ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากที่สุด คือประเทศไหน? เชื่อว่าน่าจะเดากันไม่ยาก คำตอบคือชาวจีนนั่นเอง 

จีนครองแชมป์ซื้ออสังหาฯ ไทยมานานหลายปี ตั้งแต่ก่อนโควิด-19 จะระบาด ลากยาวมาถึงปัจจุบัน จีนก็ยังคงเครองแชมป์อยู่ แม้จีนยังมีมาตรการคุมเข้มเรื่องการเดินทาง ยังไม่ผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์เต็มที่ แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ของชาวจีนก็ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง

ทำไมอสังหาฯ ไทยถึงได้รับความนิยมจากผู้ซื้อชาวจีน แนวโน้มหลังเปิดประเทศจะเป็นอย่างไร จะฟื้นจากกำลังซื้อของต่างชาติหรือไม่? TODAYBizview สรุปจบในโพสต์นี้

เปิดเหตุผล ทำไมจีนนิยมซื้ออสังหาฯ ไทย

เปิดสถิติชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยมากที่สุด ในปี 2564 อันดับหนึ่งคือชาวจีน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ที่ 4,867 หน่วย หรือ 59.4% ของหน่วยที่ขายให้ชาวต่างชาติทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 22,874 ล้านบาท 

รองลงมาคือ ชาวรัสเซีย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ที่ 306 หน่วย (3.7%) ตามมาด้วย สหราชอาณาจักร 280 หน่วย (3.4%) และสหรัฐอเมริกา 279 หน่วย (3.4%) 

แม้จะเป็นช่วงเวลาที่โควิด-19 ระบาดหนัก แต่ชาวจีนก็กระเป๋าหนักไม่แพ้กัน ยังโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในไทยได้เกินกว่าครึ่งของหน่วยโอนของชาวต่างชาติทั้งหมด

พาย้อนไปในช่วงก่อนที่โควิด-19 จะระบาด สถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวจีนในไทย พุ่งสูงกว่านี้มาก อย่างในปี 2018 อยู่ที่ 7,916 หน่วย ส่วนในปี 2019 อยู่ที่ 7,626 หน่วย 

ปัจจุบันอสังหาฯ ที่เปิดให้ชาวต่างชาติซื้อได้ในไทย คือคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด โดยชาวจีนมักจับจองซื้อเป็นเจ้าของจำนวนมาก โซนยอดนิยมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น รัชดาภิเษก สุขุมวิท สมุทรปราการ รวมถึงต่างจังหวัดตามหัวเมืองใหญ่ๆ เช่น พัทยา หัวหิน ภูเก็ต เชียงใหม่ 

ทำไมประเทศไทย จึงเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมของชาวจีน ที่นิยมเข้ามาซื้ออสังหาฯ เป็นอันดับต้นๆ ของโลก เราสรุปเหตุผลได้ 4 ข้อดังนี้ 

1.) การขยายตัวของธุรกิจจีน ชาวจีนเข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 

หลายปีที่ผ่านมานี้ ธุรกิจจีนเข้ามาดำเนินการในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง เช่น ธุรกิจ E-Commerce, ค้าปลีก, เทคโนโลยี ฯลฯ เนื่องจากไทยเอื้อต่อการเติบโตของธุรกิจ และยังสามารถเคลื่อนย้ายเงินทุนเข้ามาได้คล่องตัวและรวดเร็ว ชาวจีนจำนวนไม่น้อย ย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้นตามไปด้วย 

ส่วนทางฝั่งท่องเที่ยวก็คึกคักไม่แพ้กัน คนจีนหลายคนพอมาเที่ยวไทยแล้ว มักอยากจะกลับมาอีก จึงตัดสินใจซื้ออสังหาฯ ในไทยไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ด้วยความที่คุ้นเคยประเทศไทยอยู่แล้ว ผู้คนเป็นมิตร ค่าครองชีพไม่แพง อาหารอร่อยและสะดวกสบาย 

นอกจากนี้ ประเทศไทยยังเอื้อต่อการอยู่อาศัยของครอบครัวชาวจีนด้วย อย่างโรงเรียนนานาชาติในไทย ราคาค่อนข้างถูกกว่าในจีน อย่างในเซี่ยงไฮ้และปักกิ่ง ราคาค่าเล่าเรียนโรงเรียนนานาชาติแพงติดอันดับต้นๆ ของโลกเลยทีเดียว ดังนั้นผู้ปกครองชาวจีนเป็นจำนวนมาก จึงย้ายครอบครัว พาบุตรหลานมาเรียนที่ไทย เพราะประหยัดค่าใช้จ่ายมากกว่า

จากเหตุผลข้างต้น ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ อย่างกรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต ฯลฯ และยังทำให้เกิดธุรกิจที่เกี่ยวข้องตัวตัวแทน นายหน้าอสังหาฯ ที่จัดหาที่อยู่อาศัยให้แก่ชาวจีนก็เกิดขึ้นอย่างมากมายด้วยเช่นกัน 

2.) ราคาอสังหาฯ ไทย เฉลี่ยถูกกว่าในหลายประเทศ 

ถ้าเทียบกับประเทศพัฒนาแล้วอย่างฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย หรือกระทั่งทางฝั่งอเมริกาและยุโรป ราคาที่อยู่อาศัยมักมีราคาสูงมาก หรือแม้แต่ในประเทศจีนเอง อย่างกรุงปักกิ่ง ราคาห้องชุดเฉลี่ยอยู่ที่ 6 หมื่นหยวนต่อตารางเมตร หรือตีเป็นเงินไทยก็ประมาณ 3 แสนกว่าบาทเลยทีเดียว 

เช่นเดียวกับเมืองเซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น หางโจว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5-6 หมื่นหยวนต่อตารางเมตรเช่นกัน ยิ่งเป็นโซนในใจกลางเมือง ราคาอาจสูงกว่านี้โดยอาจไปแตะถึงหลักแสนหยวนต่อตารางเมตรในบางทำเล

อีกทั้งการซื้ออสังหาฯ ในจีน ประชาชนจะมีสิทธิ์เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะเป็นของรัฐบาล โดยแบ่งให้ประชาชนเช่าเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว และสามารถต่อสัญญาได้เรื่อยๆ อย่างไรก็ตามรัฐบาลมีสิทธิ์ที่จะเปลี่ยนแปลงหรือเรียกคืนกรรมสิทธิ์ได้อยู่ดี 

ทางด้านของระดับราคาค่าเช่าก็ค่อนข้างสูงเช่นกัน ยกตัวอย่างเมืองหลวง กรุงปักกิ่ง ค่าเช่าอะพาร์ตเมนต์ ขนาด 30 ตารางเมตร ใจกลางเมือง ราคาค่าเช่าอาจสูงถึง 3,000 หยวน หรือราว 15,000 บาท ผู้ที่มีรายได้น้อยอาจต้องเสียค่าที่อยู่อาศัยเช่ารายเดือนไปมากกว่าครึ่งของเงินเดือน

นอกจากนี้ จีนยังมีกฏระเบียบเกี่ยวกับการซื้ออสังหาฯ ควบคุมค่อนข้างเข้มงวด โดยกฎระเบียบขึ้นอยู่กับแต่ละท้องถิ่น มีความซับซ้อน และหลายปีที่ผ่านมานี้ รัฐบาลจีนได้ดำเนินนโยบาย ‘ให้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไร’ 

นโยบายนี้สำคัญมาก จุดประสงค์เพื่อรักษาเสถียรภาพราคาที่ดินและบ้าน ป้องกันวิกฤตฟองสบู่ จากตอนนี้สถานการณ์อสังหาฯ ในจีนก็ไม่ค่อยสู้ดีนัก ยิ่งทำให้รัฐยิ่งต้องเข้ามาควบคุมมากยิ่งขึ้น 

จากอุปสรรคด้านราคา และกฎระเบียบมากมาย ทำให้ชาวจีนยุคใหม่จำนวนไม่น้อย ตัดสินใจอพยพโยกย้ายประเทศ รวมถึงบรรดานักลงทุนจีนก็ไหลออกไปลงทุนนอกประเทศด้วยเช่นกัน

3.) ประเทศไทยเหมาะแก่การลงทุนอสังหาฯ 

ชาวจีนมองว่าลงทุนอสังหาฯ ไทยได้ผลตอบแทนดี บางโครงการมีการันตี Rental Yield ให้ด้วย หรือจะซื้อเก็งกำไระยะสั้นก็ทำได้ บรรดานักลงทุนรายย่อย บริษัทหรือเอเจนท์ชาวจีน เข้ามาลงทุนซื้อคอนโดในไทย ปล่อยเช่าแก่ลูกค้าชาวต่างชาติ บ้างก็ปล่อยเช่าให้ลูกค้าชาวไทยเองก็มี

มากไปกว่านั้นคือบริษัทอสังหาฯ จีนเข้ามาร่วมทุนกับผู้พัฒนาไทย สร้างคอนโดมิเนียมขายโดยกันโควตาส่วนนึงให้ชาวจีนโดยเฉพาะ แยกชั้นแยกตึกไปเลยก็มีเช่นกัน

แต่ขณะเดียวกัน กฎระเบียบเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ในไทยกลับมีช่องว่าง ที่ทำให้เกิดปัญหาตามมามากมาย เช่น กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ เก็งกำไรแบบระยะสั้น มีส่วนดันราคาอสังหาฯ ขึ้นไปสูงเกินจริง เร่งให้เกิดภาวะฟองสบู่ได้ 

นอกจากนี้ยังพบในลักษณะของนอมินี ทำผิดกฎหมาย อย่างการสวมรอยใช้ชื่อคนไทย เพื่อถือครองอสังหาฯ หรือลงทุนทำโครงการขาย บางครั้งพบโครงการที่อยู่อาศัยบางแห่ง ทุนจีนแอบสร้างเอง ทำสัญญาและขายให้ลูกค้าคนจีนทั้งหมด การกระทำแบบนี้เข้าข่ายลักษณะ อสังหาฯ ศูนย์เหรียญ คล้ายที่เคยเกิดขึ้นกับภาคการท่องเที่ยว

4.) กฏหมายเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทย เอื้อให้ชาวต่างชาติเข้าถึงได้ง่ายกว่าประเทศอื่นๆ 

หากเราดูตัวอย่างประเทศพัฒนาแล้ว เช่น อังกฤษ อเมริกา แคนาดา ออสเตรเลีย รวมถึงอเมริกา หรือจะเป็นฝั่งเอเชียเราอย่างญี่ปุ่น สิงคโปร์ ฯลฯ ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในประเทศเหล่านี้ ต้องจ่ายภาษีหลายรายการ 

นอกเหนือจากภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายปี ยังมีภาษีเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ เวลาซื้อขายอสังหาฯ หรือที่เรียกว่า Real Estate Transfer Tax ภาษีผลได้จากทุน รวมถึงภาษีมรดกด้วย ส่วนบังคับใช้กฎหมายก็ค่อนข้างเข้มงวด 

นอกจากนี้ บางประเทศยังกำหนดประเภทอสังหาฯ ที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ไว้อย่างชัดเจน ส่วนใหญ่จะเน้นเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพง ยิ่งราคาบ้านแพง ยิ่งต้องจ่ายภาษีแพง ดังนั้นในประเทศเหล่านี้ การจะซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไร หรือเพื่อลงทุนจึงเป็นเรื่องที่ต้องคิดแล้วคิดอีก สาเหตุที่เค้าตั้งภาษีสูงๆ เหล่านี้ ส่วนนึงก็เพื่อป้องกันการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาฯ พร้อมสร้างความเท่าเทียมให้เกิดขึ้น นำเงินภาษีไปพัฒนาท้องถิ่น

แน่นอนว่าแตกต่างจากประเทศไทยพอสมควร เพราะไทยราคาอสังหาฯ ค่อนข้างถูกกว่าในหลายประเทศ ชาวต่างชาติซื้อได้ง่าย ไม่ได้กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำของราคาไว้ เช่น คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปีที่ผ่านมาพบว่า ชาวต่างชาตินิยมซื้อมาก และไม่มีการกำหนดระยะเวลาขายต่อ ทำให้เกิดการเก็งกำไร ขายต่อในระยะสั้น 

และถึงแม้ไทยจะมีให้จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว แต่ก็เพิ่งเริ่มจริงจังปีนี้ ในภาพรวมเรทภาษีที่ชาวต่างชาติต้องจ่ายไม่ได้สูงมากนัก การจัดเก็บภาษีมีช่องโหว่มากมาย อีกทั้งชาวต่างชาติไม่ต้องเสียภาษีซื้อขายแพงๆ เหมือนประเทศอื่น คำถามคือเหมาะสมแล้วหรือไม่?

โควิด-19 ทำยอดซื้อ ชาวต่างชาติหดหาย

เมื่อเกิดโควิดระบาด มีการล็อกดาวน์ปิดประเทศและงดการเดินทางไปช่วงเวลาหนึ่ง จำนวนชาวต่างชาติในไทยลดลงอย่างเห็นได้ชัด ยอดโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อชาวจีนในปี 2020 ลดลงมาอยู่ที่ 5,254 หน่วย จากปกติจะอยู่ที่เกือบๆ 8 พันหน่วยต่อปี 

ภาพความคึกคักของผู้ซื้ออสังหาฯ ชาวจีนลดไปพอสมควร กระทบภาคธุรกิจอสังหาฯ ไทย ยอดขายชะลอตัวลง จากที่เคยขายห้องชุดให้ชาวต่างชาติได้จำนวนมาก พอกำลังซื้อหดหาย ห้องที่เคยจองหรือดาวน์ไว้ ก็ถูกทิ้งไปเยอะ หวังจะพึ่งแต่กำลังซื้อชาวไทยก็ไม่เพียงพอ

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ปัจจุบันเริ่มกลับมาดีขึ้น ไทยเปิดประเทศแล้ว เช่นเดียวกับอีกหลายประเทศทั่วโลกที่เริ่มกลับมาใช้ชีวิตได้ตามปกติ มีการเดินทางกันคึกคักมากขึ้น ความหวังที่ภาคอสังหาฯ ไทย จะกลับมาฟื้นตัวด้วยกำลังซื้อต่างชาติ ก็พอจะเห็นแสงสว่างอยู่บ้าง

แม้ประเทศจีนจะยังคลายมาตรการล็อกดาวน์ไม่เต็มที่ คนจีนยังติดข้อจำกัดเรื่องการเดินทาง แต่ผลสำรวจล่าสุด ยอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไทยในไตรมาส 1 ปี 2565 ชาวจีนยังคงครองแชมป์อันดับ 1 โดยอยู่ที่ 949 หน่วย หรือประมาณ 45% 

ส่วนมูลค่าการโอนอยู่ที่ 4,570 ล้านบาท แต่ถ้าเทียบกับช่วงเดียวของปีที่แล้ว พบว่าชะลอตัวลง ซึ่งก็ต้องรอดูสถานการณ์กันต่อไปว่าประเทศจีนจะผ่อนคลายมาตรการอย่างเต็มรูปแบบเมื่อไหร่ สิ้นปีนี้ชาวจีนจะบินมาไทยเพิ่มขึ้นหรือไม่ 

ท่ามกลางความท้าทายอีกอย่าง นั่นก็คือรัฐบาลจีนกำลังควบคุมเงินทุนของคนจีนเองไม่ให้ไหลออกนอกประเทศมากจนเกินไป เนื่องจากปัญหาทางเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่ เศรษฐกิจจีนได้รับผลกระทบหนักจากการล็อกดาวน์ ทำให้จีนกระตุ้นการบริโภค เน้นให้ประชาชนใช้จ่ายภายในประเทศเพิ่มขึ้น ทำให้มาตรการจำกัดเงินออกนอกประเทศ อาจมีความเข้มงวดกว่าเดิม

อัปเดตมาตรการดึงดูดต่างชาติ ซื้ออสังหาฯ ไทย

กำลังซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติยังไม่ฟื้นกลับคืนมา คาดกันว่าต้องใช้เวลามากกว่านี้ ที่ผ่านมาทางด้านรัฐบาลไทยเองก็แง้มนโยบายกระตุ้นแรงซื้ออสังหาฯ ชาวต่างชาติ ผ่านการปรับกฏเกณฑ์ซื้ออสังหาฯ 

ทั้งการขยายระยะเวลาถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด รวมถึงอนุญาตให้ซื้อที่ดินและบ้านแนวราบได้ อย่างที่เคยเป็นข่าวใหญ่เมื่อช่วงปีที่แล้ว ท่ามกลางกระแสวิพากษ์วิจารณ์ของประชาชนจำนวนมาก และแล้วกฎเกณฑ์นี้ กลับถูกเบรกไปเมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา 

แต่ดูเหมือนมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติผู้มีศักยภาพสูงเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทย จะยังเดินหน้าต่อ อัปเดตล่าสุด กระทรวงมหาดไทย เตรียมประกาศเงื่อนไขให้นักลงทุนต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ ผู้มีความมั่งคั่งสูง, ผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ, ผู้ที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ สามารถซื้ออสังหาฯ ในไทยได้มากขึ้น 

โดยจะอนุญาตให้ซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ 1 ไร่ ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องเข้ามาลงทุนในไทย มูลค่า 40 ล้านบาท เป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปี ซึ่งกำลังจะเตรียมเข้าเสนอที่ประชุม ค.ร.ม. เร็วๆ นี้

ประเด็นนี้ก็ต้องติดตามกันต่อไป ท่ามกลางกระแสความคิดเห็นของประชาชนที่มีทั้งเห็นด้วย และไม่เห็นด้วย จริงอยู่ที่กำลังซื้อของชาวต่างชาติเป็นปัจจัยสำคัญที่สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจไทย และช่วยภาคอสังหาฯ ให้ฟื้นตัวได้เร็วขึ้น หลังจากที่ซบเซามากว่า 2 ปี 

แต่สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาควบคู่กับไปด้วยคือ ความเหมาะสมของนโยบาย มีข้อดีข้อเสียอย่างไร ใครได้ประโยชน์มากที่สุด ก็ต้องดูให้รอบด้าน ทั้งเรื่องประโยชน์ทางเศรษฐกิจและความพึงพอใจของประชาชนทุกฝ่าย รวมถึงผลลัพธ์ที่อาจเกิดขึ้นในระยะยาว

อ้างอิงข้อมูล : 

https://www.prachachat.net/politics/news-978479

https://www.thansettakij.com/property/519190