10 เรื่องต้องรู้ เกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

พระราชบัญญัติที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มีผลบังคับใช้แล้ว ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 โดยกำหนดให้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายนของทุก ๆ ปี แต่เนื่องจากกฎหมายนี้เป็นกฎหมายใหม่ กระทรวงมหาดไทยยังออกกฎหมายลูกไม่แล้วเสร็จ ดังนั้นในปี 2563 ซึ่งเป็นปีแรกที่เริ่มใช้กฎหมายฉบับนี้ รัฐบาลจึงเลื่อนการเสียภาษีออกไปถึงเดือนสิงหาคม

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบทางด้านเศรษฐกิจต่อประชาชนอย่างรุนแรง ทำให้เมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2563 คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ลง 90 เปอร์เซ็นต์ เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนของประชาชน

เรามาดูรายละเอียดกันว่า ในเดือนสิงหาคมนี้ใครจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้าง แล้วจะต้องเสียภาษีเท่าไหร่เมื่อรัฐบาลลดให้ 90 เปอร์เซ็นต์ รวมถึงกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีโทษหรือไม่ อย่างไร

ข้อ 1  ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร ใครต้องจ่ายภาษีบ้าง

“ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เป็นภาษีรูปแบบใหม่ที่มาแทน “ภาษีบำรุงท้องที่” และ “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” มีวัตถุประสงค์เพื่อกระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือพูดง่าย ๆ คือรัฐไม่ต้องการให้ที่ดินถูกทิ้งร้างโดยไม่เกิดการพัฒนา

ผู้ที่จะต้องเสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้มี 3 กลุ่มหลัก ๆ คือ

1. เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หมายถึง เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดิน ทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล หากใครมีชื่อเป็น “เจ้าของ” คน ๆ นั้นคือ ผู้ที่ต้องเสียภาษี

2. เจ้าของห้องชุด หมายถึง เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

3. ผู้ครอบครองทรัพย์สิน ทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุอยู่ แม้ไม่ได้เป็นเจ้าของที่นั้น ๆ แต่เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมายฉบับนี้

โดยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภทจะได้รับการยกเว้นการจัดเก็บภาษี เช่น ทรัพย์สินของรัฐที่ใช้ในกิจการของรัฐหรือใช้ในกิจการสาธารณะที่ไม่ได้แสวงหาผลประโยชน์ และทรัพย์สินที่เป็นที่ทำการขององค์การสหประชาชาติ สถานทูต สถานกงสุล สภากาชาดไทย วัด มัสยิด โบสถ์ ศาลเจ้า เป็นต้น

ข้อ 2  ปี 2563 รัฐจะลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ 90 เปอร์เซ็นต์ ใช่หรือไม่

ใช่ครับ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2563 ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90 เปอร์เซ็นต์ เพื่อลดภาระให้กับประชาชนในช่วงวิกฤติโควิด

ข้อ 3  ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อไหร่

พ.ร.บ.ฉบับนี้ เริ่มมีผลบังคับใช้มาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 โดยกำหนดให้ผู้เป็นเจ้าของหรือครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในวันที่ 1 มกราคมของทุก ๆ ปี จะต้องเสียภาษีภายในเดือนเมษายน แต่เนื่องจากกฎหมายนี้เป็นกฎหมายใหม่ กระทรวงมหาดไทยและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นต่าง ๆ ยังออกกฎหมายลูกไม่เสร็จ ในปี 2563 รัฐบาลจึงเลื่อนการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปถึงเดือนสิงหาคม แต่ในปีต่อ ๆ ไปผู้เสียภาษีจะต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างภายในเดือนเมษายนตามปกติ

กำหนดการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• ประกาศราคาประเมินที่ดิน เฉพาะปี 2563 ประกาศก่อน 1 มิถุนายน และตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป ประกาศก่อน 1 กุมภาพันธ์ ของทุกปี

• แจ้งการประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษี เฉพาะปี 2563 แจ้งภายในเดือนมิถุนายน 2563 และตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป แจ้งภายในเดือนกุมภาพันธ์ ของทุกปี

• ชำระภาษี เฉพาะปี 2563 ชำระภายในเดือนสิงหาคม 2563 และตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป ชำระภายในเดือนเมษายน ของทุกปี

ข้อ 4  ที่ดินเพื่อการเกษตร ต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อเกษตรกรรม หมายถึง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้สำหรับทำไร่ ทำนา ปลูกสวนป่า การเลี้ยงปศุสัตว์ เป็นต้น ซึ่งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทนี้ รัฐจะเก็บภาษีสูงสุดเพียง 0.15% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยที่ 3 ปีแรก คือปี 2563 – 2565 รัฐจะยกเว้นภาษีให้กับเจ้าของที่เป็น “บุคคลธรรมดา” 

และตั้งแต่ปีที่ 4 หรือปี 2566 เป็นต้น “บุคคลธรรมดา” จะได้รับการยกเว้นภาษี หากมีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใน 1 เขตองค์กรปกครองส่วนท้องที่ (เทศบาล อบต. กทม. พัทยา) มูลค่ารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท

เช่น สมมติว่าในปี 2566 นายอดออม มีที่ดินที่ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรในเขตพื้นที่ อบต. หนองปรือ 3 แปลง มูลค่ารวม 30 ล้านบาท และมีที่ดินเพื่อการเกษตรในเขตพื้นที่ อบต. บางเสาธง อีก 2 แปลง มูลค่ารวม 40 ล้านบาท แบบนี้ นายอดออม จะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลย เพราะเขามีที่ดินในแต่ละเขตองค์กรปกครองส่วนท้องที่ (อปท.) ไม่เกิน 50 ล้านบาท

แต่ถ้าในปีนั้น นายอดออม มีที่ดินเพื่อการเกษตรในเขตพื้นที่ อบต. ห้วยยาง จำนวน 3 แปลง มูลค่ารวม 70 ล้านบาท แบบนี้ นายอดออม จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ อบต. ห้วยยาง สำหรับส่วนที่เกิน 50 ล้านบาท ดังนั้น ในกรณีนี้ นายอดออม จะต้องเสียภาษีที่ดินให้ อบต. ห้วยยาง 2,000 บาท โดยคำนวณจาก 20,000,000 x 0.01%

ส่วนกรณีของ “นิติบุคคล” ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตร จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษีใน 3 ปีแรกเหมือนบุคคลธรรมดา โดยช่วง 2 ปีแรก คือปี 2563 – 2564 นิติบุคคลจะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.01 – 0.10% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป เสียภาษีไม่เกิน 0.15% อย่างไรก็ตาม เมื่อคณะรัฐมนตรีมีมติลดภาษีที่ดินให้ 90 เปอร์เซ็นต์ ในปี 2563 นิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรก็จะได้รับส่วนลดนี้ด้วย

ยกตัวอย่างเช่น บริษัทบ้านไร่ เป็นเจ้าของสวนส้มมูลค่า 10 ล้านบาท ปกติบริษัทบ้านไร่จะต้องเสียภาษีที่ดิน 10,000,000 x 0.01% = 1,000 บาท แต่ในปี 2563 บริษัทบ้านไร่จะได้ส่วนลดภาษี 90 เปอร์เซ็นต์ เพราะฉะนั้นในปี 2563 บริษัทบ้านไร่จะต้องจ่ายภาษีเพียงแค่ 100 บาทเท่านั้น

ข้อ 5  ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หมายถึง ที่ดิน โรงเรือน อาคาร ตึก ห้องชุด หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใดที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย รัฐจะเก็บภาษีสูงสุด 0.30% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยผู้เป็นเจ้าของบ้านและที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี แต่ถ้าเป็นเพียงเจ้าของบ้านที่ไปปลูกในที่ดินของคนอื่นจะได้รับการยกเว้นในกรณีที่บ้านหลังนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ทั้งนี้หากมีบ้านหลายหลังก็จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะบ้านหลังหลักเท่านั้น

การพิจารณาว่าบ้านหลังไหนเป็นบ้านหลังหลัก เจ้าหน้าที่จะดูจากการที่เรามีชื่ออยู่ในโฉนดและทะเบียนบ้าน ส่วนบ้านหลังไหนที่เรามีชื่ออยู่ในโฉนดเพียงอย่างเดียวจะถือว่าบ้านหลังนั้นเป็นบ้านหลังอื่น ๆ ซึ่งไม่ได้รับการยกเว้นภาษี โดยช่วง 2 ปีแรก คือปี 2563 – 2564 ที่อยู่อาศัยหลังอื่น ๆ จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.02 – 0.10% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป จะเสียภาษีไม่เกิน 0.30%

เช่น สมมติว่า นายอดออม มีบ้านหลังหนึ่งมูลค่า 20 ล้านบาท และมีคอนโดอีก 1 ห้องมูลค่า 5 ล้านบาท อันดับแรกเจ้าหน้าที่จะดูก่อนว่า นายอดออม มีชื่อในทะเบียนบ้านอยู่ที่ไหน ถ้ามีชื่ออยู่ในบ้าน นายอดออม จะได้รับการยกเว้นภาษีที่คำนวณจากมูลค่าบ้าน และเสียภาษีเฉพาะในส่วนของคอนโด คือเอามูลค่าของคอนโด 5 ล้านบาท คูณด้วยอัตราภาษี 0.02% เท่ากับ 1,000 บาท ซึ่งในปี 2563 รัฐบาลลดภาษีให้ 90 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้น นายอดออมจะต้องเสียภาษีเพียง 100 บาทเท่านั้น

แต่ถ้า นายอดออม มีชื่อตามทะเบียนบ้านอยู่ในคอนโด เขาก็จะได้รับการยกเว้นเสียภาษีที่คำนวณจากมูลค่าคอนโด และต้องเสียภาษีในส่วนของบ้านแทน

ข้อ 6  ที่ดินเพื่อการใช้ประโยชน์อื่นๆ ต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการใช้ประโยชน์อื่น ๆ หมายถึง ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์ด้านการพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม อาคารสำนักงาน โรงแรม ร้านอาหาร ฯลฯ โดยช่วง 2 ปีแรก คือปี 2563-2564 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เพื่อประโยชน์อื่น ๆ จะต้องเสียภาษีในอัตรา 0.03 – 0.70% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป จะเสียภาษีไม่เกิน 1.20%

เช่น สมมมติว่า นายอดออม เป็นเจ้าของร้านอาหารแห่งหนึ่ง โดยที่ดินและตัวอาคารที่ใช้ทำร้านอาหารนั้นมีมูลค่ารวม 20 ล้านบาท แบบนี้ นายอดออม จะต้องเสียภาษีทั้งสิ้น 20,000,000 x 0.3% เท่ากับ 60,000 บาท แต่อย่างไรก็ตาม ในปี 2563 รัฐบาลลดภาษีที่ดินให้ 90 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้น เขาจะต้องเสียภาษีที่ดินเพียง 6,000 บาท

ข้อ 7  ถ้าให้คนอื่นเช่าบ้าน – คอนโด เจ้าของต้องเสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์

เดิมเรื่องการเช่าบ้านและคอนโดเป็นปัญหามากว่า เจ้าหน้าที่จะตีความเป็นการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่ออยู่อาศัย หรือใช้ เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งทั้ง 2 ประเภทนี้มีอัตราภาษีต่างกันค่อนข้างมาก แต่เมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม 2563 มีประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ออกมากำหนดแล้วว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัยให้รวมถึงการเช่าที่มีการคิดค่าตอบแทนเป็นรายเดือนขึ้นไปหรือโฮมสเตย์ด้วย

ดังนั้น การให้เช่าบ้านและคอนโดเป็นรายเดือนหรือรายปี จะถือว่าบ้านและคอนโดนั้นเป็นการใช้เพื่ออยู่อาศัย เสียภาษีเริ่มต้นแค่ 0.02% แต่หากถ้าเป็นการให้เช่าเป็นรายวัน จะถือว่าเป็นการเช่าเพื่อการพาณิชย์ จะเสียภาษีเริ่มต้นในอัตรา 0.30%

โดยผู้มีหน้าที่เสียภาษีตามกฎหมาย คือ เจ้าของบ้านหรือคอนโดนั้น ส่วนคนที่มาเช่าอยู่ไม่ได้มีหน้าที่เสียภาษีแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติเจ้าของบ้านก็อาจจะผลักภาระให้ผู้เช่า โดยมาเรียกเก็บค่าภาษีหรือเพิ่มค่าเช่าอีกทีหนึ่ง

ข้อ 8  ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ หมายถึง ที่ดินว่างเปล่าที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ รัฐจะเก็บภาษีในช่วง 2 ปีแรก คือปี 2563-2564 ในอัตรา 0.30 – 0.70% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน และตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป จะเก็บภาษีสูงสุด 1.20% แต่ในกรณีที่ที่ดินนั้นไม่ได้ใช้ประโยชน์เลยติดต่อกัน 3 ปี รัฐจะเก็บภาษีเพิ่ม 0.30% ทุก ๆ 3 ปี แต่รวมแล้วจะไม่เกิน 3% เช่น ปีนี้เรามีที่ดินเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์อยู่ เราต้องเสียภาษี 0.30% เมื่อผ่านไป 3 ปี ถ้าเรายังไม่ได้ทำประโยชน์ในที่ดินนั้นอีก ก็จะต้องเสียภาษีที่ดินแปลงนั้นเพิ่มเป็น 0.60%

ข้อ 9  ต้องไปเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไหน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีที่จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องที่ ดังนั้น เราจะต้องไปเสีย ณ องค์กรปกครองส่วนท้องที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ ดังนี้

1. ถ้าตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ จะต้องไปเสียภาษีที่สำนักงานเขตที่

2. ถ้าตั้งอยู่ในเขตเมืองพัทยา จะต้องไปเสียที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา

3. ถ้าตั้งอยู่ในเขตเทศบาล จะต้องไปเสียที่สำนักงานเทศบาล

4. ถ้าตั้งอยู่ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบาล จะต้องไปเสียที่ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.)

ข้อ 10  ถ้าไม่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีโทษอย่างไร

การที่เราไม่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือเสียล่าช้าจะมีโทษตามกฎหมาย ดังนี้

1. กรณีค้างชำระภาษี เราอาจถูกสำนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิ์ นิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง

2. เสียเบี้ยปรับ 10% – 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ ขึ้นอยู่กับว่าเราไปชำระภาษีล่าช้าขนาดไหน

3. เสียเงินเพิ่มในอัตรา 1% ต่อเดือนจากภาษีที่ค้างชำระ

4. ถ้าแสดงหลักฐานเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี อาจได้รับโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 40,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ