โควิดทุบอสังหาอ่วม ทำไม ‘ราคาที่ดินกลางเมือง’ ยังคงขึ้นอยู่

คอนโดเรียกได้ว่า..อ่วม

ออฟฟิศเรียกได้ว่า..อืด

เพราะท่ามกลางวิกฤติโรคระบาดที่ทำให้เศรษฐกิจไทยซบเซา ส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงกำลังซื้อทำให้ธุรกิจอสังหาฯ เผชิญกับสถานการณ์ ‘โดนทุบ’ แต่ขณะเดียวกัน มูลค่าของ ‘ที่ดิน’ ใจกลางกรุงกลับยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

คำถาม คือ ทำไมและอะไรเป็นปัจจัยหนุนดันราคาที่ดินให้ขยับขึ้นไม่หยุดท่ามกลางการระบาดใหญ่ แตกต่างกับวิกฤตทางเศรษฐกิจใหญ่ในปี 40 อย่างฟองสบู่แตก

[ คอนโด-ออฟฟิศใจกลางเมืองดีมานด์ลด ]

วิกฤติโควิด-19 ส่งกระทบต่อทั้งภาคธุรกิจและผู้บริโภค เศรษฐกิจหดตัว ซื้อไม่ง่าย..ขายไม่คล่องเหมือนที่แล้วๆ มา ยิ่งรัฐบาลออกคำสั่งล็อกดาวน์เพิ่ม ภาคธุรกิจต่างพากันกอดคอทรุด

เช่นเดียวกันกับธุรกิจอสังหาฯ ที่แม้ผู้ประกอบการจะงัดสารพัดกลยุทธ์ออกมาดึงดูดลูกค้า แต่ยอดขายโดยรวมก็ยังหดตัว เพราะผู้บริโภคยังไม่กล้าจับจ่ายหรือสร้างหนี้

ประกอบกับพฤติกรรมของผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยนแปลงไป หลายคนหันไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านแทนการอยู่อาศัยในคอนโด เพราะได้พื้นที่มากกว่า ไม่แออัด และทำงานได้คล่องตัวกว่า 

ทำให้ ‘ตลาดคอนโดมิเนียม’ ได้รับผลกระทบหนัก โดยในไตรมาสที่ 2 ของปีนี้มีจำนวนยูนิตเปิดใหม่เพียง 2 พันกว่าหน่วย ลดลงจากไตรมาสแรกถึง 37% ส่วนอัตราขายเฉลี่ยคอนโดครึ่งปีแรกอยู่ที่ประมาณ 52% เท่านั้น

นอกจากนั้น พฤติกรรมและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้คนยังส่งผลต่อรูปแบบการทำงานในออฟฟิศอีกด้วย เพราะตั้งแต่โควิด-19 กลับมาระบาดหนักอีกระลอก บริษัทต่างๆ ออกนโยบายให้พนักงาน Work from Home หรือทำงานจากที่บ้านเพื่อความปลอดภัย

และเมื่อพนักงานทำงานจากบ้านแล้วไม่ได้ทำให้ประสิทธิภาพการทำงานลดลง แต่ช่วยให้บริษัทประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น ก็ทำให้บางบริษัทมีแผนให้พนักงานทำงานจากนอกออฟฟิศในระยะยาว 

ทำให้ความต้องการเช่า ‘พื้นที่อาคารสำนักงาน’ ลดลงตามไปด้วย 

เกิดการยกเลิกสัญญาเช่าหรือลดขนาดพื้นที่ออฟฟิศลง โดยเฉพาะออฟฟิศใจกลางเมืองที่ค่าเช่าค่อนข้างสูง บางบริษัทก็เลือกย้ายไปเช่าโซนนอกย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) แทน เพราะราคาถูกกว่า

โดยไตรมาสแรกของปี 2564 พบอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ เหลือ 84.3% หรือลดลง 5.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนค่าเช่าพื้นที่ก็ปรับลดลงติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 3 แล้ว

สถานการณ์ที่ไม่สู้ดีนัก ทั้งฝั่งโครงการที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน 

ทำให้ผู้ประกอบการต่างพากันหาสารพัดวิธีเพื่อให้อยู่รอด เพราะมีต้นทุนที่ต้องแบกรับมหาศาล 

หนึ่งในนั้นคือต้นทุนราคาที่ดิน…

[ เปิดโผ TOP5 ที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ]

AREA ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย สำรวจราคาซื้อขายที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลประจำปี 2564 พบว่า บางทำเลปรับตัวเพิ่มจากปีก่อนหน้าและบางทำเลไม่ได้เปลี่ยนแปลง โดย 5 อันดับที่ดินราคาแพงที่สุดยังคงอยู่ในโซนเดิมที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง ใกล้แนวรถไฟฟ้า และเป็นศูนย์กลางธุรกิจ 

อย่างโซน ‘สยามสแควร์’ ย่านศูนย์การค้าปลีก มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน 2 สาย ครองแชมป์มาหลายปีซ้อน ที่ดินโซนนี้ราคาแตะล้านมาตั้งแต่ปี 2552 ปัจจุบันซื้อขายกันสูงถึง ตารางวาละ 3.3 ล้านบาท หรือแค่ไร่เดียวก็มีราคาถึง 1,320 ล้านบาท

โดยราคาซื้อขายปัจจุบันสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ถึง 3 เท่า 

แสดงให้เห็นชัดเจนว่าราคาซื้อขายจริงไปไกลกว่าที่ทางการประเมินไว้มาก

อันดับรองลงมา ได้แก่ ‘ถนนวิทยุ’ และ ‘ถนนสุขุมวิท’ แหล่งอาคารสำนักงานและที่เที่ยวเชิงไลฟ์สไตล์ ใกล้แนวรถไฟฟ้า ที่ดินตก ตารางวาละ 2.75 และ 2.73 ล้านบาท สลับกันขึ้นอันดับ 2-3 ติดต่อมาหลายปีแล้วเช่นกัน

ในขณะที่ ‘โซนสีลม’ และ ‘โซนสาทร’ คู่หูย่านธุรกิจก็จับมือตามกันมาติดๆ โดยมีราคาที่ดินอยู่ที่ 2.5 และ 2.2 ล้านบาทต่อ ตารางวาครองอันดับ 4 และ 5 ตามลำดับ

การเติบโตของราคาที่ดินปี 2563 และ 2564 ปรับขึ้น 6.5% และ 4.7% ภาพรวมอาจไม่ได้หวือหวามากนัก เพราะต้องเจอกับสถานการณ์โรคระบาด ถ้าเทียบกับปี 2561 และ 2562 ก่อนโรคระบาดมาเยือนที่เป็นช่วงที่เรียกได้ว่าพีคที่สุด อัตราการเติบโตของที่ดินพุ่งสูงสุด 14% เพราะปัจจัยบวกจากโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ ต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทย การท่องเที่ยวสดใส ฯลฯ

แต่หากย้อนไปตั้งแต่ปี 2544 เป็นต้นมา จะพบว่าราคาที่ดินกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นในช่วง 3-5% กว่าๆ มาโดยตลอดอยู่แล้ว ดังนั้นระดับราคาในปัจจุบันก็จัดว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ไม่ได้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่ผ่านมา

คำถาม คือ ทำไมดีมานด์หดตัววูบใหญ่ แต่ราคาที่ดินกลับยังเติบโตในระดับปกติ

[ ไขข้อสงสัยอสังหาซบเซา แต่ราคาที่ดินยังเพิ่ม ]

ในอดีตในช่วงเศรษฐกิจถดถอย ราคาที่ดินในเมืองกรุงก็เคยตกลง อย่างที่เคยเกิดขึ้นครั้งหนึ่งในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 จากภาวะฟองสบู่แตก แต่หลังจากนั้น 2-3 ปี สถานการณ์เศรษฐกิจก็ค่อยๆ ฟื้นตัวและราคาที่ดินก็ไม่เคยติดลบอีกเลย

จนกระทั่งมาเจอวิกฤติใหญ่อย่างโควิด-19 ที่ลากยาวจากปีที่แล้วจนมาถึงปีนี้ แต่ราคาที่ดินยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เพราะอะไรถึงเป็นแบบนั้น ทำไมวิกฤติครั้งนี้ไม่เหมือนกับเมื่อ 24 ปีก่อน 

หากอิงคำตอบจากหลักเศรษฐศาสตร์ง่ายๆ ก็คือเมื่อราคาสินค้าปรับขึ้น แสดงว่ามีความต้องการซื้อสูง เช่นเดียวกันกับที่ดินที่ราคาแพงเช่นนี้ เพราะว่ามี ‘ดีมานด์’ บางกลุ่มให้การตอบรับอยู่นั่นเอง

และ ‘ดีมานด์’ ที่ว่านี้ไม่ใช่ดีมานด์จากกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป

ย้อนรอยไปในปี 40 วิกฤติครั้งนั้นเกิดจากการเก็งกำไรระยะสั้นของกลุ่ม ‘นักลงทุน’ ปั่นราคาที่ดินไปจนสูงลิ่ว ประกอบกับตลาดมีซัพพลายเยอะ แต่ไม่มี ‘ดีมานด์ที่แท้จริง’ พอฟองสบู่แตก ราคาที่ดินก็ตกแรง สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของมัน

แต่สำหรับวิกฤตโควิด-19 นั้นกลับตรงกันข้าม ต้นตอ ‘โรคระบาด’ ทำให้เศรษฐกิจฝืดเคือง คนไม่กล้าจับจ่าย นักลงทุนทั่วไปหดหาย กลายเป็นว่า ‘ฟองสบู่’ กลับแฟบลง 

คนที่มีที่ดินอยู่ในมือตอนนี้กลับเป็น ‘กลุ่มนายทุน’ ที่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินมูลค่าหลายพันล้าน มีแผนจะลงทุนอสังหาฯ หรือเปลี่ยนมือซื้อขายในอนาคต ไม่ได้เป็นการเก็งกำไรระยะสั้นเหมือนที่เคยเกิดขึ้น 

อีกทั้งที่ดินใจกลางเมืองมีอยู่จำกัดและหาได้ยากขึ้นทุกวัน ท่ามกลางความต้องการของกลุ่มทุนใหญ่ นี่จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นอย่างต่อเนื่อง 

โดยกลุ่มนายทุนส่วนใหญ่คือ ‘บริษัทอสังหาฯ’ ยกตัวอย่างเช่น ‘Fraser Property’ ภายใต้การถือหุ้นของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่ใช้จังหวะช่วงโควิด-19 ระบาด ไล่ซื้อที่ดินราว 20 แปลง เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการในเมืองในอีก 2 ปีข้างหน้า โดยตั้งงบไว้ถึง 10,720 ล้านบาท 

ด้าน ‘AP Thailand’ ก็มีการเปิดเผยแผนการซื้อที่ดินในปี 2564 เพิ่มจากปี 2563 มากกว่า 2 เท่า ใช้งบประมาณราว 1.2 หมื่นล้านบาท สูงขึ้นกว่าปีที่แล้วที่ซื้อไปราว 4.5 พันล้านบาท 

เช่นเดียวกับ ‘พฤกษา เรียลเอสเตท’ ได้ตั้งเป้าซื้อที่ดินในทำเลใกล้รถไฟฟ้าเพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม ภายใต้งบประมาณ 7 พันล้านบาท

ส่วน ‘SC Asset’ เตรียมงบ 2.5 หมื่นล้านเพื่อซื้อที่ดินไม่ต่ำกว่า 30 แปลง แต่จะเน้นพัฒนาโครงการแนวราบ 

การซื้อที่ดิน ณ ช่วงเวลานี้ของผู้ประกอบการ ส่วนใหญ่เป็นการวางแผนลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในอนาคตราว 2-3 ปีข้างหน้า เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย แต่หากมีโครงการไหนมีความจำเป็นต้องเร่งก่อสร้างก่อนก็จะพัฒนาก่อน

กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯ มองเห็นข้อได้เปรียบของการซื้อที่ดินในช่วงเวลานี้ เพราะแม้ราคาจะไม่ได้ลดลง แต่ก็มีการปรับขึ้นน้อยกว่าในภาวะปกติ บางทำเลไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก จึงมองว่าเป็นโอกาสที่ดีในการสะสมที่ดินไว้ เพราะในอนาคต ราคาอาจมีการปรับสูงขึ้นกว่าช่วงโควิด-19 ระบาด

[ ปัจจัยโครงสร้างพื้นฐาน หนุนราคาที่ดินยุคโควิด ]

นอกจากนั้น ยังมีปัจจัยบวกอื่นๆ ที่ร่วมสนับสนุนให้ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นมาตลอดหลายปี 

1.) โครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน ระบบสาธารณูปโภคต่างๆ รวมถึงห้างสรรพสินค้าใหญ่ อาคารสำนักงาน มีส่วนช่วยให้ทำเลมีความเจริญขึ้น

2.) ที่ดินมีอยู่อย่างจำกัด ผลิตเพิ่มไม่ได้ ท่ามกลางการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากร จนทำให้เมืองเริ่มขยับขยายออกไปสู่รอบนอก 

3.) อัตราเงินเฟ้อ ส่งผลต่อมูลค่าสินค้าและสินทรัพย์ต่างๆ มีการปรับขึ้นทุกปี โดยเฉพาะที่ดินถือเป็นสินทรัพย์ที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อเงินเฟ้อ

ไม่ว่าจะยังไงคนก็ยังต้องการที่อยู่อาศัย ทำให้บริษัทอสังหาฯ ต้องเสาะหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ๆ อยู่เสมอ ถึงตลาดจะไปได้ไม่ดีนักในช่วงนี้ แต่ต่างก็เชื่อมั่นว่าในอนาคตจะกลับมาฟื้นตัวได้ 

สิ่งสำคัญ คือ แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวขึ้นติดต่อกันหลายปี แต่ไม่สามารถใช้วัดสภาพเศรษฐกิจและการเติบโตของตลาดอสังหาฯ ได้ทั้งหมด ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องบาลานซ์ต้นทุนที่ดินและตั้งราคาขายให้เหมาะสมกับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อจำกัด ณ ช่วงเวลานี้ ขณะเดียวกันก็เพื่อดันยอดขายให้ไปต่อได้ พร้อมรอวันที่เศรษฐกิจไทยกลับมาดีขึ้นและตลาดอสังหาฯ ก็กลับมาคึกคักได้อีกครั้ง 

บทความชิ้นนี้เขียนขึ้นโดยผู้เข้าประกวดการแข่งขันนักข่าวรุ่นใหม่ NEWSGEN by Dtac

ที่มา 

• https://www.reic.or.th/Upload/PressRelease210429_95733_1619799724_35129.pdf
• https://www.area.co.th/thai/area_announce/area_press.php?strquey=press_announcement4836.htm
• https://www.phoenixproperty.co.th/blogs/research/5136
• https://thailand-property-news.knightfrank.co.th/2021/06/10/ตลาดสำนักงาน-ไตรมาส-1-64/ 
• https://www.reic.or.th/News/RealEstate/453555