เทรนด์พัฒนาอสังหาฯ ‘Mixed-Use’ โมเดลที่ผุดเต็มเมืองเวลานี้ ในยุคที่ดินแพง และเหลือน้อยลงเรื่อยๆ

ในแต่ละปีเราจะเห็นผลสำรวจราคาที่ดินแต่ละพื้นที่ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดออกมาตลอด ทำเลทองเหล่านั้นกลายเป็นสินทรัพย์หรูที่เหล่าเศรษฐีอยากได้มาครอง อย่างราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ประจำปี 2567 ที่เพิ่งประกาศ ยังเป็นย่านเดิมๆ เช่น สยามสแควร์, ชิดลม, เพลินจิต, ถนนวิทยุ, สุขุมวิท, ไทม์สแควร์ ฯลฯ

ความตึกสูงสุดลูกหูลูกตา เน้นวิวเมืองตระการตาของหลายๆ โครงการในย่านหรู คือเบื้องหลังการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่นักการตลาดเรียกว่า ‘Mixed-Use’ หรือเป็นโครงการอสังหาฯ ที่มัดรวมโครงการที่อยู่อาศัยแบบอาคารชุด

และยังมีโครงการเชิงพาณิชย์อื่นๆ เข้าไว้ด้วยกัน เช่น สำนักงานให้เช่า, สิ่งอำนวยความสะดวกเชิงไลฟ์สไตล์ ตั้งแต่ฟิตเนสไปจนถึงร้านค้า ร้านอาหาร หรืออาจจะมีสวนสาธารณะ สวนหย่อมพื้นที่สีเขียวกลางเมืองกรุง

โดยความหมายที่ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง ให้คำนิยามเกี่ยวกับ Mixed-Use ก็คือ เป็นการพัฒนาแบบผสมผสาน 2 ประเภทขึ้นไป ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย, อาคารพาณิชย์, พื้นที่สันทนาการ, สถาบันต่างๆ ไปจนถึงธุรกิจหรืออุตสาหกรรม ซึ่งการพัฒนาสามารถเป็นได้ทั้ง ‘แนวตั้ง’ และ ‘แนวนอน’ แต่ส่วนมากในยุคนี้ที่เห็นบ่อยๆ ก็คือ ‘การพัฒนาแบบแนวตั้ง’

[ Vertical Mixed-Use คือโมเดลพัฒนาที่คนยุคนี้ชอบทำ ]

Vertical คือ การพัฒนาอสังหาฯ แบบแนวตั้งที่เห็นได้บ่อยที่สุดในยุคนี้ ซึ่งนักพัฒนาจะจัดสรรการใช้งานหลากหลายประเภทไว้ในที่เดียวกัน เช่น โรงแรม, เรสซิเดนซ์, พื้นที่สำนักงาน, ร้านค้าปลีก, ร้านอาหาร เป็นต้น

ถ้าเปรียบเทียบโมเดลที่ใกล้เคียงที่สุดตอนนี้ อย่างเช่น One Bangkok และ สามย่านมิตรทาวน์ ซึ่งสัดส่วนระหว่างที่อยู่อาศัยกับพื้นที่ทำงาน/เชิงพาณิชย์ เกือบจะพอๆ กันขึ้นอยู่กับความต้องการของเจ้าของพื้นที่

แต่สิ่งที่ต้องระวังในการพัฒนาแบบ Vertical Mixed-Use ก็คือ ต้องคำนวณทั้งจำนวนประชากรที่จะใช้จ่าย กับกลุ่มคนทำงานที่อาจจะใช้จ่ายน้อยกว่าเพราะไม่ได้อยู่ประจำ รวมถึงความน่าดึงดูดของร้านค้า พื้นที่สันทนาการ และอื่นๆ เมื่อเฉลี่ยรวมกันทั้งหมดเพียงพอที่จะให้โครงการแนวตั้งเหล่านี้อยู่รอดต่อไปหรือไม่?

การพัฒนาแบบ Verital จะลงทุนค่อนข้างสูง จำเป็นต้องมีสินค้า/บริการตัวใดตัวหนึ่งที่เลี้ยงส่วนที่เหลือได้ ส่วน value ของโครงการจะเกิดขึ้นภายในมากกว่ากระจายตัวไปยังแหล่งใกล้เคียง ซึ่งเป็นข้อดีของเจ้าของพื้นที่

ดังนั้นในยุคที่ค่าครองชีพก็แพง ราคาที่ดินก็พุ่ง การพัฒนาอสังหาฯ แบบ Vertical จึงตอบโจทย์มากที่สุด

[ Horizontal Mixed-Use ให้อารมณ์เหมือนเล่นเกมสร้างเมือง ]

การพัฒนาแบบ Mixed-Use ยังมีอีกแบบเรียกว่า ‘Horizontal’ เป็นการพัฒนาโครงการอสังหาฯ แนวนอนหรือแนวราบ ความแตกต่างที่เห็นได้ชัดจาก Verital ก็คือ โครงการพัฒนาส่วนใหญ่ไม่เน้นตึกสูงแบบ 10-20 ชั้น (อาจจะมีบ้าง)

โดย Horizontal Mixed-Use จะเป็นการพัฒนาโครงการที่สร้าง value ระดับเมือง เพิ่มความคึกคักเป็นย่านมากกว่า โดยย่านหนึ่งจะมีหลายอาคารบนพื้นที่เดียวกัน แต่ละอาคารจะสร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียว เช่น อาคารที่อยู่อาศัย, อาคารสำนักงาน, นิคมอุตสาหกรรม, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น

คิดภาพการพัฒนาแบบ Horizontal เหมือนขับรถผ่านเส้น ‘พระราม 9’ หรือย่านปิ่นเกล้าที่มีความเป็น ‘ชุมชน’ มากกว่า

การพัฒนาภาคอสังหาฯ รูปแบบนี้จะไม่นิยมทำในตัวเมือง หรือใจกลางจังหวัด ส่วนหนึ่งเพราะว่าที่ดินราคาแพง การลงทุนอาจจะไม่คุ้มค่าเท่าที่ลงทุนไป

‘สุมิตรา วงภักดี’ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเทอร์ร่าฯ ให้สัมภาษณ์ว่า ในอนาคตอันใกล้มีโอกาสที่จะเห็นการลงทุนแบบ Horizontal Mixed-Use มากขึ้นในพื้นที่รอบนอกและต่างจังหวัด

เพราะในช่วงหลังๆ เริ่มเห็นภาครัฐออกประมูลที่ดินบ้างแล้ว เช่น การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ที่มีที่ดินเปล่ายังไม่พัฒนาค่อนข้างเยอะ ซึ่งก็ตั้งเป้าปี 2568 ว่าเตรียมจะเปิดประมูลที่ดินแปลงใหญ่ 28 แปลง พื้นที่รวมกว่า 2,855.42 ไร่ ให้ภาคเอกชนที่สนใจเข้ามาประมูลและนำไปพัฒนาต่อไป

“นอกจากภาครัฐที่เริ่มเปิดประมูล ก็จะมีที่ดินเปล่าที่เจ้าของโดนเก็บภาษีเริ่มทยอยปล่อยขายและเช่า ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะไปเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาแบบ Horizontal มากขึ้นในเขตนอกเมือง”

คำถามคือ พฤติกรรมผู้ซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยตอนนี้ก็เริ่มกลับตาลปัตร จากที่เราเห็นว่า Gen Z ชอบอยู่คอนโดก็กลายเป็นเริ่มสนใจซื้อบ้านหรือเช่าบ้านมากกว่า

ส่วนคนที่อยากอยู่คอนโดมากขึ้นกลับเป็นกลุ่มวัย Baby Boomers และ Gen X ที่เริ่มสนใจคอนโดเพราะมองว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า และระบบความปลอดภัยที่ดี

ซึ่งในปีหน้า เทอร์ร่าฯ คาดการณ์ไว้ว่า ‘คอนโด’ ระดับกลาง หรือ Mass Segment ที่ราคาเฉลี่ย 80,000-150,000 บาทต่อตารางเมตรจะคึกคักขึ้นกว่าเดิม ประเมินจากยอดการเติบโตตั้งแต่ปี 2564-2567 ที่โตเฉลี่ยรวม 38% มากที่สุดเทียบกับคอนโดระดับอื่น

บริษัทเทอร์ร่าฯ ได้เปิดผลสำรวจ ‘ทำเลทองปี 68’ ซึ่งมี 4 พื้นที่รอบนอกใกล้กรุงเทพฯ ที่ปีหน้าน่าจะเห็นการลงทุนหรือความเป็นชุมชนมากกว่านี้ คือ บางนา-ลาดกระบัง, รามคำแหง-บางกะปิ, รังสิต-คูคต และ เกษตร-รามอินทรา

โดยในแง่ของความเชื่อมั่นดูจากภาพรวมเศรษฐกิจช่วงนี้อาจจะทรงๆ แต่ข้อมูลจาก Consumer Index บอกว่าผู้บริโภคยังเชื่อมั่นในการซื้อหรือเช่าอสังหาฯ แต่ก็กังวลเรื่องเศรษฐกิจด้วย แต่สัญญาณยังบวกเพราะพวกเขามองว่า รายได้น่าจะดีขึ้นแม้ว่าเศรษฐกิจไม่ดี ดังนั้น การตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยก็ยังทำได้ ไม่ถึงขั้นต้องรัดเข็มขัด

และนี่คือสรุปเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ทั้ง 2 แบบ โดย Mixed-Use เป็นเทรนด์การลงทุนที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ ไม่ใช่แค่ในไทย จุดประสงค์หลักก็เพื่อทำให้เกิดความคุ้มค่าในการใช้พื้นที่ และ expected return ที่เหมาะสมกับสิ่งที่นักพัฒนาลงทุนนั่นเอง