KKP Year Ahead 2024 เผยตลาดอสังหาฯต้องขยับตามเทรนด์สังคมสูงอายุ เพิ่มตลาดชาวต่างชาติ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้อยู่ท่ามกลางความเสี่ยงทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ กำลังซื้อลด ดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือน สต๊อกเหลือขาย ธนาคารปล่อยสินเชื่อยาก การยกเลิกการผ่อนผันมาตรการ LTV และต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ

ในงานสัมมนา KKP Year Ahead 2024 หัวข้อ “เจาะลึกการลงทุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าความท้าทายปี 2567” จัดโดย กลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2567 ชวนฟังมุมมองจากผู้บริหารหนึ่งในค่ายอสังหาฯยักษ์ใหญ่ของไทย ‘ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม’ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ว่า มีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อยจากปีก่อน

กลุ่มคอนโดฯจะเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ดีขึ้นตามการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากขึ้น และสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ ส่วนบ้านแนวราบทิศทางทรงตัว และไม่สามารถขยายตัวได้มากนักจากสต็อกคงค้างที่ยังมีอยู่บางส่วน

ประเมินว่าบ้านที่มีระดับราคาสูงกว่าน่าจะขยายตัวได้ดีกว่าบ้านราคาถูก เนื่องจากธนาคารปฏิเสธการให้สินเชื่อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้นตามความกังวลเกี่ยวกับคุณภาพสินเชื่อ รวมทั้งผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ส่วนตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวมีสัญญาณการฟื้นตัวที่ดีขึ้นมาก ส่วนภาคอสังหาฯในกลุ่มจังหวัดนิคมอุตสาหกรรมฟื้นตัวได้บ้างเล็กน้อย

‘ไตรเตชะ’ ให้ความเห็นถึงความเสี่ยงจากปัญหาอุปทานล้นตลาดในไทยว่า ยังมีค่อนข้างจำกัด โดยการเปิดตัวโครงการที่เร่งตัวขึ้นในช่วงที่ผ่านมา มาจากการชะลอการเปิดตัวมาจากช่วงโควิด-19 และคาดการณ์ว่าการเปิดตัวโครงการในปี 2024 จะไม่ได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก ประเมินตัวเลขการเปิดตัวโครงการใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กจะมีแนวโน้มลดลงตามการหาแหล่งเงินทุนที่ยากขึ้น

เอ็มดีใหญ่ศุภาลัย กล่าวว่า กลุ่มผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับแนวโน้มความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไป คือ

1.ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มคนสูงอายุ แนวโน้มตลาดผู้สูงอายุจะสนใจคอนโดมีเนียมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น

2.กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มเช่าบ้านแทนการซื้อบ้าน ไม่น่าจะกระทบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มากนัก เพราะยังจำเป็นที่ต้องมีคนซื้ออสังหาฯ เพื่อไปปล่อยเช่า

3.การพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม เช่น ระดับราคา 7–8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ซึ่งมีปริมาณน้อยเนื่องจากต้นทุนที่สูง ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำหนดราคามากกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ประกอบการสามารถปรับแผนธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับเทรนด์ของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้

ขณะที่ ‘จิราภรณ์ ลินมณีโชติ’ อดีตนักวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ บล.เกียรตินาคินภัทร กล่าวถึงทิศทางอสังหาริมทรัพย์ของไทยว่า ปีนี้ตลาดอสังหาฯท้าทายอย่างมาก ผู้ประกอบการรายเล็กในตลาดอสังหาฯจะแข่งขันได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว โดยเฉพาะจากปัญหาอุปสรรคในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของผู้ประกอบการรายเล็ก

จะเห็นว่าต้นทุนในการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการรายเล็กในช่วงนี้สูงกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ และการออกหุ้นกู้ใหม่จะทำได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังสามารถออกหุ้นกู้เพื่อระดมทุนในการเปิดโครงการได้ ซึ่งจะทำให้อุปทานใหม่ของอสังหาฯในปีนี้มีแนวโน้มมาจากผู้ประกอบการรายใหญ่มากกว่า

ในด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่ามีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากกว่าในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อบ้านและคอนโดในโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายเล็ก ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีโอกาสที่จะเกิด market consolidation มากขึ้น หรือส่วนแบ่งตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่จะเพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจนในปี 2024 และจะเห็นชัดเจนขึ้นในช่วง 5–10 ปีข้างหน้า

ในฝั่งของตลาดหุ้นกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กในปี 2567 จะทำได้ยากขึ้นตามภาวะตลาดหุ้นกู้ที่มีความตึงตัวมากขึ้น และน่าจะทำให้ความต้องการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินมีมากขึ้นในปีนี้

สำหรับมุมมองระยะยาวของตลาดอสังหาฯเพื่อที่อยู่อาศัยเชื่อว่ายังมีโอกาสเติบโตได้ เมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์กลุ่มอื่น ๆ คือ ออฟฟิศและค้าปลีก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดจะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรเข้าสู่สังคมสูงอายุบ้าง ซึ่งจะส่งผลให้การเจาะกลุ่มตลาดลูกค้าคนไทยมีความท้าทายมากขึ้น

โดย 3 ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯไทย คือ 1.การเติบโตของ GDP ที่ส่งผลสำคัญต่อยอดขายอสังหาฯ 2.การปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่มักจะทำให้ตลาดชะลอตัวลง 3.หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง

มองว่าหากเศรษฐกิจฟื้นตัวได้ตามคาด และอัตราดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญของตลาด

เชื่อว่าในระยะยาวตลาดอสังหาฯไทยยังต้องการแรงหนุนจากลูกค้าต่างชาติ โดยเห็นควรให้มีการปรับแก้ไขกฎหมายใหม่ทั้งการแก้สิทธิ์การเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 50 ปีเพื่อดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้สนใจตลาดอสังหาฯไทย

ภาครัฐควรมีการสนับสนุนและการกำหนดกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น ให้ต่างชาติซื้อบ้านเฉพาะในโครงการจัดสรรเท่านั้นและกำหนดโควต้าการซื้อให้ชัดเจน ซึ่งจะทำให้ภาครัฐสามารถกำหนดระดับภาษีที่แตกต่างกันระหว่างคนไทยและคนต่างชาติได้และเพิ่มรายได้เข้าสู่ประเทศ