ทำความเข้าใจมาตรการ “กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย” (LTV) กับธนาคารแห่งประเทศไทย

เป็นเวลากว่า 3 เดือนแล้วหลังจากที่แบงก์ชาติได้ออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเรียกสั้นๆ ว่า มาตรการ LTV ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ด้วยความตั้งใจที่จะดูแลประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยให้สามารถซื้อบ้านในราคาที่เหมาะสม ยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน และเป็นมาตรการเชิงป้องกันเพื่อดูแลความเสี่ยงเชิงระบบ ไม่ให้เกิดปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นต้นตอสำคัญที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก

ทบทวนความเป็นมาของมาตรการดังกล่าวและอัพเดตดูว่าหลังจากที่มาตรการมีผลไปแล้วระยะหนึ่ง ผลที่เกิดขึ้นจะเป็นอย่างไร

1. ทำไมแบงก์ชาติถึงออกมาตรการ LTV 

ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ปกติแล้วสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อที่มีหนี้เสีย หรือ NPL อยู่ในระดับต่ำ แต่ช่วงหลังแบงก์ชาติเห็นตัวเลข NPL ของสินเชื่อดังกล่าวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง สวนทางกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ดูดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นจากการจ้างงานและรายได้ของประชาชน แบงก์ชาติจึงเข้าไปดูข้อมูลจาก Big Data เป็นรายสัญญา ผู้กู้รายคน อสังหาริมทรัพย์รายประเภท และพบว่ามีการกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 และหลังที่ 4 พร้อมกันในขณะที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด ซึ่งเป็นการบ่งบอกได้ถึงการซื้อไปเพื่อเอาไปเก็งกำไรขายต่อ

นอกจากนี้ ยังพบการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นระหว่างสถาบันการเงินด้วยกัน จนทำให้คุณภาพของการปล่อยสินเชื่อลดลงไป คือหลังจากที่สถาบันการเงินหลายแห่งต่างเข้ามารุกสินเชื่อของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ทำให้สถาบันการเงินบางแห่งลดมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อในหลากหลายรูปแบบลง ด้วยการให้เงินเพิ่มขึ้นแก่ผู้กู้ ซึ่งเป็นที่รู้จักในชื่อของ “สินเชื่อเงินทอน”

2. อะไรคือสินเชื่อเงินทอน

อธิบายง่ายๆ ได้ว่า สมมติคุณซื้อบ้านที่ผู้ขายบอกราคาไว้ที่ 3 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติแล้วคุณสามารถต่อรองราคาให้ลดเหลือได้ 2.5 ล้านบาท เมื่อคุณทำสัญญากู้เงิน สถาบันการเงินให้เอา 3 ล้านบาทไปเป็นราคาทำสัญญา และให้เงินกู้บวกเพิ่มไปอีก 10% เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์และค่าตกแต่งเพิ่ม ดังนั้นเป็นกู้รวมทั้งหมด 3.3 ล้านบาท ในขณะที่จ่ายจริงคือ 2.5 ล้านบาท ทำให้คนกู้เหลือเงินสด 8 แสนบาท สำหรับใช้จ่าย เราเรียกเงินกู้ที่งอกขึ้นมานี้ว่า “เงินกู้เอนกประสงค์” หรือที่รู้กันอีกชื่อหนึ่งว่า “สินเชื่อเงินทอน” ซึ่งสมมติว่าถ้าคนที่กู้ 4 สัญญาพร้อมกัน เขาก็ได้เงินจากสินเชื่อเงินทอนถึง 3.2 ล้านบาทมาใช้โดยไม่ต้องทำงานเพิ่มอะไร

3. จะเกิดอะไรขึ้นในอนาคตถ้าปล่อยปัญหานี้ไว้ 

เนื่องจากคนทั่วไปที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักคิดว่า ราคาบ้านมีแต่จะขึ้นเรื่อยๆ และสามารถนำไปขายเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าได้อีกต่อหนึ่ง แบงก์ชาติเห็นสถานการณ์นี้รุนแรงมากขึ้น จึงส่งทีมงานลงไปสำรวจข้อมูลส่วนกลางและรายพื้นที่ และพบว่ามีคนที่อ้างว่าสามารถให้คำปรึกษาหรือช่วยวางแผนในชื่อ “บริษัทรับจัดสินเชื่อเคหะ” เป็นจำนวนมากที่มาช่วยให้เกิดการกู้ที่ไม่ได้เป็นความต้องการอยู่จริง และมีการเก็งกำไรเกิดขึ้น

การปรับปรุงเกณฑ์ส่งผลดีต่อทั้งผู้ซื้อและสถาบนทางการเงิน ตลอดจนเศรษฐกิจในภาพรวมของไทย (ภาพจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

ดังนั้น ถ้าปล่อยเหตุการณ์แบบนี้เกิดขึ้นต่อไปโดยไม่ทำอะไร จะทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินขึ้น คือเราจะมีที่อยู่อาศัยที่โอนแล้ว แต่กลับไม่มีคนมาอาศัยอยู่จริงๆ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ เมื่อมีความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งไม่มีอยู่จริง หรือที่เรียกว่า อุปสงค์เทียม ทำให้ราคาบ้านโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจนเกิดเป็นฟองสบู่ขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตได้ด้วย และเมื่อวันหนึ่งที่ฟองสบู่นี้แตก คนที่ได้ผลกระทบ ก็คือพวกเราทุกคน ทั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะกู้หรือไม่กู้ และจะสร้างผลข้างเคียงอีกมาก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันทางธุรกิจ เป็นสินทรัพย์ที่เรามีและเป็นเงินออมก้อนสำคัญ

เกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำที่เพิ่งออกมาใหม่ (ภาพจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

เมื่อเทียบกับเกณฑ์การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำของต่างประเทศ จะเห็นได้ว่ายังอยู่ในอัตราที่น้อยกว่าอยู่ดี (ภาพจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

4. ผลที่ตามมาหลังจากมาตรการ LTV บังคับใช้แล้ว

เมื่อไม่นานมานี้ แบงก์ชาติได้ออกมาเผยตัวเลขสินเชื่อใหม่ในเดือนเมษายนหลังมาตรการ LTV มีผลไปว่า แม้จะขยายตัวลดลง 4.6% ซึ่งสาเหตุที่มาจากการเร่งกู้ในช่วงเดือนมกราคม – มีนาคม 2562 ก่อนที่มาตรการจะมีผล แต่ถ้าดูข้อมูลจำนวนผู้ได้รับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา พบว่าเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ ถ้าดูข้อมูลเดือนเมษายน – พฤษภาคม สินเชื่อของบ้านหลังแรกและบ้านแนวราบโดยรวมไม่ได้ถูกผลกระทบ คือยังขยายตัวได้ที่ 0.2 % สวนทางกับสินเชื่อของคอนโดมิเนียมที่เป็นสัญญาที่ 2 ที่ 3 ขึ้นไป ซึ่งมียอดขายลดลงถึง 36%

กลุ่มที่จะไม่ได้รับผลกระทบจากนโยบายนี้ (ภาพจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

ท้ายที่สุดแล้ว อาจจะเร็วเกินไปที่เราจะประเมินได้ว่า ผลลัพธ์ที่ได้นั้นสำเร็จผลหรือไม่ เนื่องจากมาตรการนี้เพิ่งมีผลบังคับใช้แค่ 2 เดือนเท่านั้น บวกกับมีผลของการเร่งกู้ในช่วง 3 เดือนแรกก่อนที่มาตรการจะมีผลบังคับใช้ด้วย ซึ่งก็ต้องติดตามต่อไปว่า มาตรการ LTV นี้จะมาช่วยทำให้ตลาดมีความสมดุลมากขึ้น เป็นตลาดที่สะท้อนความต้องการที่แท้จริงมากขึ้น และช่วยคนที่อยากจะซื้อบ้านครั้งแรกให้สามารถซื้อได้ในราคาที่เหมาะสมขึ้น ตามที่แบงก์ชาติตั้งใจไว้ได้หรือไม่