มาตรการคลาย LTV ส่อแววไร้ผล ยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านพุ่ง ลุ้นรัฐขยายเวลาลดค่าโอน ตอบโจทย์กว่า

หลังจาก ธปท. ประกาศคลายล็อกชั่วคราวมาตรการ LTV ให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปได้โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์ หวังกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เร่งขายยูนิตคงค้าง ล่าสุดส่อแววไม่เป็นผล เมื่อธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ดันยอดปฏิเสธสินเชื่อในบางกลุ่มราคาพุ่งถึง 50-70%

สำหรับวัตถุประสงค์ของมาตรการคลายล็อก LTV เพื่อเพิ่มเม็ดเงินใหม่เข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างชะลอตัวจากวิกฤติโรคระบาด จากเกณฑ์เดิมผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปหรือบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท จำเป็นต้องวางเงินดาวน์ในสัดส่วน 10-30% ทำให้เป็นอุปสรรคอย่างมากต่อการซื้อที่อยู่อาศัย

เมื่อ ธปท. กำหนดเกณฑ์ใหม่ ขยายเพดานกู้ให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ได้ 100% คาดการณ์ว่าจะช่วยระบายยูนิตคงค้างในช่วงสุดท้ายของปีนี้ที่ยังเหลือกว่า 283,500 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาทได้ และยังส่งผลดีต่อธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกันด้วย

แต่สิ่งที่ตามมาคือ ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากต้องพิจารณาเครดิตของผู้ขอกู้สินเชื่ออย่างเข้มงวด จากการที่ผู้กู้ไม่ต้องวางเงินดาวน์แล้ว ทำให้ทางธนาคารต้องปล่อยกู้ให้ทั้งหมด 100% นับว่าเป็นความเสี่ยงอย่างมากเพราะอาจนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้และเกิดหนี้เสียในอนาคต โดยเฉพาะกลุ่มผู้กู้เครดิตไม่ดี ธนาคารพิจารณาแล้วว่าไม่มีความสามารถในการชำระเงินคืนอย่างสม่ำเสมอ

ซึ่งที่ผ่านมายอดปฏิเสธสินเชื่อหรือยอดรีเจ็กต์ พุ่ง 50-60% ในบ้านกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท บางพื้นที่ยอดรีเจ็กต์พุ่งสูงถึง 70% เลยทีเดียว ทำให้คอนโดและบ้านยังเหลือขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก ไม่สามารถเร่งขายได้ตามเป้าหมายอย่างที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ สวนทางวัตถุประสงค์ของการผ่อนคลาย LTV

นอกจากนี้ยังส่งผลกระทบต่อบ้านมือสองด้วย ซึ่งเป็นตลาดขนาดใหญ่ ด้วยจำนวนบ้านมือสองที่ประกาศขายในแต่ละเดือนเฉลี่ยถึง 114,000 ยูนิต มูลค่ากว่า 8 แสนล้านบาท เมื่อผู้ซื้อกู้สินเชื่อไม่ผ่าน หาเงินดาวน์ไม่ได้ จึงทำให้ตลาดบ้านมือสองชะลอตัวด้วยเช่นกัน ทางฝั่งผู้ขายบ้านมือสองก็ไม่มีเงินไปซื้อบ้านหลังใหม่ ได้รับผลกระทบไปตามๆ กัน

ทางด้านสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ทำหนังสือไปยัง ธปท. เพื่อชี้แจงปัญหาที่เกิดขึ้น พร้อมทั้งเสนอให้ทางรัฐบาลให้ความช่วยเหลือผ่านมาตรการอสังหาฯ อื่นๆ เพิ่มเติมด้วย อย่างการขยายระยะเวลาลดค่าธรรมเนียมและค่าจดจำนอง ให้เหลือ 0.01% ออกไปอีก จากเดิมมาตรการนี้จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2564

มาตรการลดค่าธรรมเนียมและจดจำนอง ช่วยเหลือทั้งทางฝั่งผู้ขายและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเร่งให้ขายได้เร็ว โอนได้ไว ประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนและจดจำนองไปได้เยอะ เพราะโดยปกติแล้วต้องเสียค่าโอนถึง 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และ 1% ของวงเงินจำนอง หากขยายระยะเวลาก็น่าจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวได้ดีขึ้นในปีต่อๆ ไป

แต่ที่ผ่านมามาตรการนี้ยังจำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จึงได้มีการยื่นเรื่องขอขยายไปยังกลุ่มราคาอื่นๆ ด้วย เช่นกลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อค่อนข้างมาก น่าจะช่วยเหลือได้อย่างตรงจุดมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตามก็ตามต้องคอยติดตามความคืบหน้าอย่างเป็นทางการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องอีกครั้ง

ที่มา :

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/454641

https://www.thansettakij.com/property/502736