่ เศรษฐกิจ รวมถึงสิ่งแวดล้อม

ข้อมูลจาก Department of Transport and Planning รัฐวิกตอเรีย ประเทศออสเตรเลีย เผยว่า หากบ้านเราอยู่ในพื้นที่ที่มีรัศมี 800 เมตรจากสถานที่ต่างๆ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดการเดินและปั่นจักรยานมากขึ้น ซึ่งการเดินเพียง 15 นาทีต่อวัน จำนวน 5 วันต่อสัปดาห์ จะช่วยลดโรคที่เกิดจากการขาดการออกกำลังกายประมาณ 13% และหากเพิ่มเวลาเดินเป็น 30 นาทีต่อวัน จะลดโรคได้ถึง 26%

ทางด้านสังคมพบว่า ถนนที่สามารถเดินได้สะดวก ปลอดภัย มีพื้นที่สาธารณะที่เปิดกว้าง ช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้คนได้มาพบปะกัน สร้างปฏิสัมพันธ์ต่อกัน เกิดการพูดคุยแลกเปลี่ยน กระชับความสัมพันธ์ให้แน่นแฟ้นมากขึ้นไปอีก

ส่วนประโยชน์ทางด้านเศรษฐกิจ ครัวเรือนที่อยู่ในย่านที่เดินได้สะดวก สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางได้มากถึง 50% เมื่อเปรียบเทียบกับครัวเรือนที่อยู่ในย่านที่ต้องพึ่งพารถยนต์ ในภาพรวมช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายของรัฐวิกตอเรียได้มากถึง 165 ล้านดอลลาร์ต่อปี นอกจากนี้ ยังช่วยส่งเสริมธุรกิจ ร้านค้าต่างๆ ในชุมชนด้วย เพราะเมื่อผู้คนใช้วิธีเดินหรือปั่นจักรยาน จะจอดแวะเข้าร้านค้าได้ง่าย ร้านค้าสามารถขายของให้กับลูกค้าที่แวะเวียนเข้ามาแบบบังเอิญได้เพิ่มขึ้นถึง 40%

บวกกับมีข้อมูลที่น่าสนใจชี้ชัดว่า การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานสำหรับการเดินเท้า ให้ผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนในโครงการรถไฟและถนนเสียอีก โดยมีหลักฐานจากงานวิจัยมากถึง 20 ชิ้น แสดงให้เห็นสัดส่วนผลประโยชน์ต่อต้นทุนของโครงการที่สร้างเดินเท้า อยู่ที่ 13:1 หมายถึงทุกๆ 1 ดอลลาร์ที่ลงทุนไป จะได้รับผลตอบแทนกลับคืนมาถึง 13 ดอลลาร์

สุดท้ายเป็นประโยชน์ทางด้านสิ่งแวดล้อม การส่งเสริมให้เกิดพื้นที่ทางเดินและปั่นจักรยานได้ จะช่วยลดมลพิษจากการขับรถยนต์ได้ถึง 40% และลดการปล่อยก๊าซ CO2 ได้ 10% เลยทีเดียว ยิ่งเราเพิ่มพื้นที่สีเขียวในเมืองและปลูกต้นไม้ตามท้องถนน ให้ครอบคลุมพื้นที่ได้ถึง 10% จะช่วยลดการใช้พลังงานที่มาจากเครื่องทำความร้อนและความเย็นได้ 5-10% เลยทีเดียว

มองชุมชน ผ่านโครงการอสังหาฯ ออสเตรเลีย (ที่ ‘ศุภาลัย’ เข้าไปร่วมลงทุน)

จากแนวคิดการพัฒนาชุมชนที่เล่ามาข้างต้น ได้ถูกนำมาปรับใช้กับโครงการอสังหาฯ ที่พัฒนาโดยภาคเอกชนออสเตรเลียด้วย เนื่องจากบริษัทดีเวลลอปเปอร์เป็นคนจัดสรรที่ดินสำหรับขาย จึงต้องยึดแนวทางการออกแบบผังโครงการให้สอดคล้องไปกับข้อกำหนดผังเมืองของเทศบาล

ปกติแล้วโครงการอสังหาฯ ส่วนใหญ่ในออสเตรเลีย จะถูกสร้างเป็นโครงการเป็นบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม บริษัทดีเวลลอปเปอร์มักซื้อแปลงที่ดินขนาดใหญ่มาแบ่งขาย เริ่มตั้งแต่ 500-600 ไร่ ไปจนถึงมากกว่า 1,000 ไร่เลยก็มี โดยดีเวลลอปเปอร์จะแบ่งขายแปลงที่ดินให้ลูกค้านำไปสร้างบ้านเอง ซึ่งลูกค้าจะนิยมหาบริษัทรับเหมามาจัดการให้ ดังนั้นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมบรรดาบ้าน แม้จะอยู่ในโครงการเดียวกัน กลับมีหน้าตาไม่เหมือนกัน (แตกต่างจากในประเทศไทยที่ดีเวลลอปเปอร์ จะพัฒนาบ้านหรือทาวน์โฮมให้ลูกค้าแบบเสร็จสรรพ และพื้นที่โครงการจะไม่ได้ใหญ่มากนัก)

นอกจากขายที่ดินให้ลูกค้ารายย่อยแล้ว ดีเวลลอปเปอร์ออสเตรเลีย จำเป็นต้องแบ่งโซนที่ดินภายในโครงการ ให้มีพื้นที่สำหรับสร้าง ‘ชุมชน’ ทั้งระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ถนนหนทาง พร้อมทั้งรวมศูนย์สถานที่สำคัญต่างๆ ที่จำเป็น ขึ้นอยู่กับการออกแบบของดีเวลลอปเปอร์แต่ละราย และตามที่ตกลงกับทางเทศบาล พูดง่ายๆ คืออะไรที่เป็นสิ่งจำเป็นพื้นฐานของชุมชน ดีเวลลอปเปอร์จะต้องเตรียมที่ที่ดินไว้รองรับ เชิญชวนให้ภาคธุรกิจ เอกชนรายอื่นๆ ที่มีความถนัดเข้ามาลงทุนก่อสร้าง บางอย่างก็ต้องร่วมมือกับทางเทศบาลให้ช่วยๆ กันพัฒนา

เพื่อให้ภาพชัดเจนขึ้น ชวนดูตัวอย่างโครงการอสังหาฯ ที่ทาง บมจ.ศุภาลัย ผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ของประเทศไทย ได้เข้ามาร่วมลงทุนในออสเตรเลีย โดยศุภาลัยลงทุนในโครงการอสังหาฯ มากถึง 12 แห่ง นานกว่า 10 ปี รวมมูลค่า 50,000 ล้านบาท

TODAYBizview ได้มีโอกาสเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการอสังหาฯ กับทางศุภาลัยในครั้งนี้ และได้เห็นอีกมุมหนึ่งว่า กว่าจะทำอสังหาฯ ขายในออสเตรเลียได้นั้น….ไม่ใช่เรื่องง่าย และขณะเดียวกัน ก็ได้เห็นบทบาทหน้าที่ของบริษัทดีเวลลอปเปอร์ ที่จะต้องสร้างคอมมูนิตี้ที่มีคุณภาพให้เกิดขึ้น มากกว่าจะแค่สร้างบ้านเป็นหลังๆ แล้วจบแค่นั้น ยกตัวอย่าง โครงการน่าสนใจที่เราได้ไปเยือน เช่น….

• โครงการ Gen Fyansford (ศุภาลัยร่วมทุน 50% กับทาง ICD Property) ตั้งอยู่ในเมือง Geelong ห่างจากเมืองเมลเบิร์นไป 77 กิโลเมตรทางตะวันตก โครงการนี้มีขนาดพื้นที่กว่า 623 ไร่ ขายที่ดินจัดสรรกว่า 764 แปลง มีทัศนียภาพที่สวยงาม เห็นวิวทิวทัศน์มุมสูง ใกล้ธรรมชาติและแม่น้ำ มีสถานที่นันทนาการและสวนสาธารณะภายใน ใกล้สนามกอล์ฟ

โครงการอสังหาฯ ข้างต้น มีสิ่งที่คล้ายคลึงกันคือ ทุกโครงการจะพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน เช่น สวนสาธารณะขนาดใหญ่ สนามเด็กเล่น พื้นที่สำหรับผู้สูงวัย ทำทางเดินเท้าและทางปั่นจักรยาน บางโครงการมีแพลนสร้างสนามกีฬา พื้นที่ทำกิจกรรมนันทนาการรวมถึงมีสถานที่สำคัญอย่างโรงเรียน เพื่อรองรับลูกหลานของแต่ละครอบครัว บางโครงการมีแผนสร้าง Shopping Center ศูนย์ส่งเสริมด้านสุขภาพ ปรับสถานที่อนุรักษ์ให้ใช้งานได้ต่อไปโดยไม่รื้อถอน เป็นต้น อะไรที่ยังขาดเทศบาลจะกำหนดให้สร้างเพิ่ม

ที่น่าสนใจคือสวนสาธารณะ และระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์ได้พัฒนาขึ้นมาภายในโครงการ เมื่อครบ 2 ปีแล้ว จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทางเทศบาลรับช่วงดูแลต่อไป เพื่อให้คนในชุมชนสามารถเข้ามาใช้งานได้ กลายเป็นพื้นที่สาธารณะในท้ายที่สุด (แตกต่างจากหมู่บ้านจัดสรรในประเทศไทย พื้นที่ส่วนกลางจะยังเป็นของดีเวลลอปเปอร์) ดังนั้นก็เท่ากับว่าผู้อยู่อาศัยในโครงการอสังหาฯ แทนที่จะเสียค่าส่วนกลางให้กับดีเวลลอปเปอร์ ก็จ่ายเงินให้กับเทศบาลแทน เพื่อให้หน่วยงานรัฐนำเงินนั้นไปดูแล บำรุงรักษาพื้นที่ของชุมชนต่อไป

ไม่เว้นแม้แต่โครงการอสังหาฯ ขนาดเล็ก ยกตัวอย่าง โครงการ Balmoral Quay (ศุภาลัยถือครอง 100%) ตั้งอยู่ในเมือง Geelong เช่นกัน พื้นที่โครงการนี้มีขนาดเพียง 17 ไร่ พัฒนาอสังหาฯประเภททาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมตากอากาศ ที่มีเพียง 190 ยูนิต ถึงแม้จะเป็นโครงการขนาดเล็ก แต่ด้วยทำเลที่ตั้งอยู่ริมอ่าว Port Philip มีท่าจอดเรืออยู่ตรงชายฝั่ง ซึ่งโครงการได้สัมปทานใช้ท่าเรือนี้ ทำให้ต้องแลกกับการพัฒนาพื้นที่สวนสาธารณะขนาบด้านข้างทั้ง 2 ด้าน โดยสวนนี้จะต้องเปิดให้คนในชุมชน สามารถเข้ามาใช้งานได้ด้วย แม้จะไม่ได้ซื้อบ้านในโครงการนี้ก็ตาม 

ตัวอย่างทั้งหมดนี้ เป็นภาพสะท้อนทำให้เห็นว่า การพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในออสเตรเลีย ไม่ใช่แค่ขายบ้านหรือที่ดินเพื่อทำกำไรแล้วจบแค่นั้น แต่ทั้งภาครัฐและเอกชนต่างมีส่วนร่วมในการสร้างคอมมูนนิตี้ที่มีคุณภาพ และยังนำไปสู่การสร้าง Value ให้กับพื้นที่นั้นๆ ได้ดีอีกด้วย

ดูๆ ไปก็เข้าคอนเซ็ปต์ ‘Living Locally’ ที่ไม่ว่าคุณจะเลือกอยู่ย่านไหน อยู่ในย่านที่ห่างไกลตัวเมืองก็ตาม หากการพัฒนาผังแม่บทถูกออกแบบให้มีความชัดเจน และนึกถึงความเป็นอยู่ที่ดีมาตั้งแต่ต้น จะทำให้เกิดย่านที่ดี เอื้อต่อการใช้ชีวิต แถมยังเป็นผลดีทางเศรษฐกิจ ช่วยสร้างทางเลือกให้กับครอบครัว คนทำงานรุ่นใหม่ๆ เลือกที่จะเรียนและทำงานในบ้านเกิดของตัวเองได้ ส่วนเมืองขยายตัวอย่างมีทิศทาง

นอกจากนี้ยังได้เห็นแง่มุมที่ว่า…กว่าจะทำอสังหาฯ ขายในออสเตรเลียได้นั้น ไม่ใช่เรื่องง่าย บทบาทหน้าที่ของบริษัทดีเวลลอปเปอร์ต้องสร้างคอมมูนิตี้ที่มีคุณภาพให้เกิดขึ้นด้วย ไม่ใช่สร้างบ้านเป็นหลังๆ แล้วจบแค่นั้น โดยรัฐ เอกชน และชุมชนต้องทำงานร่วมกัน

หากไทยเรียนรู้จากกรณีศึกษาของออสเตรเลีย และนำมาปรับใช้จริงได้…ก็คงดีไม่น้อย