คุยกับ ‘อรสิริน โฮลดิ้ง’ เจ้าของบริษัทอสังหาในเชียงใหม่ ตอบทุกเรื่อง ‘ธุรกิจ-ฝุ่น-ทุนจีน’

‘อรสิริน โฮลดิ้ง’ เจ้าของแบรนด์ ‘อรสิริน’ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะ IPO ปีนี้ แชร์ข้อมูลธุรกิจ พร้อมตอบคำถามเรื่อง ‘ฝุ่น’ และ ‘ทุนจีน’ อยากซื้อบ้านที่เชียงใหม่ต้องกังวลหรือไม่

‘บุญเลิศ บูรณุปกรณ์’ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด (มหาชน) ผู้ก่อตั้งแบรนด์ ‘อรสิริน’ เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมในเชียงใหม่ กล่าวว่า

อรสิริน โฮลดิ้ง มีแผนจะเสนอขายหุ้นใหม่ (IPO) เพื่อเข้าระดมทุนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) ภายในปีนี้ (2566) โดยจะยื่นแบบแสดงข้อมูล (Filing) ให้สำนักงาน ก.ล.ต.พิจารณาในวันที่ 10 เม.ย.

ปัจจุบันบริษัทฯ มีทุนจดทะเบียน 1,093.50 ล้านบาท จะขายหุ้น IPO จำนวน 406.50 ล้านหุ้น ราคาพาร์ละ 1 บาท หรือไม่เกิน 27% ของทุนชำระแล้วหลัง IPO เพื่อเพิ่มทุนอีก 406.50 บาท รวมเป็น 2,000 ล้านบาท

สำหรับวัตถุประสงค์การใช้เงิน หลักๆ เพื่อซื้อที่ดินเปล่า (Land Bank) มาพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มเติม โดยบริษัทฯ ไม่มีแผนจะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน

ทั้งนี้ เพราะบริษัทฯ มีต้นทุนดอกเบี้ยประมาณ 4% และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) 0.4 เท่า ซึ่งหลังจากเข้าตลาดหุ้น บริษัทฯ จะพิจารณาการออกหุ้นกู้เพื่อเป็นช่องทางการระดมทุนต่อไป

[ รู้จัก ‘อรสิริน’ ก่อน IPO ]

ย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 40 ปีที่แล้ว อรสิริน โฮลดิ้ง เริ่มต้นจากธุรกิจขายที่ดิน (Landlord) โดยขายที่ดินเปล่าให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากกรุงเทพเข้ามาพัฒนาโครงการต่างๆ

แต่ในช่วงหลัง บริษัทฯ เห็นโอกาสว่า บริษัทฯ ก็สามารถพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินที่มีได้เอง จึงเริ่มต้นจากการทำโรงแรม บ้านจัดสรร ก่อนจะขยายมาเป็นคอนโดมิเนียมอย่างที่เห็นในปัจจุบัน

‘ความต่างคือเราใช้ใจทำ ไม่ได้มุ่งกำไรมากเกินไป โดยมีความตั้งใจว่า อยากสร้างหมู่บ้านเพื่อคนเชียงใหม่ อยากสร้างความเจริญไปในทุกที่ เป้าหมายสูงสุดคือ อยากให้ทุกถนนของเชียงใหม่มีบ้านของอรสิรินฯ’

ที่ผ่านมา อรสิรินฯ อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Profit Margin) ระหว่าง 38-42% และมีอัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ระหว่าง 15-18% จากต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าตลาด และการบริหารจัดการภายใน

[ งบการเงิน 3 ปีย้อนหลัง ]

สำหรับผลประกอบการ 3 ปีย้อนหลัง (2563-2565) อรสิริน โฮลดิ้ง มียอดขาย (รายได้) อยู่ที่ 865 ล้านบาท 677 ล้านบาท และ 1,534 ล้านบาท ตามลำดับ

โดยในปี 2564 บริษัทฯ ชะลอเปิดโครงการใหม่จากความไม่แน่นอนในช่วงโควิด-19 ก่อนจะพลิกกลับมาเติบโตสูงสุดเป็นประวัติการณ์ (All Time High) ในปี 2565

ส่วนผลประกอบการปีนี้ (2566) คาดว่าจะเติบโต 20-25% จากการเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ มูลค่ารวม 3,225 ล้านบาท ซึ่งจะทยอยขายในช่วงครึ่งของปีนี้ แบ่งเป็น

โครงการแนวสูง

1. อะไรซ์ เจริญเมือง (Arise Charoen Mueang) มูลค่า 1,050 ล้านบาท เปิดพรีเซลไตรมาส 3

2. เดอะ เน็กซ์ เจ็ดยอด 2 (The Next Jedyod 2) มูลค่า 119 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดพรีเซลไตรมาส 3

3. เดอะ เน็กซ์ รวมโชค-ซิตี้ฮอลล์ 1 (The Next Roumchok-Cityhall 1) มูลค่า 116 ล้านบาท เปิดพรีเซลไตรมาส 4

โครงการแนวราบ

1. ฮาบิแทท ซุปเปอร์ไฮเวย์ (Habitat Superhighway) มูลค่า 1,266.05 ล้านบาท เปิดพรีเซลไตรมาส 3

2. อรสิริน วิลล์ โชตนา (Ornsirin Ville Chotana) มูลค่า 375.49 ล้านบาท เปิดพรีเซลไตรมาส 4

3. อรสิริน วิลล์ ท่ารั้ว (Ornsirin Ville Tharua) มูลค่า 299.49 ล้านบาท เปิดพรีเซลไตรมาส 4

[ กำลังซื้อลูกค้ากลับมา ]

นอกจากการเปิดโครงการใหม่แล้ว ปัจจัยแวดล้อมก็มีส่วนช่วยให้ธุรกิจเติบโต ทั้งการท่องเที่ยวที่กลับมาหลังโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้เศรษฐกิจดีขึ้น ลูกค้าสนใจกลับมาดูโครงการ (Revisit) มากขึ้น

นอกจากนี้ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนองของรัฐบาล สำหรับบ้านและคอนโดนที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็ยังมีส่วนช่วยให้ยอดขายเติบโตเช่นกัน

โดยบริษัทฯ ตั้งเป้ายอดขายปีนี้ที่ 1,735 ล้านบาท และยอดโอนที่ 1,471 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน (Backlog) ทั้งหมด 114 ยูนิต มูลค่า 605 ล้านบาท คาดว่าจะทยอยรับรู้ทั้งหมดในปีนี้

ซึ่งหลังจากเข้าตลาดหุ้นแล้ว บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายจะรักษาการเติบโตของยอดขายไว้ไม่ต่ำกว่า 20% ต่อปี

[ เป้าหมายระยะยาว ]

เมื่อถามถึงเป้าหมายธุรกิจในระยะยาวหลังจากเข้าตลาดหุ้น ผู้บริหารของอรสิรินฯ บอกว่า อรสิริน โฮลดิ้ง ตั้งเป้าหมายเป็นผู้นำอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง-บน ของภาคเหนือภายใน 3 ปี

โดยภายในปี 2567 บริษัทฯ มีแผนพัฒนาโครงการในภาคเหนือเพิ่มเติม มูลค่ารวมประมาณ 1,940 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ (บ้าน) มูลค่า 233 ล้านบาท และโครงการแนวสูง (คอนโดฯ) มูลค่า 1,707 ล้านบาท

ปัจจุบันบริษัทฯ มีสัดส่วนพอร์ตแนวราบประมาณ 70% มูลค่าราว 4,600 ล้านบาท และอีกประมาณ 30% ที่เหลือเป็นพอร์ตแนวสูง มูลค่าราว 1,700 ล้านบาท ซึ่งในอนาคตมีแผนจะพัฒนา Community Mall เพิ่มเติมด้วย

นอกจากเชียงใหม่แล้ว อรสิริน โฮลดิ้ง ยังมีแผนขยายธุรกิจไปในพื้นที่จังหวัดอื่นๆ ด้วย ได้แก่ กรุงเทพฯ ซึ่งคาดว่าจะเห็นความชัดเจนภายใน 2-3 ปีนี้ รวมถึงเชียงราย ชลบุรี และ EEC

[ การแข่งขันในเชียงใหม่ ]

เมื่อถามถึงสภาพการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ แชร์แมนของอรสิรินฯ บอกว่า ปัจจุบันมีแบรนด์ใหญ่ๆ จากกรุงเทพฯ เข้ามาพัฒนาโครงการในพื้นที่มากขึ้น

แต่บริษัทฯ มีจุดแข็งที่แตกต่างกับเจ้าใหญ่ๆ คือ ต้นทุนพื้นที่ที่ค่อนข้างถูก โดยปัจจุบันมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาในมือประมาณ 700 ไร่ และยังมองหาที่ดินทำเลใหม่ๆ เข้ามาเติมในพอร์ตอย่างต่อเนื่อง

ที่ผ่านมา อรสิริน โฮลดิ้ง พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ค่อนข้างตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า ทั้งลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติ ส่งผลให้โครงการต่างๆ ของบริษัทฯ ได้รับความนิยมต่อเนื่องนานกว่า 17 ปี

ปัจจุบันบริษัทฯ มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและขาย ณ ปี 2565 รวม 18 โครงการ มูลค่ารวม 15,505 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 11 โครงการ มูลค่ารวม 8,348  ล้านบาท แนวสูง 7 โครงการ มูลค่ารวม 7,157 ล้านบาท

โดยคงเหลือเพื่อขายมูลค่ารวม 6,385 ล้านบาท แบ่งเป็น โครงการแนวราบมูลค่า 4,679 ล้านบาท และโครงการแนวสูงมูลค่า 1,706 ล้านบาท

[ PM 2.5 มีผลต่อคนซื้อบ้าน ]

อีกประเด็นที่ไม่ถามไม่ได้เลยคือ ฝุ่น PM 2.5 ซึ่งผู้บริหารของอรสิรินฯ ก็ยอมรับว่า ปัญหาฝุ่นเป็นปัญหาที่ลูกค้ากังวล และเป็นปัจจัยหนึ่งที่กระทบต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า

แม้ปัญหาฝุ่นคงจะแก้ไม่ได้ในเร็วๆ นี้ แต่ส่วนที่บริษัทฯ ทำได้และต้องทำ เริ่มตั้งแต่การก่อสร้าง คือ การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment: EIA) ก่อนเริ่มก่อสร้างโครงการต่างๆ

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังปรับเปลี่ยนกระบวนการก่อสร้างในช่วงหลัง จากเดิมใช้วิธี ‘ก่อ ฉาบ เท’ ซึ่งสร้างฝุ่นค่อนข้างเยอะ มาเป็นการใช้ผนัง ‘พรีคาสท์’ (Precast) ซึ่งสร้างฝุ่นน้อยกว่ากระบวนการก่อสร้างแบบเก่า

นอกจากกระบวนการก่อสร้างแล้ว บริษัทฯ ยังจับมือกับผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้อง อำนวยความสะดวกภายในบ้านก่อนส่งมอบให้ลูกค้า เช่น จับมือกับ DELTA ติดตั้งระบบจัดการอากาศภายในบ้าน ซึ่งนอกจากจะช่วยฟอกอากาศแล้ว ยังเติมออกซิเจนในบ้านด้วย

นอกจากนี้ ยังจับมือกับการไฟฟ้าติดตั้ง Solar Rooftop ในราคาที่เอื้อมถึงได้และมีการันตี รวมถึงจับมือกับธนาคารปล่อยสินเชื่อ Solar Rooftop 0% ฯลฯ

[ ปัญหาทุนจีนในเชียงใหม่ ]

อีกหนึ่งปัญหาที่ไม่ถามไม่ได้ คือ ปัญหาทุนจีนที่เป็นข่าวในปัจจุบัน ซึ่งแชร์แมนของอรสิรินฯ บอกว่า คนจีนในเชียงใหม่แตกต่างจากคนจีนในกรุงเทพฯ ที่เห็นกันตามห้วยขวางหรือรัชดา

โดยคนจีนที่เข้ามาในเชียงใหม่ ส่วนใหญ่มองหาที่พักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นเพื่ออยู่หลังเกษียณ หรือเพื่อส่งลูกมาเรียน คือเป็นกลุ่มที่เข้ามาอยู่อาศัยจริงๆ ไม่ได้เข้ามาทำธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาก็มีลูกค้าชาวจีนเข้ามาซื้อคอนโดฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่าต่อจริง แต่เป็นการซื้อขายตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด คือ ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมด

โดยการทำธุรกรรมทุกครั้ง จะต้องมีหนังสือรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศ และมีการแจ้งกรมที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ไม่มีการรับเงินสดแบบที่เป็นข่าว

ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ ในปัจจุบัน ส่วนใหญ่ประมาณ 70% ยังเป็นลูกค้าชาวไทย แบ่งเป็นคนเชียงใหม่ 40% คนกรุงเทพ 30% และอื่นๆ 30% ส่วนที่เหลือ 30% ที่เป็นชาวต่างชาติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวจีน