‘แสนสิริ’ ทุ่ม 5.2 หมื่นล้าน ลุย 29 โครงการใหม่ปี 68 โฟกัสคอนโด-บ้านหรู ดันรายได้แตะ 4 หมื่นล้าน

แสนสิริเผยกลยุทธ์ปี 2568 เน้นคอนโดหรู 15 โครงการ มูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท และบ้านแนวราบ 14 โครงการ มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท ตอบโจทย์ดีมานด์ตลาดบน-ต่างชาติ พร้อมเดินหน้าร่วมทุน (JV) ขยายโครงการเพิ่มกำไร ดันเป้ารายได้แตะ 4 หมื่นล้านบาท

‘วิชาญ วิริยะภูษิต’ ประธานผู้บริหารสายงานการเงิน (CFO) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI แชร์กลยุทธ์ในปี 2568 ว่า แสนสิริตั้งเป้าเพิ่มโครงการคอนโดมิเนียมค่อนข้างมาก เนื่องจากเห็นว่าความต้องการขาย (Supply) ในตลาดหดตัวลงตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ส่งผลให้ Supply ในตลาดเหลือไม่มาก ขณะที่คู่แข่งเองก็ขึ้นโครงการใหม่ค่อนข้างน้อย

โดยโครงการใหม่ในปี 2568 แบ่งเป็น โครงการคอนโดมิเนียม 15 โครงการ มูลค่า 2.1 หมื่นล้านบาท และโครงการแนวราบ 14 โครงการ มูลค่า 3.1 หมื่นล้านบาท โดยคาดว่าโครงการทั้งหมดจะสร้างยอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) ต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีนี้

ทั้งนี้ โครงการใหม่ทั้ง 29 โครงการ มีมูลค่าสูงถึง 5.2 หมื่นล้านบาท เทียบกับปีก่อนที่แม้จะเปิดตัวไปกว่า 43 โครงการ แต่มูลค่าอยู่ที่ 4.6 หมื่นล้านบาทเท่านั้น ซึ่งมูลค่าที่เพิ่มขึ้นมาจากการจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (Luxury) มากขึ้น รับกับเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวแบบรูปตัว K (K-Shaped Recovery)

นอกจากนี้ พบว่า เซกเมนต์อื่นมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูง มีการหั่นราคากันค่อนข้างมากเพื่อสร้างยอดขาย รวมถึงยังเจอปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน แตกต่างจากลูกค้ากลุ่มบนที่มักไม่ค่อยพบปัญหานี้ เพราะส่วนใหญ่จ่ายเงินสด 70% กู้แบงก์เพิ่ม 30% เป็นต้น

โดยตลาด Luxury จะกระจุกอยู่ในหัวเมืองขนาดใหญ่เป็นหลัก เช่น ภูเก็ต พัทยา กรุงเทพฯ หัวหิน และเชียงใหม่ ส่วนใหญ่เป็นความต้องการซื้อ (Demand) ของลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาผ่านช่องทางตัวแทน (Agent) อย่างไรก็ตาม แสนสิริยังคงดูแลพอร์ตให้มีครบทุกเซกเมนต์ เพื่อรองรับทุกสถานการณ์เศรษฐกิจ

สำหรับภูเก็ต ถือเป็นตลาดที่น่าสนใจ ปัจจุบันแสนสิริมีโครงการกว่า 140 โครงการในพื้นที่ดังกล่าว โดยยอดการจอง (Pre-sale) สูงถึง 70% เช่น โครงการเดอะ เบส เชิงทะเล (The Base Cherngtalay) แม้ว่าค่าที่จะค่อนข้างสูง แต่เชื่อว่าด้วยนโยบายการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ จะส่งผลให้ค่าที่ในอนาคตสูงขึ้นกว่าปัจจุบัน

นอกจากภูเก็ตแล้ว พัทยาก็เป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่น่าสนใจ เช่น โครงการพีทีวาย เรสซิเดนซ์ สาย 1 (PTY Residence Sai 1) ที่เพิ่งปิดการขาย (Sold Out) ส่วนหนึ่งเพราะได้แรงซื้อจากลูกค้าต่างชาติ เช่น จีน รัสเซีย และญี่ปุ่น

เมื่อสอบถามถึงแรงซื้อของลูกค้าต่างชาติ CFO ของแสนสิริแชร์ว่า Demand ของลูกค้าต่างชาติค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม พฤติกรรมการซื้ออาจแตกต่างกันเล็กน้อย เช่น คนจีน ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุน แต่หากเป็นคนรัสเซีย ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น

สำหรับเป้าหมายยอดโอนในปีนี้ แสนสิริตั้งเป้าเอาไว้ที่ 4.6 หมื่นล้านบาท โดยบอกว่า ไม่กล้าตั้งเป้าสูงมาก (Aggressive) เนื่องจากสถานการณ์เศรษฐกิจไม่เอื้อ ขณะที่ปัจจุบันมี Backlog ในมือรวมทั้งสิ้นกว่า 2 หมื่นล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้ในปีนี้ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท

นอกจากการขยายโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว แสนสิริยังตั้งเป้าจับมือกับพันธมิตร (JV) พัฒนาโครงการใหม่มากขึ้นอีกด้วย ซึ่งกลยุทธ์ดังกล่าวส่งผลบวกต่อบริษัท ทั้งกำไรจากการขายที่ดิน การลงทุนเพียงครึ่งเดียว และการกระจายความเสี่ยง โดยคาดว่าปีนี้จะสร้างรายได้จาก JV ราว 20-30%

ทั้งนี้ ปัจจุบันแสนสิริมีพื้นที่เปล่ารอการพัฒนา (Land Bank) ประมาณ 7,000 ล้านบาท มูลค่ามากกว่า 1 แสนล้านบาท เพียงพอรองรับการพัฒนาอีก 2-3 ปีต่อจากนี้

นอกจากการสร้างคอนโดและการ JV แล้ว แสนสิริยังมีกลยุทธ์เติบโตผ่านบริษัทรับสร้างบ้าน Crafted by Sansiri อีกด้วย ซึ่งเป็นผลจากการมีโรงงานพรีคาสท์ (Precast) ของตัวเอง และกำลังการผลิต (Capacity) ยังเหลือ โดยตลาดรับสร้างบ้านมีการเติบโตสูงกว่า 10% ทุกปี มูลค่าตลาดสูงถึง 2 แสนล้านบาท

นอกจากนี้ กำไรขั้นต้น (Margin) ของการรับสร้างบ้านก็ค่อนข้างดี โดยอยู่ที่ประมาณ 20% เทียบกับ Margin ปัจจุบันของแสนสิริอยู่ที่ 13-15% เท่านั้น (ณ สิ้นปี 2567 อยู่ที่ 13.7%)

ขณะที่ธุรกิจโรงแรม ภายหลังขายแบรนด์ ‘เดอะสแตนดาร์ด’ (The Standard) ช่วยลดการขาดทุนไตรมาสละ 100 ล้านบาท หรือปีละ 400 ล้านบาทให้แก่แสนสิริ ส่วนโครงการโรงแรมในนิวยอร์ก สหรัฐอเมริกา อยู่ระหว่างรีโนเวท ซึ่งหากเปิดใหม่อีกรอบ คาดว่าจะต้องใช้เวลากว่าที่จะทำกำไร

เมื่อสอบถามถึงเป้าหมายตัวเลข CFO แชร์ว่า แสนสิริตั้งเป้ารายได้ (Top-line) ปี 2568 ประมาณ 4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงกับปีก่อน (2567) ที่ 3.9 หมื่นล้านบาท ซึ่งถือว่าเหมาะสมในสถานการณ์เศรษฐกิจแบบนี้ อย่างไรก็ตาม คาดว่า Margin อาจเติบโตแตะ 15% จากกลยุทธ์ JV

สำหรับแหล่งที่มาของเงินทุน (Sources of Funds) แบ่งเป็น หุ้นกู้ 70% สินเชื่อโครงการ (Project Finance) 25% และสินเชื่อระยะสั้น 15% โดยมีเงินสดพร้อมเบิก 1.5 หมื่นล้านบาท รองรับได้ทุกวิกฤตที่อาจเข้ามากระทบ

ขณะที่ต้นทุนการเงิน (Cost of Fund) ปัจจุบันอยู่ที่ 4.16% คาดว่าจะลดลงเหลือ 4.1% ในปีนี้ โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) อยู่ที่ 1.62 เท่า คาดว่าจะลดลงเหลือ 1.46-1.47 เท่าในปีนี้

สำหรับการเสนอขายหุ้นกู้ ในเดือน ม.ค. แสนสิริออกหุ้นกู้ไปแล้ว 7,000 ล้านบาท และในเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา ออกหุ้นกู้ไปแล้ว 6,000 ล้านบาท รวมถึงมีหุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ (Perpetual Bond) อีก 5,000 ล้านบาท แม้มีแผนจะออกอีก 7,000 ล้านบาทในช่วงที่เหลือของปีนี้ แต่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ในอนาคตด้วย

ขณะที่การเพิ่มทุนในวงแคบ (PP) 10% ที่เห็นแจ้งข่าวในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้น CFO ชี้แจงว่า เป็นการเพิ่มทุนแบบมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) ที่ขอต่ออายุเรื่อยๆ เท่านั้น ส่วนแผนการซื้อหุ้นคืน อยู่ระหว่างรอตลาดหลักทรัพย์ฯ ปรับแก้กฎเกณฑ์

เมื่อสอบถามถึงความสนใจในโครงการสถานบันเทิงครบวงจร (Entertainment Complex) ของรัฐบาล แสนสิริยอมรับว่ามีการเจรจาหารือบ้าง แต่ภาพยังไม่ชัดเจนนัก เนื่องจากยังติดกฎเกณฑ์ต่างๆ เช่น การแก้กฎหมายต่างชาติถือที่ดิน 99 ปี ซึ่งคนไทยไม่เห็นด้วย เป็นต้น