บลจ.วรรณ แนะซื้อกองทรัสต์ ‘TIREIT’ บนทำเลนิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้า  เสริมพอร์ตช่วงดอกเบี้ยขาลง

 บลจ.วรรณ แนะจังหวะดอกเบี้ยขาลงช่วงปลายปีลงทุนสินทรัพย์ทางเลือก REIT หลังแปลงสภาพกองอสังหาฯ เป็น กองทรัสต์ ‘TIREIT’  ชูอัตราผลตอบแทนเงินปันผลปีแรก 7% เปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์แก่ประชาชนทั่วไป (PO) 7-18 ต.ค.นี้

‘พจน์ หะริณสุต’ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนวรรณ จำกัด(บลจ.วรรณ) เปิดเผยว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) ได้ทำการแปลงสภาพเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล (TIREIT) และระดมทุนเพิ่มสินทรัพย์จากเดิมในกอง TIF1 ที่มีอยู่ 5 แห่ง หลังแปลงสภาพสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอีก 3 แห่ง รวมเป็น 8 แห่ง

โดยมูลค่ารวมของกองทรัสต์ TIREIT อยู่ที่ประมาณ 2,245 ล้านบาท สินทรัพย์ในกองทรัสต์ TIREIT เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนทำเลนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่อุตสาหกรรมชั้นนำของประเทศ ถือกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ 100% (Freehold) ซึ่งเป็นกองทรัสต์ประเภทอุตสาหกรรมกองเดียวในประเทศไทยที่มีกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ โดยจะเปิดเสนอขายหน่วยทรัสต์(PO) ระหว่างวันที่ 7 – 18 ตุลาคม 2567

สำหรับสินทรัพย์ใหม่ของ TIRIET จากการเพิ่มทุนจะเป็นกรรมสิทธิ์ Freehold ในทรัพย์สิน 3 แห่ง ได้แก่ Green Park 1 ที่จังหวัดฉะเชิงเทรา, Green Park 2 และ Green Park 3 ที่จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งปัจจุบันทรัพย์สินดังกล่าวมีผู้เช่าเต็มพื้นที่ และจะรวมกับสินทรัพย์ที่แปลงสภาพมาจาก TIF1 ตั้งอยู่ใน นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค สวนอุตสาหกรรมบางกะดี นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ และนิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี

นอกจากนี้ ภายหลังการแปลงสภาพและลงทุนเพิ่มเติม อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy rate) อยู่ในอัตราที่สูงที่ราว 80%-85% โดยผู้เช่ากระจายในหลากหลายธุรกิจจากผู้ประกอบการไทยและต่างชาติ ได้แก่

วัสดุอุตสาหกรรมและเครื่องจักร ยานยนต์ บรรจุภัณฑ์ อาหารและเครื่องดื่ม และเวชภัณฑ์ เป็นต้น ประกอบกับการต่อสัญญาเช่าตลอดราว 20 ปีที่ผ่านมา กองทุน TIF1 มีการต่อสัญญาจากผู้เช่าเดิมเป็นจำนวนกว่าครึ่ง ซึ่งทำให้มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ โดยผู้เช่าชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนและส่วนใหญ่มีสัญญาเช่าและสัญญาบริการระยะเวลา 3 ปี

นายพจน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า หากประมาณการอัตราผลตอบแทนปันผลในปีแรกที่ประมาณ 7% (จากเดิมอยู่ที่ประมาณ 5.8% กรณีที่ไม่มีการแปลงสภาพและลงทุนเพิ่ม) ใกล้เคียงกับคาดการณ์เฉลี่ยของกลุ่ม Industrial REITs ในปี 2567-2568 ที่ราว 8% ต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มีสัดส่วนทรัพย์สินเป็นสิทธิการเช่า (Leasehold) อยู่ในการลงทุนของกองทรัสต์ (ข้อมูล ณ 30 ส.ค. 2567) แต่จุดแตกต่างที่สำคัญ คือ กองทรัสต์ TIREIT เป็นกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ (Freehold)

บริษัทมองว่า การปรับพอร์ตการลงทุนในสินทรัพย์ทางเลือกอย่าง REIT ประมาณ 10% ของพอร์ตและในช่วงนี้ เป็นจังหวะที่เหมาะสม จากปัจจัยหนุนด้านแรงกดดันจากนโยบายการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ค่อนข้างจำกัดมากแล้ว

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบผลตอบแทนการลงทุนจากผลิตภัณฑ์ทางการเงินต่างๆ อาทิ พันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี ผลตอบแทนประมาณ 2.47% หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง A- อายุ 10 ปี ผลตอบแทนประมาณ 4.06%  หุ้นกู้ภาคเอกชน เรตติ้ง BBB+ ผลตอบแทนประมาณ  5.07% อัตราเงินปันผลของ SET index ผลตอบแทนประมาณ 3.15%  และ อัตราเงินปันผล PF&REIT อยู่ที่ประมาณ  6.75% ซึ่งผลตอบแทนของ TIREIT ยังถือว่ามีความน่าสนใจ” นายพจน์กล่าว

สำหรับภาพรวมของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่า บลจ.วรรณมองว่า มีแนวโน้มปรับตัวขึ้นได้ต่อเนื่องในระยะข้างหน้าตามทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยและมาตรการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ แนวโน้มการย้ายและขยายฐานการผลิตของผู้ประกอบการต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเพื่อลดผลกระทบจากความเสี่ยงของการหยุดชะงักของห่วงโซ่อุปทาน รวมไปถึงแนวโน้มการขยายตัวที่ยังแข็งแกร่งของการส่งสินค้าแบบเร่งด่วนในไทยจากธุรกิจอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์

ซึ่งคาดการณ์ว่าในช่วงปี 2567-2568 การให้เช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมจะมีการขยายตัวอยู่ที่ราว 18-20% ต่อปี จึงเป็นโอกาสลงทุนในโรงงานและคลังสินค้าในช่วงปลายปีนี้  อีกทั้งแนวโน้มรายได้ของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและคลังสินค้าให้เช่ายังคงค่อนข้างสม่ำเสมอในอนาคต