แนวโน้มตลาดคอนโดฯ ปี 2564 ขยายตัวออกนอกเมือง ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท

เน็กซัส เผยแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยประจำปี 2564 ตลาดคอนโดมิเนียมน่าจับตา มีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี สาเหตุหลักจากกำลังซื้อที่ลดลงในปีที่ผ่านมา ผนวกกับสถานการณ์โควิด–19 เผยคอนโดฯ ขยายทำเลสู่นอกเมืองมากขึ้น และปรับระดับราคาให้จับต้องได้ ในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ส่วนบ้านและทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นที่ต้องการ ลูกค้ามีกำลังซื้อ แนะตลาดอาคารสำนักงานต้องปรับตัว เพิ่มฟังก์ชั่น คาดธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำ Data Center จะเป็นธุรกิจใหม่ที่มาแรงในอนาคต ขณะที่ห้างสรรพสินค้าราคาค่าเช่าพื้นที่ยังทรงตัว ลูกค้าเปลี่ยนพฤติกรรมมาห้างฯ เพื่อนัดพบ และเช็กราคาสินค้า

วันที่ 13 มกราคม 2564 นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยว่า ปี 2563 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการปรับตัวมากที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งสาเหตุหลักมีอยู่ 2 ประการ คือ การชะลอตัวของตลาดจากกำลังซื้อที่ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562 ผนวกกับสถานการณ์โควิด–19

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด

โดยในปี 2563 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่เพียง 20,100 หน่วย จาก 64 โครงการ คิดเป็นอัตราการเพิ่มขึ้น 39% จากอัตราการเพิ่มเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่ 51,000 หน่วยต่อปี การเพิ่มขึ้นของคอนโดฯ อีก 20,100 หน่วยนี้ ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมในตลาดทั้งสิ้น 674,100 หน่วย ส่วนสาเหตุการชะลอตัวของอุปทานใหม่ในตลาด ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่เลื่อนการเปิดตัว หรือหยุดโครงการไปถึง 5,800 หน่วย 18 โครงการ คิดเป็น 29% ของคอนโดในตลาดที่เปิดใหม่ปี 2563

จุดเปลี่ยนสำคัญในตลาดในแง่ของอุปทาน คือ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จับต้องได้สำหรับคนไทยมากขึ้น ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ต่อเนื่องจากปี 2562 โดยสัดส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลาง (mid market) และซิตี้คอนโดมีถึง 60% และตลาดใหม่คอนโดราคาย่อมเยาบนทำเลนอกเมือง (affordable market) ทั้งโซนบางใหญ่ พุทธมณฑล รามอินทรา รังสิต คูคต สุขุมวิท เทพารักษ์ และบางปู ที่มีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 50,000 บาท ต่อตารางเมตร มีจำนวนถึง 3,600 หน่วย คิดเป็น 18% ของอุปทานใหม่ในปี 2563 เลยทีเดียว ขณะเดียวกัน สัดส่วนคอนโดฯ ในระดับไฮเอนด์และลักชัวรี่ก็ลดลงเป็นอย่างมาก เหลือเพียง 22% ของคอนโดฯ ใหม่ในตลาดทั้งหมด

ทั้งนี้ การพัฒนาสินค้าคอนโดฯ ที่เปลี่ยนแปลงไปนั้น มีผลโดยตรงกับทำเล โดยในช่วงปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมตลาดใหม่เกิดขึ้นในบริเวณรอบนอกเมือง หรือปริมณฑลที่มีรถไฟฟ้าเข้าถึง ขยายไกลออกจากใจกลางเมือง ทั้งฝั่งเมืองตะวันออก และทางเหนือของกรุงเทพฯ โดยมีจำนวนหน่วยมากถึง 4,400 ยูนิต

ด้านยอดขายพบว่า ในปี 2563 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพฯ มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 32,800 หน่วย โดยแบ่งเป็นยอดขายจากห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2563 จำนวน 9,100 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 45%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2563 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 23,700 หน่วย ทั้งนี้ ยอดขายที่สูงกว่าอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตราขายรวมในตลาดปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 93%

สำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดฯ เพื่ออยู่อาศัยเอง ผู้ซื้อเพื่อการลงทุนมีในสัดส่วนที่ไม่มาก และการเก็งกำไรแทบจะหายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่กระตุ้นยอดขายคือ การลดราคาของผู้ประกอบการนั่นเอง

ด้านราคาขายคอนโดมิเนียม มีการปรับตัวลดลงตั้งแต่ครึ่งปีแรกในอัตรา 16% และปรับลดลงอีก 4% ในช่วงไตรมาสที่ 3 ในขณะที่ไตรมาสที่ 4 มีการปรับตัวขึ้นเล็กน้อย เมื่อเปรียบเทียบราคาที่ลดลงตลอดทั้งปี พบว่าราคาคอนโดมิเนียมในตลาดลดลงถึง 11% จาก 141,800 บาทต่อตารางเมตรในปี 2562 เป็น 126,900 บาทต่อตารางเมตรในปี 2563

ปัจจัยที่ทำให้ราคาปรับลดลงนั้น มาจากการที่ผู้ประกอบการลดราคาเพื่อระบายสต๊อก และโครงการใหม่ ๆ ที่เปิดตัวเป็นโครงการระดับกลาง และ Affordable Condo ที่ตอบรับกับความสามารถในการซื้อส่วนใหญ่ของคนกรุงเทพฯ มากขึ้นนั่นเอง

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2564 นั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ คาดการณ์ว่า อุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นประมาณ 33,000 – 38,000 หน่วย ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งมาจากโครงการที่ชะลอการพัฒนาไปในปี 2563 และโครงการที่ผู้ประกอบการซื้อที่ดิน และประกาศแผนพัฒนาไว้แล้ว ซึ่งรวมกันมากกว่า 16,000 หน่วย โดยโครงการใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้น น่าจะเป็นโครงการขนาดเล็ก และมีราคาขายที่ต่ำลง

คาดว่าในครึ่งปีแรกของปี 2564 ความต้องการซื้อคอนโดฯ ยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากไตรมาสที่ 3 เริ่มมีการท่องเที่ยว และเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว น่าจะเห็นความต้องการในตลาดเพิ่มขึ้น ความต้องการซื้อจะยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2563 คือ ในระดับ 30,000 – 35,000 หน่วย ซึ่งจากตัวเลขประมาณการดังกล่าว ทำให้อัตราการขายรวมน่าจะคงอยู่ที่ 93% เท่ากับปี 2563 แต่ระดับราคาเฉลี่ย น่าจะยังปรับลดลงอีก สืบเนื่องจากการลดราคาของโครงการที่สร้างเสร็จ และโครงการใหม่ที่พัฒนาสำหรับตลาดระดับกลางเพิ่มขึ้น

สำหรับราคาคอนโดมิเนียมมือสอง ในปี 2564 คอนโดมิเนียมในกลุ่มราคา 1-5 ล้านบาท น่าจะได้รับการตอบรับจากคนกรุงเทพฯ ดีที่สุด เพราะสามารถซื้อหากันได้จริงๆ ขณะที่บ้านและทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นที่ต้องการ ลูกค้ามีกำลังซื้อ ทั้งในระดับราคา 5-10 ล้านบาท และกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี่ในระดับราคา 20-50 ล้าน ลูกค้ายังมีกำลังซื้อและมองหาบ้านอยู่

ส่วนตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม ซึ่งประกอบไปด้วยตลาดอาคารสำนักงาน อาคารศูนย์การค้า และอาคารอุตสาหกรรม นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เผยว่า ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรมปีนี้ยังคงทรงๆ แนะผู้ประกอบการควรพัฒนาฟังก์ชั่นใหม่ๆ เพื่อเสริมให้สินค้าเป็นที่ต้องการ โดยเน้นไปที่สุขภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ เช่น การยื่นขอเป็นอาคารเขียว การเพิ่มพื้นที่ฟิตเนส สวน และลู่วิ่งในอาคาร การติดตั้งเครื่องกรองอากาศ PM 2.5 เป็นต้น พร้อมเตือนในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีซัพพลายเกิดใหม่เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร ซึ่งจากการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาด อาจทำให้เห็นองค์ประกอบใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอาคารสำนักงานในอนาคต เช่น Check-up clinic หรือ Data center อีกด้วย

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด

สำหรับห้างสรรพสินค้า ได้รับผลกระทบหนักจากวิกฤติโควิด-19 เช่นกัน รวมถึงปัจจุบันลูกค้าเปลี่ยนพฤติกรรมมาห้างฯ เพื่อนัดพบ และเช็กราคาสินค้า แนะต้องมีการปรับตัวและเข้าใจความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้บริโภคให้ทันท่วงที อีกทั้งยังต้องสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ผู้มาใช้งาน ทั้งในแง่ของสุขอนามัย รวมถึงรูปแบบร้านค้าที่มีความเป็นยุคดิจิทัลที่มากขึ้น ด้านราคาค่าเช่าพื้นที่ยังทรงตัว ผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า ยังคงมีแผนการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องในย่าน CRD เช่น ห้างดิ เอ็มสเฟียร์ และเซ็นทรัล เอ็มบาสซี ส่วนต่อขยายที่ยังคงดำเนินตามแผนเดิม