หนี้ที่กำลังจะเสีย 60-70% ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาจากคนผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้าน เพราะปัญหาค่าครองชีพ

ข้อมูลจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 เผยว่า ‘ที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท’ มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ จำนวนมากที่สุดนี้สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานในตลาดไปได้

สอดคล้องกับ ‘ข้อมูลของเครดิตบูโร’ ที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

อีกหนึ่งประเด็นที่น่าสนใจ คือ ‘ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์’ ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่อง

สาเหตุมาจาก
– ภาวะเศรษฐกิจไม่ฟื้นตัวตามคาด
– อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง
– ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น
– กระทบภาวะหนี้ครัวเรือน
– กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภค

ทำให้ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ภาพรวมความต้องการซื้อบ้านทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 14% (QoQ) (ลดลง 25% YoY) และลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย สวนทาง ‘ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัย’ ทั่วประเทศที่ปรับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น กลายเป็นอุปสรรคต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้

[ ตลาดอสังหาไม่สดใส แนะผู้บริโภครักษาวินัยการเงิน รับมือดอกเบี้ย ]

‘วิทยา อภิรักษ์วิริยะ’ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) อธิบายว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าไร เพราะยังมีปัจจัยท้าทายจากปีก่อน ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ต้องชะลอการซื้อบ้านไปก่อน

นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า ดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง และจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยและผู้กำลังผ่อนบ้าน

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายในสถานการณ์ที่คาดเดาไม่ได้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เพราะธนาคารยังคงมีมาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้ เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา

[ มีปัจจัยบวกระยะยาว ท่องเที่ยวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ขอมาตรการรัฐกระตุ้น ]

แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เนื่องจากความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนโควิด สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครอง-หวังผลในระยะยาวได้

นอกจากนี้ จากการคาดการณ์ของธนาคารโลกเผยว่า ‘การบริโภคภาคเอกชน’ และ ‘การท่องเที่ยว’ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 หมายความว่าอัตราค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงและภูมิภาคสำคัญที่ดึงดูดด้านการท่องเที่ยวจะมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ

“อีกปัจจัยที่มีความสำคัญไม่แพ้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในเวลานี้คือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการทุกคนรอคอย เนื่องจากรัฐบาลยังไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ออกมาเพิ่มเติม รวมทั้งไม่มีนโยบายในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่ชัดเจน คาดว่าหากภาครัฐมีการออกมาตรการอื่น ๆ ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภคจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง และส่งผลให้ธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้นตามไปด้วย”