ทำความรู้จักกับ ‘กองรีท’ (REIT) ตัวช่วยสร้าง Passive Income เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ง่ายๆ แบบไม่ต้องลงทุนเอง

การลงทุนที่เปรียบเสมือน ‘ห่านทองคำ’ ที่ลงทุนไปแล้วก็จะคอยสร้างเงินให้กับเราไปเรื่อยๆ คงจะหนีไม่พ้น ‘อสังหาริมทรัพย์’

แต่ด้วยสภาวะดอกเบี้ยที่กำลังอยู่ในระดับสูง ณ ขณะนี้ ก็อาจจะทำให้ต้นทุนทางการเงินสำหรับการกู้ยืมเพื่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองค่อนข้างตึงตัว 

ยังไม่รวมค่าบำรุงรักษาเมื่อเวลาผ่านไปสามปีห้าปี ค่าเสียโอกาส การบริหารจัดการเงินสดหากไม่มีผู้เช่า ปัญหาการทวงถามค่าเช่าหากได้ผู้เช่าที่ไม่ดี ฯลฯ

[ กอง REIT คืออะไร ]

ในบทความนี้ เราจะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างกองรีท (REIT) หรือชื่อเต็มๆ ว่า ‘ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์’ (Real Estate Investment Trust: REIT)

การลงทุนผ่านกอง REIT จะช่วยนำเงินของเราไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม หรือแม้แต่นิคมอุตสาหกรรม และจะนำรายได้ค่าเช่ามาแบ่งให้เราตามสัดส่วนที่ลงทุน

การลงทุนในกอง REIT ยังเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนทั่วไปสามารถเข้าถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เล็ก-ใหญ่ได้ โดยที่ไม่ต้องเป็นเจ้าของสินทรัพย์โดยตรง

นอกจากนี้ ผู้ลงทุนยังไม่ต้องคอยกังวลว่า จะมีผู้เช่าหรือไม่ จะต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาอย่างไร เพราะจะมีผู้ดูแลสินทรัพย์ (Trustee) คอยบริหารจัดการเกี่ยวกับอสังหาฯ ก้อนนั้นๆให้ 

[ กอง REIT เหมาะกับใคร ]

กอง REIT เหมาะกับ ‘นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคงและสม่ำเสมอ’ เพราะกอง REIT มักมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่ที่ค่อนข้างมั่นคงเป็นหลัก

ทำให้มีรายได้จากค่าเช่าค่อนข้างสม่ำเสมอ ซึ่งนำผลตอบแทนจากค่าเช่ามาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วย อย่างสม่ำเสมอในทุก 1 เดือน 3 เดือน หรือ ทุกไตรมาสเช่นกัน ขึ้นกับรายละเอียดของแต่ละกอง

นอกจากนี้ ยังเหมาะกับ ‘นักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนในพอร์ต’ โดยกอง REIT ช่วยให้นักลงทุนกระจายการลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกขึ้น ไม่จำเป็นต้องดูแล หรือบริหารจัดการเอง

อีกกลุ่มหนึ่งก็คือ ‘นักลงทุนที่พอร์ตลงทุนยังเล็ก’ แต่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ชิ้นใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงานให้เช่า คลังสินค้า ฯลฯ ซึ่งต้องอาศัยการลงทุนผ่านกอง REIT เพื่อเป็นเจ้าของสินทรัพย์

[ ลงทุน REIT เสี่ยงแค่ไหน ]

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกอง REIT ดูเหมือนจะมีข้อดีเต็มไปหมด ทั้งรายได้ที่สม่ำเสมอ การไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินเองให้เครียด การมีผู้เช่าที่ค่อนข้างแน่นอน ฯลฯ

แต่การลงทุนยังไงก็หนีไม่พ้นความเสี่ยงอยู่ดี ซึ่งกอง REIT เองก็มีความเสี่ยงเช่นกัน อาทิในช่วงโควิด-19 ที่หลายกองจำเป็นต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า หรือบางพื้นที่ผู้เช่าขแไม่เช่าต่อ ก็อาจทำให้ไม่มีเงินไปจ่ายผลตอบแทนให้กับนักลงทุน

อีกหนึ่งความเสี่ยงเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่นๆ คือ โอกาสเติบโต แม้กอง REIT จะมีรายได้ที่แน่นอน แต่หากเทียบกับหุ้นที่ราคาจะสามารถปรับตัวขึ้นได้ตามผลประกอบการนั้น

ดูเหมือนว่า ราคา NAV หรือราคาหน่วยลงทุนของกอง REIT มักจะมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย ทำให้นักลงทุนเสียโอกาสในการทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาสินทรัพย์ (Capital Gain)

[ Freehold vs Leasehold ]

นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งความเสี่ยงสำคัญที่ต้องเข้าใจ คือ รูปแบบการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งเป็น ‘Freehold’ และ ‘Leasehold’

โดย Freehold หมายถึง นักลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตลอดไป ไม่มีวันหมดอายุ ส่วน Leasehold หมายถึง นักลงทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แค่ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง เช่น 20-30 ปี ก่อนส่งคืนเจ้าของเดิม

เวลาที่กอง REIT แบบ Leasehold ใกล้ครบอายุสัญญา ราคาของหน่วยการลงทุนก็จะปรับตัวลงตามระยะเวลาที่เหลือ สะท้อนว่ากอง REIT นั้นๆ ใกล้จะหมดมูลค่าแล้ว ทำให้นักลงทุนที่ไม่เข้าใจอาจขาดทุนและเสียหายได้

อย่างไรก็ตาม กอง REIT ที่มีศักยภาพหลายกองมักกระจายการลงทุนไว้ทั้งในส่วนของ Freehold และ Leasehold เช่น Freehold 60% และ Leasehold 40% หรือมีการเพิ่มทุนต่อเนื่องเพื่อรักษามูลค่ากองทุนเอาไว้

[ โอกาสลงทุนกอง REIT ]

นอกจากผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าพื้นที่จ่ายให้นักลงทุนอย่างสม่ำเสมอ กอง REIT ยังเป็นอีกหนึ่งสินทรัพย์ที่ผลตอบแทนสามารถสู้เงินเฟ้อได้ (Inflation Hedge) จากค่าเช่าที่ปรับขึ้นทุกปี

แม้ว่าช่วงนี้อัตราดอกเบี้ยโลกจะยังเป็นขาขึ้น แต่จากการส่งสัญญาณของธนาคารกลางสหรัฐ (Fed) เราก็พอจะมองเห็นเทรนด์แล้วว่า ดอกเบี้ยขาขึ้นได้ผ่านจุดพีคไปแล้ว และกำลังจะเข้าสู่ภาวะดอกเบี้ยขาลงในปีหน้า

นั่นทำให้ส่วนต่างผลตอบแทน (Yield Gap) ระหว่างดอกเบี้ยนโยบายกับดอกเบี้ยของกองรีทถ่างขึ้น กล่าวคือ ดอกเบี้ยนโยบายลดลง แต่ดอกเบี้ยของกอง REIT กลับเพิ่มขึ้น จูงใจให้นักลงทุนเข้ามาลงทุน ราคาหน่วยลงทุนก็ปรับตัวขึ้นตาม

ดังนั้น หากใครที่กำลังมองหาการลงทุนในกอง REIT แล้วอยากจะเข้าในช่วงที่ราคากองยังไม่สูงมาก ต้องรีบคว้าโอกาสในช่วงนี้เอาไว้แล้ว