ราคาที่ดินประเมินเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 8% ทั่วประเทศ หลังกรมธนารักษ์ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ รอบปี 2566-2569 มีผลเมื่อช่วงต้นปีที่ผ่านมา หลังจากเลื่อนใช้มาแล้วหลายรอบนับตั้งแต่ปี 2564

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา พื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 4/2565 เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และปรับตัวเพิ่มขึ้น 12.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่อัตราการเพิ่มขึ้นนี้ ยังถือว่าไม่มากเท่าช่วงก่อนโควิด 19 

 ซึ่งปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินเปล่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง เนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากสาเหตุสงครามรัสเซียและยูเครน กระทบต่อเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย 

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้ 2566 ยังมีสิ่งที่ยังต้องติดตามกันอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น 

• การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา หลังจากที่รัฐบาลออกนโยบายให้ส่วนลด 90% ในช่วงปี 2562 – 2563 เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายให้กับประชาชน แต่ปี 2565 – 2566 จะจัดเก็บเต็ม 100% เช่นเดิม
• กรมธนารักษ์ยังได้ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2566 ที่ผ่าน หลังเลื่อนใช้มาตั้งแต่ปี 2564 ส่งผลให้ภาพรวมของราคาประเมินที่ดินปรับขึ้นเฉลี่ย 8% ทั่วประเทศ

โดยทั้ง 2 ปัจจัยข้างต้น ส่งผลให้ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินแบกรับภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น มีความเป็นไปได้ว่ามาตรการที่ประกาศใช้ดังกล่าว อาจกระตุ้นให้เจ้าของที่ดินปล่อยขายที่ดินออกสู่ตลาดมากขึ้น เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายด้านภาษี 

ส่องทำเลที่ราคาที่ดินปรับขึ้นสูงสุด

ทำเลในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการปรับขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุด ในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2565 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน พบว่าพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ รวมถึงเขตปริมณฑล มีการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินมากที่สุด โดยราคาปรับเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากราคาซื้อขายที่ดินในโซนดังกล่าวยังไม่สูงมากนัก ท่ามกลางความต้องการที่ดินเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาโครงการแนวราบอย่างต่อเนื่อง 

ทำเลที่มีอัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5 อันแรก ได้แก่

อันดับ 1 ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 57.3%

อันดับ 2 ได้แก่ โซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 46.9%

อันดับ 3 ได้แก่ โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 31.9%

อันดับ 4 ได้แก่ โซนกรุงเทพชั้นใน อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 16.6%

อันดับ 5 ได้แก่ โซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่-มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคา 10.1%

 ส่วนที่ดินในโซนกรุงเทพฯ ชั้นในและชั้นกลาง ระดับราคาค่อนข้างสูงอยู่แล้ว การเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อน แต่ไม่เทียบเท่าโซนกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑล

ทางด้านราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งเส้นทางที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วและเป็นโครงการในอนาคต Top 5 อันดับแรก คือ

อันดับ 1 ได้แก่ MRT อัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16.6% โดยเฉพาะที่ดินในเขตบางซื่อ

อันดับ 2 ได้แก่ สายสีแดงเข้ม (บางซื่อ-หัวลำโพง) อัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16.6% โดยเฉพาะที่ดินในเขตบางรัก และสัมพันธวงศ์

อันดับ 3 ได้แก่ สายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) อัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 16.6% โดยเฉพาะที่ดินในเขตจตุจักร ดอนเมือง และบางเขน 

อันดับ 4 ได้แก่ สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) อัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 13.1% โดยเฉพาะที่ดินในเขตภาษีเจริญ 

และ อันดับ 5 ได้แก่ สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) อัตราราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 13.1% เโดยเฉพาะราคาที่ดินในเขตคลองสาน