คอนโดเสียหายใครซ่อม? ไม่อยากอยู่แล้ว ขอเงินจองคืนได้ไหม? เช่าอยู่ต้องทำยังไง? อาจไม่ใช่ผู้ได้รับผลกระทบที่ร้ายแรงที่สุด แต่ ‘ชาวคอนโด’ นับเป็นหนึ่งกลุ่มผู้ได้รับผลกระทบ จากแผ่นดินไหวในไทย ที่อาจต้องอยู่กับรู้สึกหวั่นใจยาวนานกลุ่มหนึ่ง เมื่อมีร่องรอยความเสียหาย เป็นหนึ่งหลักฐานความรุนแรง จนไม่อาจวางใจได้ แม้จะผ่านเวลามาเกือบ 100 ชั่วโมงมาแล้ว 

‘รู้สึกไม่ปลอดภัย สามารถคืนคอนโด และฟ้องค่าคอนโดที่จ่ายไปได้’ ความรู้สึกไม่ปลอดภัยเช่นนี้ จึงไม่น่าแปลก ที่ข้อความข้างต้น จะถูกส่งต่อในโลกออนไลน์ โดยยังไม่มีคำอธิบายขยายความ

“ใครมีกรรมสิทธิ์อยู่ คุณก็ต้องรับความเสี่ยงภัย” คือคำตอบของ ข้อสงสัยทั้งหมด ในทุกคำถามที่ พีรภัทร ฝอยทอง ทนายความและผู้เชี่ยวชาญ ด้านกฎหมายการเงินและธนาคาร กล่าวเอาไว้ในรายการ TODAY LIVE

[แผ่นดินไหว เป็น ‘เหตุสุดวิสัย’]

ดร.พีรภัทร เริ่มต้นเล่าว่า บ้านเราไม่มีกฎหมายเฉพาะทาง ที่เกี่ยวข้องกัยภัยพิบัติ อย่างแผ่นดินไหว ดังนั้น จึงต้องวกกลับไปที่กฎหมายพื้นฐาน คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ครอบคลุม เรื่องการซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์

โดยหลักความชำรุดบกพร่อง ระบุว่า ถ้าเราไปซื้อทรัพย์สินอะไรมา แล้วมีความชำรุดบกพร่อง สามารถเรียกให้คนขายรับผิดชอบได้ แต่ ‘ความชำรุดบกพร่อง’ ในฐานะนักกฎหมาย เงื่อนไขสำคัญ คือ ต้องเป็นเหตุที่ ‘มีอยู่ก่อนการทำสัญญา’ ซื้อขาย’

“สมมติเราไปซื้อคอนโด แล้วมันทรุด แตก ร้าว เราก็มีสิทธิที่จะไม่ซื้อ หรือต่อให้ไม่เห็น แต่ซื้อไปแล้วเข้าไปอยู่ ถึงเห็นร่องรอยแตกร้าวภายหลัง แต่เป็นเหตุมาจากการก่อสร้างที่ไม่ถูกต้อง…อันนี้เรียกเขารับผิดชอบได้”

อย่างไรก็ดี แผ่นดินไหว ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุว่า ‘เป็นเหตุสุดวิสัย’ คือ ไม่สามารถป้องกันได้ ไม่มีทางรู้มาก่อน “คนซื้อผิดหรือไม่ ก็ไม่ คนขายผิดหรือไม่ ก็ไม่ เพราะฉะนั้นเมื่อหลักนี้ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิด กฎหมายเขาจะพูดว่า ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ ผู้นั้นก็ต้องรับความเสี่ยงภัย”

นั่นถึงทำให้ ดร.พีรภัทร สรุปความว่า ผู้ซื้อไม่สามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากนักพัฒนาโครงการ หรือผู้ขายได้ เว้นแต่ ความชำรุดบกพร่องนั้น เกิดก่อนการทำสัญญาซื้อขาย

[ยังผ่อนอยู่เลย ไม่ช่วยรับผิดชอบหรอ?]

ดร.พีรภัทร กล่าวว่า การผ่อนคอนโด รูปแบบที่ผู้ซื้อกู้ผ่านสถาบันการเงิน เท่ากับได้นำเงินกู้ไปชำระผู้ขายเต็มจำนวนแล้ว ที่เราผ่อนกับธนาคาร คือสัญญากู้ ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย “ต่างกับการเช่าซื้อรถ ตอนกำลังผ่อนกรรมสิทธิ์ยังไม่เป็นของเรา แต่ซื้อคอนโด กรรมสิทธิ์เป็นของเราตั้งแต่วันแรก”

ขณะเดียวกัน ‘นิติคอนโด’ ก็ไม่ใช่ผู้ร่วมรับผิดชอบลำดับถัดไป ดร. พีรภัทร ย้ำว่า การเป็นเจ้าของคอนโด นอกจากห้องแล้ว เรายังเป็นเจ้าของร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง  อย่างไรก็ดี นิติคอนโด จำนวนมากจึงเลือกที่จะทำประกันภัยส่วนกลางเอาไว้ มากไปกว่านั้น บางกรมธรรม์ ยังครอบคลุมถึงประกันห้องด้วย นี่เองอาจเป็นที่พึ่งสำคัญของชาวคอนโด 

“เอ๊ะ ต้องเป็นกรมธรรม์แผ่นดินไหว แยกออกมารึเปล่า หลายคนสงสัย แต่ไม่ใช่นะ ส่วนใหญ่มักเป็นสัญญาแนบท้าย อยู่ในเรื่องสัญญาอัคคีภัย พวกไฟไหม้นั่นแหละ แล้วเพิ่มโน่นเพิ่มนี่ แผ่นดินไหว น้ำท่วม หรือคุ้มครองความเสี่ยงภัยทั้งหมด”

เบื้องต้น ดร. พีรภัทร  แนะนำ ให้ตรวจสอบเช็กความครอบคลุมของกรมธรรม์ ที่เจ้าของอาจถืออยู่ หรือสามารถสอบถามผ่านนิติคอนโดได้ 

ทั้งนี้ ที่ผ่านมากฎหมายไม่ได้บังคับ ให้ผู้ซื้อห้องชุดต้องทำประกันห้อง แต่หากใครเคยผ่านขั้นตอนการกู้ซื้อ อาจพอจำได้ ว่าเจ้าหน้าที่ธนาคารมักแนะนำ ให้ซื้อประกันพ่วงด้วย โดยมีสิ่งล่อใจคือดอกเบี้ยที่ถูกลง  ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจ “เราก็โอ้ ขายประกันอีกแล้ว แต่จริงๆ แล้ว เขากำลังให้เราบริหารความเสี่ยง คิดง่ายๆ ถ้าห้องเกิดพังไปทั้งหมด แล้วคุณไม่มีประกัน คุณก็ต้องผ่อนต่อไปจนจบ แม้คุณจะไม่มีห้องเหลือแล้ว…ที่เขาให้ดอกเบี้ยลดลงได้ เพราะความเสี่ยงเขาลดลงไง วันดีคืนดี ไม่มีเงินจ่าย หรือห้องพังเขาจะทำยังไง” 

[แล้วคนกำลังจะซื้อ เซ็นสัญญาจอง รอโอนล่ะ]

กลับมาหลักคิดเดิม ใครมีกรรมสิทธิ์? ดร. พีรภัทร อธิบายว่า เมื่อผู้พัฒนา หรือเจ้าของ ยังคงถือกรรมสิทธิ์ระหว่างรอการโอน ดังนั้น จึงต้องรับความเสี่ยงภัย ทุกคนสามารถบอกเลิกสัญญาได้เลย เพราะผู้ขายไม่มีทรัพย์สินมาให้ หรือไม่ตรงวัตถุประสงค์ คือ มีรอยแตก รอยร้าว ผู้ซื้อปฏิเสธไม่รับได้

“แต่ถ้าคอนโดนั้น ห้องไม่เสียหายเลย แต่คุณแค่วิตกกังวล ไม่อยากอยู่ตึกสูงแล้ว แบบนี้เลิกไม่ได้ เพราะการจองก็เป็นสัญญา สัญญาว่าจะมีการซื้อขาย จะมีเงื่อนไขการบอกเลิกอยู่”

อย่างไรก็ดี ไม่ไหวอย่าฝืน “ฉันกังวล คุณบอกเลิกได้ แค่ต้องยอมให้เขาริบเงินมัดจำ” โดย ดร. พีรภัทร แนะนำว่า แม้ว่าทางกฎหมายหากยืดเยื้อถึงขึ้นศาล ‘ตัวอักษร’ ตามสัญญาสำคัญที่สุด แต่ทางปฏิบัติ ‘คุยกันได้’

“หลายเคสคุณอาจไปขอคืน 100% เขาก็เสียหาย ขายต่อไม่ได้ ไปคุยกันขอสัก 50% ได้ไหม เรื่องนี้ไม่ใช่หลักกฎหมาย แต่คุยกันได้ เพราะเป็นเรื่องทางแพ่ง เอื้อเฟื้อกันได้”

ขณะที่ กรณีพบความเสียหายในขณะอยู่ระหว่างสัญญาเช่านั้น ดร. พีรภัทร มองว่า คงเป็นเรื่องยาก ที่จะขอลดค่าเช่าลง หากมีการตรวจสอบแล้วว่าอาคารสามารถอยู่อาศัยต่อได้ และเจ้าของห้องรับผิดชอบการซ่อมแซมทั้งหมด “ปกติเช่าที่ 10 ไร่ ดินทรุดไป 2 ไร่ เป็นอย่างนี้ ปกติเขาก็ให้ลดค่าเช่าตามสัดส่วน แต่ห้อง เราบอกว่าอันนั้นแตกอันนี้ร้าว ขอลดค่าห้องลงได้ไหม คงเป็นไปไม่ได้” ดร. พีรภัทร ทิ้งท้าย