สงครามราคาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ฉุดกำไรขายบ้าน/คอนโดฯ

การแข่งขันด้านราคาในตลาดบ้าน-คอนโดฯ ในช่วงต้นปี 63 ที่ผ่านมา ทำให้มาร์จิ้นขายของหลายบริษัทลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะแสนสิริที่กำไรขั้นต้นลดลงจาก 32.6% เหลือเพียง 21% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะที่ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ก็มีมาร์จิ้นขายลดลงถึง -7.6% ส่วนบริษัทที่มาร์จิ้นขายแทบไม่ลดเลยก็เช่น เอสซี แอสเสท ที่มาร์จิ้นขายลดลงเพียง –0.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ข้อมูลจากบทวิเคราะห์หุ้น ของบริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส ชี้ให้เห็นว่าในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา (เม.ย.–มิ.ย. 63) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีการแข่งขันกันด้านราคาค่อนข้างรุนแรง โดยผู้ประกอบการที่ขายบ้านและคอนโดฯ หลายเจ้าเลือกที่จะโหมจัดแคมเปญลดราคา เพื่อระบายสต็อกบ้านและคอนโดฯ ที่มีอยู่ในมือ โดยเจ้าที่มีการลดราคาขายรุนแรงที่สุดคือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ในช่วงไตรมาส 2 ปี 63 นี้ อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ลดลงมาเหลือเพียง 21% จากเดิมที่ในช่วงไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว อัตรากำไรขั้นต้นสูงถึง 32.6% บทวิเคราะห์ของเอเซีย พลัส ระบุว่าที่อัตรากำไรของแสนสิริลดลงอย่างหนักเช่นนี้ เกิดจากการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและใช้กลยุทธ์ด้านราคาอย่างหนัก แต่ทั้งนี้ก็ถือว่าแคมเปญลดราคาดังกล่าวประสบความสำเร็จในการระบายบ้านและคอนโดฯ ออกเป็นจำนวนมาก โดยในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แสนสิริขายอสังหาริมทรัพย์ได้รวมถึง 10,338 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 4 เท่าเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มียอดขายเพียง 2,525 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเท่าตัวจากไตรมาส 1 ปีนี้ที่ขายได้ 5,383 ล้านบาท

อีกบริษัทที่มีการจัดโปรโมชั่นลดราคาอย่างหนักเช่นกันคือ บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ที่มีการจัดโปรโมชั่นตั้งแต่ลดราคาสูงสุดถึง 700,000 บาท, แจกเฟอร์นิเจอร์ฟรีในบางโครงการมูลค่าสูงสุดถึง 700,000 บาท รวมถึงมีโปรโมชั่นให้ผู้ซื้ออยู่ฟรีสูงสุดถึง 3 ปี การจัดโปรโมชั่นดังกล่าวทำให้ในไตรมาส 2 ปีนี้ ออริจิ้นฯ ขายบ้านและคอนโดฯ ได้ทั้งสิ้นประมาณ 3 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ปีนี้ถึง +58% แต่ในขณะเดียวกันการจัดโปรโมชั่นด้านราคาอย่างรุนแรงก็ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาส 2 ลดลงเหลือเพียง 35.4% จาก 43% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเท่ากับลดลงถึง -7.6%

บริษัทด้านอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ก็จัดโปรโมชั่นราคาจนทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่อัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก 32% ในช่วงไตรมาส 2 ปีก่อน มาเหลือ 29.4% ในไตรมาส 2 ปีนี้ และเนื่องจากแอล.พี.เอ็น. เน้นขายคอนโดฯ เป็นหลักมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์) ซึ่งวิกฤติโควิด-19 ที่เกิดขึ้นทำให้ผู้คนหันไปซื้อบ้านแนวราบมากขึ้น ส่วนคอนโดฯ เป็นที่นิยมน้อยลง ทำให้ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมาแอล.พี.เอ็น. มียอดโอนอสังหาฯ เพียง 1,220 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 10% ทั้งที่มีการจัดโปรโมชั่นลดราคาแล้ว

บริษัทอื่นๆ ก็มีอัตรากำไรขั้นต้นลดลงแทบทั้งสิ้น บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีอัตรากำไรขั้นต้นลดลงในไตรมาส 2 ปีนี้เช่นกัน โดยลดลง -2.6% จาก 23.6% ในไตรมาส 2 ปีก่อน เหลือ 21% ในไตรมาส 2 ปีนี้ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) อัตรากำไรขั้นต้นลดลง -2.1% (33.6% ปีก่อน เหลือ 31.5% ปีนี้) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ลดลง -2.0% (31% ปีก่อน 29% ปีนี้) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ลดลง -1.0% (37% ปีก่อน 36% ปีนี้) และบริษัท แลนด์แอนด์เฮาส์ จำกัด (มหาชน) ลดลง -0.9% (31.9% ปีก่อน 31% ปีนี้)

สำหรับ บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เนื่องจากเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นขายที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์) มากกว่าคอนโดฯ อยู่แล้ว ในช่วงวิกฤติโควิด-19 ที่ผ่านมาที่ผู้คนเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อมานิยมที่อยู่แนวราบมากขึ้น ทำให้ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมาแอสซี แอสเสทฯ ขายอสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 4,360 ล้านบาท โดยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบถึง 3,700 ล้านบาท ถือว่าขายดีขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน +33% และขายดีขึ้นจากช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ +42% และแม้ว่าการขายที่อยู่อาศัยแนวราบจะมีมาร์จิ้นต่ำกว่าการขายคอนโดฯ รวมถึงที่ผ่านมาก็มีการจัดโปรโมชั่นราคาอยู่บ้าง แต่โดยรวมแล้วอัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาส 2 ปีนี้ของเอสซี แอสเสท ไม่ได้ลดมากนัก โดยลดลงเพียง -0.3% จาก 30.3% ในช่วงไตรมาส 2 ปีก่อน มาเหลือ 30% ในช่วงไตรมาส 2 ปีนี้

อัตรากำไรขั้นต้นของทุกบริษัทที่ลดลงนี้ เกิดจากแข่งขันกันทำโปรโมชั่นด้านราคาในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เนื่องจากหลายบริษัทต้องลดการลงทุนในโครงการใหม่ รวมเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไป ทำให้ต้องเร่งจัดโปรโมชั่นระบายสต็อกบ้านและคอนโดฯ ที่มีในมือเพื่อกระตุ้นยอดขาย และนำมาสู่อัตรากำไรที่ลดลงดังกล่าวในที่สุด