บ้านใหม่ขายไม่ออก 230,000 ยูนิตไร้เจ้าของ มากที่สุดในรอบ 8 ปี

‘ธนาคารเกียรตินาคินภัทร’  วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 จะหดตัวอย่างหนักและเผชิญกับแรงกดดันจากปัญหาเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง

ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการชะลอตัวนี้ได้แก่ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ของ GDP และค่าใช้จ่ายที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อการตัดสินใจซื้อบ้านเป็นอย่างมาก

นำไปสู่ยอดขายบ้านที่อาจลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 8 ปี โดยคาดว่าจะมีจำนวนเพียงประมาณ 61,000 ยูนิตที่ขายได้ ขณะเดียวกันบ้านที่ยังขายไม่ออกก็เพิ่มขึ้นเป็นระดับสูงสุดเช่นกันที่ประมาณ 230,000 ยูนิต

โดยบ้านเดี่ยว (Detached House) ในปี 2567 มียอดขายลดลงอย่างต่อเนื่อง และจำนวนบ้านเหลือขาย (Inventory) เพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้เกิดภาวะดังกล่าวมาจากการปรับแผนของผู้ประกอบการที่ชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม

หลังจากที่พบว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นในช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2567 ขณะเดียวกันบ้านเดี่ยวระดับราคาสูงกลับเป็นสินค้าที่มีความต้องการเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ปริมณฑลและบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ ซึ่งได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง

ทาวน์เฮ้าส์ (Townhouse) กลายเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจอย่างมาก เนื่องจากเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีความต้องการสูงที่สุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

กลุ่มผู้บริโภคหลักในตลาดทาวน์เฮ้าส์มักเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ แต่ขณะเดียวกันก็เผชิญกับปัญหาทางเศรษฐกิจ เช่น ภาระหนี้ครัวเรือนและการปฏิเสธสินเชื่อที่สูง

ส่วนคอนโดมิเนียม (Condominium) เป็นอีกกลุ่มสินค้าที่มียอดขายลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายที่ลดลงมากที่สุดเนื่องจากปัจจัยทางเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่จำกัด

ซึ่งเมื่อยอดขายไม่ดีผู้พัฒนาก็มีแนวโน้มที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงหรือเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป กระทบมากสุดในกลุ่มคอนโดมิเนียมมียอดเปิดตัวลดลงถึง 50% เมื่อเทียบกับปี 2566

โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนโครงการแนวราบก็มีการชะลอการเปิดตัวเช่นกัน แต่ลดลงในอัตราที่น้อยกว่า 3% โดยตลาดบ้านเดี่ยวมีการเติบโตถึง 60% ในเขตปริมณฑล แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และความเป็นส่วนตัว

ขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์กลับพบว่ามียอดเปิดตัวลดลงถึง 24% เนื่องจากกำลังซื้อของกลุ่มระดับกลาง-ล่างลดลงอย่างชัดเจน

และจากสถานการณ์เศรษฐกิจที่ไม่ดีรวมถึงยอดขายที่ลดลงส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ลดลงทั่วประเทศถึง 15% หรือประมาณ 320,000 ยูนิต ซึ่งเป็นยอดที่ต่ำที่สุดในรอบ 8 ปี โดยกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะลดลง 8% และในภาคตะวันออกลดลงถึง 11%

ซึ่งสถานการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศแสดงให้เห็นถึงการลดลงอย่างต่อเนื่องและสาเหตุหนึ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญ คือการปล่อยสินเชื่อที่มีความเข้มงวดมากขึ้นจากสถาบันการเงิน หรือการกู้เงินซื้อบ้านที่ผ่านยากขึ้น

ส่วนในปี 2568 แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีการฟื้นตัวแบบช้าๆ โดยมีปัจจัยบวกจากการลดดอกเบี้ยที่คาดการณ์ว่าจะลดลง 0.5% – 0.75% ก็จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อได้ โดยเฉพาะกลุ่มระดับกลางและล่างที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนสูงในช่วงก่อนหน้าได้

ที่สำคัญการลดดอกเบี้ยจะช่วยเพิ่มโอกาสในการได้รับสินเชื่อและช่วยให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้สามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้นด้วย

อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดราคาต่ำยังคงเผชิญความท้าทายสูง ในขณะที่ตลาดแนวราบโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับกลางจะยังคงเป็นกลุ่มที่น่าสนใจในการลงทุน

นอกจากนี้ ของการผ่อนคลายเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน รวมถึงการลงทุนของภาครัฐและการดำเนินนโยบายเศรษฐกิจที่เป็นรูปธรรมจากรัฐบาลใหม่ จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ช่วยส่งเสริมให้ตลาดมีการฟื้นตัว