ทำไมธุรกิจออฟฟิศบิวดิ้งเกรด A ต้องขยับสู่ A+ เฟรเซอร์ส พร็อพฯ อัดงบ 200 ล้านปรับโฉมตึกเก่าอายุ 14 ปี

ทุกวันนี้ต้องยอมรับว่าออฟฟิศบิวดิ้งเพิ่มสัดส่วนมากขึ้นเรื่อยๆ ในตลาดประเทศไทย ขณะเดียวกัน พื้นที่เช่าในปัจจุบันที่ล้นตลาดอยู่แล้ว โดยมีมากถึง 9.61 ล้านตารางเมตร

ทั้งยังมีแนวโน้มที่จะเห็นพื้นที่เช่าเพิ่มเข้ามาอีกในอีก 3 ปีข้างหน้า อีกประมาณ 1.6 ล้านตารางเมตร ดังนั้นตลาดนี้จะยิ่งแข่งขันกันรุนแรงขึ้น และส่งผลกระทบหนักต่อเจ้าตลาดเดิม ซ้ำยังทำให้ดีมานด์-ซัพพลายในตลาดไม่สมดุลกันมากกว่าเดิม

‘วิทวัส คุตตะเทพ’ ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT ได้เปิดเผยในแถลงการณ์เกี่ยวกับแผนปรับโฉมอาคารเก่าให้ใหม่กว่าเดิม โดยพูดว่า อัตราการเช่าพื้นที่ในภาพรวมของตลาดอยู่ที่ 82% ขณะที่เฟรเซอร์สเองมีอัตราการเช่า คิดเป็นค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 90% รวมกันทั้งพอร์ต ซึ่งดีกว่าค่าเฉลี่ยรวมของตลาด

แต่เหตุผลที่ต้องขยับตัวทั้งที่ทำผลงานดีอยู่แล้ว จากที่เป็นอาคารเกรด A โดยตั้งเป้าก้าวไปสู่ระดับ A+ เพราะความต้องการของผู้เช่าในปัจจุบันเปลี่ยนไป

“ตอนนี้ลูกค้าไม่ได้ให้ความสำคัญแค่เรื่องของทำเลที่ตั้ง แต่มองหาอะไรที่มากกว่านั้น เช่น การตอบโจทย์คุณภาพชีวิตของพนักงาน หรือแม้แต่คุณภาพของอาคารให้เช่าที่มากกว่าสะดวกสบาย”

[ ปรับโฉม 2 อาคารเก่าแก่ 14 ปี ]

ในปัจจุบัน เฟรเซอร์สฯ มีอาคารให้เช่าทั้งหมด 5 แห่ง ได้แก่ สาทรสแควร์, ปาร์คเวนเชอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และ สีลมเอจ ซึ่ง 2 อาคารที่อยู่ในแผน ณ ขณะนี้ก็คือ ‘สาทรสแควร์ และ ปาร์คเวนเชอร์’ เพราะว่าเป็นอาคารที่มีอายุนานที่สุดถึง 14 ปี

โดยปัจจุบัน ‘สาทรสแควร์’ ได้ดำเนินการปรับปรุงเสร็จเรียบร้อย ขณะที่ ‘ปาร์คเวนเชอร์’ จะแล้วเสร็จในเดือนกันยายน 2567 ซึ่งสิ่งใหม่ที่ วิทวัส ได้ยกตัวอย่างให้ฟังขณะแถลงค่อนข้างน่าสนใจ อย่างเช่น

• ระบบควบคุมการเข้า-ออกอาคารและการจัดการผู้มาติดต่อผ่านการสแกนใบหน้า (Face Recognition) หรือสแกน QR Code ผ่านแอปพลิเคชันมือถือ 
• ติดตั้งจุดให้บริการ EV Charger สำหรับรถยนต์ไฟฟ้า
• ใช้ระบบบริหารจัดการอาคาร (Building Management System: BMS) เพิ่มประสิทธิภาพการควบคุมงานวิศกรรมอาคาร และการจัดการพลังงานภายในอาคาร
• ติดตั้งระบบเครื่องปรับอากาศที่สามารถกรองฝุ่น PM 2.5
• ติดตั้งระบบตรวจวัดคุณภาพอากาศภายในอาคาร (Indoor Air Quality: IAQ) 
• เพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกเพื่อผู้เช่า เช่น ฟิตเนส, คาเฟ่, ร้านสะดวกซื้อ, ร้านอาหารเพื่อสุขภาพ, ร้านอาหารนานาชาติ, คลินิคสุขภาพความงาม ฯลฯ
• ติดตั้งจอ LED ขนาดใหญ่ ซึ่งในอนาคตสามารถต่อยอดได้ในแง่ของการโปรโมต การโฆษณา หรือการสื่อสารผ่านจอ LED ได้

โดยทั้งหมดที่ยกตัวอย่างมานี้ เกิดขึ้นแล้วในอาคารสทรสแควร์ สำหรับเฟรเซอร์ส มองว่า การยกระดับ การปรับปรุง ปรับโฉมต่างๆ รวมไปถึง มอบประสบการณ์ใหม่ๆ ให้กับผู้เช่า จะช่วยให้อัตราการเช่าเดิมที่ดีอยู่แล้วขยายต่อไปได้ เทียบกับเมื่อก่อนที่อาคารของเฟรเซอร์ส เคยมีอัตราการเช่ามากถึง 95% หรือ 100%

“เรามองว่าการ maintain ลูกค้า หรือการเซอร์วิซลูกค้านั้นเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดแล้ว มันเป็นบรรทัดฐานที่ควรทำในปัจจุบัน”

“การปรับปรุง 2 อาคารดังกล่าวเราใช้งบรวมกันทั้งหมด 200 ล้านบาท ซึ่งถามว่าในอนาคตจะมีการปรับค่าเช่าเพิ่มหรือไม่ คำตอบก็คือมันเป็นปกติที่เกิดขึ้น แต่เราไม่ได้ปรับปรุงเพื่อที่จะปรับราคาเช่า ซึ่งปัจจุบันการปรับราคาเฉลี่ยสำหรับการเช่าอาคารในตลาดอยู่ที่ประมาณ 3% อยู่แล้ว”

“สำหรับอาคารให้เช่าของเราตอนนี้ เกิน 50% เป็นต่างชาติ สำหรับบริษัทไทย, ยุโรป ยังมีอัตราการเช่าที่ทรงตัว เทียบกับบริษัทจีนที่สนใจมากขึ้น ซึ่งเราก็ต้องการทำการตลาดที่ครอบคลุมลูกค้าทุกกลุ่มอยู่แล้ว”

ทั้งนี้ วิทวัส ได้พูดย้ำว่า กลุ่มลูกค้าของเฟรเซอร์สตอนนี้ 80-90% เป็นกลุ่มที่ทำการต่อสัญญาเช่า ซึ่งมีระยะเช่า 3 ปี ถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี แต่เราต้องขยับไป A+ เพราะลูกค้ากลุ่มเหล่านี้ต้องการสิ่งที่ตอบโจทย์พวกเขามากขึ้น ส่วน ‘สงครามราคา’ ที่เกิดขึ้น ส่วนใหญ่กระทบกับอาคารให้เช่าเกรด B+ เพราะลูกค้าเลือกที่จะขยับไป A ส่วน A ก็ขยับไป A+

ส่วนอีก 3 อาคารในธุรกิจของเฟรเซอร์ส อาจจะต้องรอดูก่อนว่าจะมีการปรับเป็นเกระระดับ A+ หรือไม่ เพราะปัจจุบันก็ยังถือว่าเป็นอาคารที่ใหม่ ยังไม่จำเป็นต้องปรับปรุงในตอนนี้