จับตาโปรเจ็กต์ใหม่ ‘เซ็นทรัลพัฒนา’ หลังคว้าสัญญา 30 ปี เช่าที่ดิน ‘สยามสแควร์’ จากจุฬาฯ

เป็นอีกประเด็นในแวดวงข่าวธุรกิจที่น่าจับตาไม่น้อยเลยทีเดียว สำหรับกรณีที่ ‘บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)’ หรือ CPN ได้รับการคัดเลือกจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ให้เป็นผู้เช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่บริเวณ Block A เขตพาณิชย์สยามสแควร์ ระยะเวลา 30 ปี หลังจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ประกาศเชิญชวนเอกชนมาตั้งแต่ พ.ย. 2563

โดยพื้นที่บริเวณ Block A ที่ว่า คือแปลงที่ดินตรงหัวโค้งสี่แยกปทุมวัน จุดตัดระหว่างถนนพระราม 1 และถนนพญาไทนั่นเอง

สภาพของที่ดินบริเวณนี้ ประกอบไปด้วยหมุดหมายสำคัญอย่าง ‘สกาล่า’ หนึ่งในโรงภาพยนตร์ที่อยู่คู่กับย่านสยามสแควร์มา 50 ปี ก่อนปิดตัวลงเมื่อ 5 ก.ค. 2563

นอกจากนี้ยังมีอาคารพาณิชย์สูง 3-4 ชั้น จำนวน 79 คูหา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกิจการคลินิก, ร้านอาหาร, ร้านค้าสินค้าแฟชั่น เครื่องสำอาง, ธนาคาร, โรงเรียนกวดวิชา ฯลฯ

ทั้งนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ให้เหตุผลของการเปิดให้เอกชนเช่าลงทุนพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวไว้ว่า

“เป็นไปเพื่อให้เกิดประโยชน์จากการใช้พื้นที่สูงสุด เนื่องจากสภาพสิ่งปลูกสร้างและระบบสาธารณูปโภคต่างๆ ในพื้นที่อยู่ในภาพเก่าและค่อนข้างทรุดโทรม จึงเห็นควรที่จะพัฒนาพื้นที่ดังกล่าว”

และกลายเป็น ‘เซ็นทรัลพัฒนา’ ที่เป็นเอกชนที่มีศักยภาพ และคว้าสิทธิสัญญาในครั้งนี้ไปได้ในที่สุด

โดยในร่างรับฟังความคิดเห็น (ครั้งที่ 1) ระบุข้อกำหนดถึง ‘ค่าตอบแทน’ ที่ผู้ได้รับสิทธิจะต้องจ่ายให้กับสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ไว้ดังนี้

-ค่าตอบแทนการได้รับสิทธิทำสัญญา (Upfront) ต้องไม่ต่ำกว่า 742 ล้านบาท

-ค่าตอบแทนรายปี จำนวน 30 งวด

ปี 1-3 เป็นจำนวนเงินไม่ต่ำกว่า 108 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 4-6 ไม่ต่ำกว่า 119 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 7-9 ไม่ต่ำกว่า 131 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 10-12 ไม่ต่ำกว่า 144 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 13-15 ไม่ต่ำกว่า 158 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 16-18 ไม่ต่ำกว่า 174 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 19-21 ไม่ต่ำกว่า 191 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 22-24 ไม่ต่ำกว่า 210 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 25-27 ไม่ต่ำกว่า 231 ล้านบาทต่อปี

ปีที่ 28-30 ไม่ต่ำกว่า 254 ล้านบาทต่อปี

หรือรวมแล้ว 30 ปี ค่าตอบแทนส่วนนี้ต้องไม่ต่ำกว่า 5,160 ล้านบาท

หากมองดูแล้ว ก็น่าจะเป็นตัวเลขที่ CPN มองว่าคุ้มค่า ด้วยที่ดินสยามสแควร์ที่เป็นทำเลทองอันดับต้นๆ ของประเทศ เนื่องจากเป็นแหล่งรวมศูนย์การค้า ธุรกิจ การศึกษา มีทราฟิกสูง จนทำให้ใครๆ ก็อยากจับจองลงทุนพัฒนา

โดย มติชนออนไลน์ อ้างถึงแหล่งข่าวจาก CPN ระบุว่า หลังจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ส่งมอบพื้นที่ให้ในต้นปี 2565 บริษัทก็จะเดินหน้าดำเนินการทันที

โดยจะปรับปรุงและรีโนเวตโครงสร้างเก่าให้เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กๆ คล้ายคอมมูนิตี้มอลล์ เจาะกลุ่มนักศึกษาและคนทำงาน คาดว่าใช้เวลาราว 1 ปีเศษในการพัฒนา ซึ่งจะทำให้พร้อมให้บริการในปี 2566 นั่นเอง

ทั้งนี้ ในปัจจุบัน เซ็นทรัลพัฒนานั้นทำธุรกิจพัฒนาโครงการศูนย์การค้าและอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่เกี่ยวเนื่อง โดยในปี 2562 มีโครงการที่บริหารอยู่ คือ ศูนย์การค้า 34 แห่ง, ศูนย์อาหาร 30 แห่ง, อาคารสำนักงาน 10 อาคาร, โรงแรม 2 แห่ง และที่พักอาศัยพร้อมโอน 8 โครงการ

ที่น่าสนใจคือในปีนี้ CPN ได้กลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของ บมจ.สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ หรือ SF ที่บริหารศูนย์การค้าหลายแห่ง เช่น เมกาบางนา, เอสพลานาด, ดิ อเวนิว เป็นต้น

ดังนั้น หากโครงการที่สยามสแควร์แล้วเสร็จ นอกจากจะเป็นการเสริมทัพขยายอาณาจักรของ CPN แล้ว

ยังเป็นอีกส่วนสำคัญที่มาสร้างความแข็งแกร่งให้กับ ‘กลุ่มเซ็นทรัล’ หลังจากที่ยึดหัวหาดแยกราชประสงค์ไว้ด้วยเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลชิดลม

ขณะที่โซนแยกปทุมวันมีสยามพารากอน, สยามเซ็นเตอร์ และสยามดิสคัฟเวอรี่ ที่บริหารโดยบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด (โดย บมจ.เอ็มบีเค หรือ MBK เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ของสยามพิวรรธน์ในสัดส่วน 48.66%) และศูนย์การค้าเอ็มบีเค เซ็นเตอร์ ของ MBK

เรียกได้ว่าคงทำให้การแข่งขันระหว่าง ‘ดีเวลอปเปอร์รายใหญ่’ ในย่านสยามสแควร์ ดุเดือดร้อนแรงขึ้นแน่นอน!

อ้างอิง:

https://pmcu.co.th/wp-content/uploads/2020/10/201012-draft-tor-block-a-ver-1.pdf

https://www.matichon.co.th/economy/news_2923355