เข้าใจกฎหมายขายที่ดินให้ต่างชาติ จากยุคทักษิณถึงยุคประยุทธ์

รัฐบาลต้องการผลักดัน กฎกระทรวง “ขายที่ดิน 1 ไร่ให้ชาวต่างชาติ” ออกมาบังคับใช้เป็นกฎหมายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้ได้ แต่กลับโดนสังคมต่อต้านอย่างหนัก ว่าเอาที่ดินของชาวไทยไปแบ่งขายให้คนต่างด้าวแบบนั้น มันถูกต้องแล้วหรือ? เรื่องราวเป็นอย่างไร workpointTODAY จะอธิบายให้เข้าใจง่ายที่สุดใน 12 ข้อ

1) รัฐบาลในยุค พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เคยตกอยู่ในกระแสวิจารณ์เรื่องการขายที่ดินให้ต่างชาติมาแล้วหนึ่งครั้ง ในเดือนเมษายน 2564 โดยเตรียมแก้กฎหมาย จากเดิมที่ชาวต่างชาติสามารถครองกรรมสิทธิ์ของคอนโดมิเนียมได้ 49% ของอาคาร ให้เพิ่มสัดส่วน สามารถถือครองได้สูงถึง 70%

แต่สุดท้ายด้วยกระแสกดดันอย่างหนักจากประชาชน เพราะกังวลใจว่านโยบายนี้ จะเปิดทางให้ทุนต่างชาติ ระดมเข้ามายึดครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ทำให้แผนดังกล่าวถูกตีกลับไปศึกษาใหม่ และปัจจุบันการถือครองคอนโดมิเนียมก็ยังคงอยู่ที่ 49% เหมือนเดิม

2) อย่างไรก็ตาม เรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์ให้คนต่างชาติ กลับมาเป็นข่าวอีกครั้ง เมื่อรัฐบาลออกนโยบายใหม่อีก โดย วันที่ 11 กรกฎาคม 2565 นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า “คนต่างด้าวคุณภาพสูง เราจะเปิดโอกาสให้คนกลุ่มนี้ถือครองที่ดิน โดยคนต่างชาติที่มาลงทุนในไทยเกิน 40 ล้านบาท เราจะให้เขาซื้อบ้านได้ในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่”

“และคุณไม่จำเป็นต้องลงทุนธุรกิจอย่างเดียว คุณทำธุรกิจหลายๆ อย่างก็ได้ เอามารวมกันถึง 40 ล้านก็พอ ขอแค่ทำธุรกิจในไทย 3 ปีขึ้นไป ผมคิดว่ามาตรการนี้ จะส่งเสริมและกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้อีกทางหนึ่ง”

“ผมเชื่อว่าจะทำให้หลายๆ ทำเล ในจังหวัดหลักๆ เช่นกรุงเทพ ชลบุรี สมุทรปราการ เชียงใหม่ และ ภูเก็ต จะได้อานิสงส์จากนโยบายนี้มากขึ้น” โดยนายนิพนธ์ อธิบายเสริมในภายหลังว่า ถ้าหากซื้อไว้แต่ไม่ใช้เพื่ออยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิ์และต้องขายที่ดินออกไปด้วย

3) กฎหมายฉบับนี้ สร้างความไม่สบายใจให้คนในสังคม เพราะมองว่า การปล่อยให้ชาวต่างชาติสามารถมาซื้อบ้านได้อย่างอิสระขนาดนี้ เป็นการ “ขายชาติ” หรือไม่ ผศ.ดร.สันติ ชัยศรีสวัสดิ์สุข อาจารย์จากคณะพัฒนาการเศรษฐกิจ ของสถาบันนิด้า ให้สัมภาษณ์กับไทยรัฐออนไลน์ว่า “เงินลงทุน 40 ล้านนั้น จิ๊บจ๊อยมาก ไม่ใช่เฉพาะต่างชาติ คนไทยยังมองว่าจิ๊บจ๊อย ทำให้กลัวว่าเงินลงทุน 40 ล้าน จะกลายเป็นว่าฝรั่งที่ไม่รวยมาก อาจอยากมาอยู่ในไทยใช้ชีวิตอย่างราชา และจะรู้ได้อย่างไรว่าเขาจะไม่เอารัดเอาเปรียบ ดูแคลนพวกเรา หากเข้ามาสร้างความเดือดร้อน แล้วตำรวจไทยกล้าจับหรือไม่”

นอกจากนั้น มีข้อกังวลว่า ถ้าหากชาวต่างชาติทุนหนา สามารถซื้อขายบ้านได้อย่างอิสระขนาดนั้น พื้นที่ในโซนสำคัญ อย่างกรุงเทพฯ, ชลบุรี, เชียงใหม่ แทนที่คนไทยจะมีโอกาสซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่กลายมาเป็นต้องแย่งชิงกับชาวต่างชาติทั่วโลก

4) อย่างไรก็ตาม นายธนกร วังบุญคงชนะ โฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรีอธิบายว่า นี่ไม่ใช่การขายชาติ แต่เป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยระบุว่า เป็นการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงเข้ามาในประเทศไทย ชดเชยจากที่ไทยเสียรายได้จากภาคท่องเที่ยว โดยภายใน 5 ปี รัฐบาลมีโอกาสเก็บภาษีจากชาวต่างชาติได้เพิ่มขึ้น รวมแล้วถึง 2.7 แสนล้านบาท

5) ในข้อเท็จจริงนั้น กฎหมายที่อนุญาตให้คนต่างชาติซื้อบ้านได้ไม่เกิน 1 ไร่ “มีอยู่แล้ว” ในประเทศไทย โดยเป็นกฎหมายที่ออกในยุคของ ดร.ทักษิณ ชินวัตร ตั้งแต่ปี 2545 แต่ในวาระปี 2565 มีการปรับปรุงรายละเอียด หรือที่เรียกว่า “ยกร่าง” เพื่อให้เข้ากับยุคสมัย

รายละเอียดส่วนที่ปรับปรุง ประกอบด้วย

1- กฎหมายยุคทักษิณ ต่างชาติต้องทำธุรกิจในไทย 5 ปี จึงจะมีสิทธิ์ซื้อบ้านได้ แต่กฎหมายยุค พล.อ.ประยุทธ์ จะลดช่วงเวลาเหลือแค่ 3 ปีเท่านั้น ทำให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านในไทยได้ง่ายขึ้น

2- กฎหมายยุคทักษิณ ชาวต่างชาติซื้อที่ดินตรงไหนก็ได้ ส่วนกฎหมายยุค พล.อ.ประยุทธ์ จะมีการกำหนดโซน ให้ซื้อได้เฉพาะกรุงเทพฯ และ หัวเมืองใหญ่ ห้ามรุกล้ำพื้นที่ทางการเกษตร

3- กฎหมายยุคทักษิณ มีการกำหนดหลวมๆ ว่า “ประเภทธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุน ต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ” ส่วนกฎหมายยุค พล.อ.ประยุทธ์ มีการลงรายละเอียดที่ลึกขึ้น คือคนซื้อ 1) ต้องมาจากประเทศที่มั่งคั่ง 2) เป็นกลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3) กลุ่มที่ต้องการทำงานในประเทศไทย และ 4) กลุ่มที่มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ นอกจากนั้นคนซื้อจำเป็นต้องได้ LTR หรือวีซ่าระยะยาว และได้รับการคัดกรองจาก สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) จึงจะซื้อที่ดินได้

6) ดร.ณัฐวุฒิ วงศ์เนียม นักกฎหมาย เจ้าของฉายา “วิษณุ เครืองาม 2” อธิบายว่า กฎหมายขายที่ดินให้ต่างชาติ ไม่ได้ต่างอะไรกับยุคทักษิณ และใช้คำว่ากฎหมายขายชาติไม่ได้ “กฎกระทรวงของรัฐบาล ทักษิณ ชินวัตร จากพรรคไทยรักไทย ยังมีผลบังคับใช้อยู่ ตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ทำไมประชาชนไม่คัดค้านว่าเสียดินแดน หรือขายชาติ ทั้งๆ ที่หลักเกณฑ์เหมือนกัน และร่างกฎกระทรวงใหม่ของรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา เหมือนลอกข้อสอบ จุดต่างเพียง ลดเงื่อนไขเวลา”

ดร.ณัฐวุฒิ กล่าวต่อไปว่า ตั้งแต่มีกฎกระทรวงนี้มา 20 ปี มีชาวต่างชาติที่เข้าเกณฑ์และใช้สิทธิ์เพียงแค่ “8 ราย” เท่านั้น จะเห็นได้ว่า มันมีเงื่อนไขที่ทำได้ยาก ไม่ใช่ว่าใครๆ ก็จะมาซื้อที่ดินได้ง่ายขนาดนั้น

7) อีกหนึ่งข้อกังวลใจของสังคมคือ ถ้ากฎกระทรวงฉบับใหม่ ปี 2565 ออกมา จะเป็นไปได้หรือไม่ ถ้ามีเศรษฐีจากชาติใดชาติหนึ่ง เช่น จีน หรือรัสเซีย รวมตัวกันซื้อหมู่บ้านเดียวกัน ให้ทั้งชุมชนนั้น กลายเป็นหมู่บ้านชาวจีน หรือรัสเซียไปเลย กลายเป็นการสร้างอาณาเขตของตัวเองบนแผ่นดินไทย

ในเรื่องนี้ พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ออกมาชี้แจงในสภาว่า เตรียมจะออกกฎเกณฑ์รองรับเพื่อไม่ให้ซื้อที่ดินแปลงติดกัน และทำเป็นหมู่บ้านได้

สุดท้ายพล.อ.อนุพงษ์ ยืนยันว่า จะนำเรื่องนี้ไปฟังความเห็นประชาชนอีกครั้ง อาจจะกำหนดให้เข้มงวดเพิ่มข้นอีก เช่น เพิ่มเงินลงทุนจาก 40 ล้านบาท เป็น 100 ล้านบาทก็ได้ และไม่มีใครที่มีเจตนาจะขายชาติ

8 ) สำหรับเรื่องการขายที่ดินให้ชาวต่างชาติในจำนวน 1 ไร่ ดร.ทักษิณ ชินวัตร กล่าวในรายการ CareTalk x CareClubHouse ว่า “ให้ต่างชาติซื้อบ้าน 1 ไร่ ผมขัดข้องนะ จริงๆ แล้วมันก็ดี แต่ถ้าเราเพิ่มความต้องการให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้ แสดงว่าราคามันจะสูงขึ้นนะ ที่ดินก็ดี บ้านก็ดี แล้วคนมีรายได้น้อยที่กำลังจะเริ่มดาวน์บ้านได้ อ้าว ราคาขยับขึ้นไปอีกละ แล้วคนจบใหม่จะอยู่อย่างไร” ในมุมของ ดร.ทักษิณ ไม่ได้ต่อต้าน นโยบายขายที่ดิน 1 ไร่ให้ต่างชาติที่มาลงทุนในไทย แต่มีข้อควรระวังในเรื่องอื่นๆ ที่จะมีผลกระทบตามมามากกว่า

9) บทสรุปของเรื่องนี้ ภาครัฐจะผลักดันให้เกิดขึ้นให้ได้ โดยยืนยันว่าจะมีผลบังคับใช้ แค่ 5 ปีเท่านั้น และเมื่อใกล้ครบกำหนด 5 ปี จะนำมาพิจารณาอีกที ว่ามาตรการนี้มีผลดีหรือไม่ ถ้าหากดีก็ดำเนินการต่อ ถ้ามีผลกระทบมากเกินไปก็เลิก

10) สำหรับเรื่องนี้ เป็นข้อดีเบทที่สำคัญในสังคมไทยว่า สุดท้ายแล้ว พื้นที่ดินแดนในประเทศไทย เราสมควรขายให้คนต่างชาติได้หรือไม่ ถ้าหากอีกฝ่ายนำเงินมาลงทุนในประเทศของเรา ถ้ามองในแง่ว่า ประเทศไทยมีที่ดินทั้งหมด 320 ล้านไร่ การแบ่งขายให้คนต่างชาติ ต่อให้ขายสัก 1 หมื่นคน ก็ยังมีจำนวนไม่ถึง 0.003% ของที่ดินทั้งประเทศด้วยซ้ำ

11) แต่บางคนก็บอกว่า คุณไม่มีทางรู้หรอกว่าทุนต่างชาติถ้าเขาตั้งใจจะมาทุบจริงๆ จะทำอะไรได้บ้าง การวางแผนกว้านซื้อที่ดินในเขตเมืองใหญ่ ทำเลสวยๆ อย่าคิดว่าเป็นไปไม่ได้ วิธีกระตุ้นเศรษฐกิจมีตั้งหลายวิธี การเอาอธิปไตยของประเทศมาอยู่ในเกมธุรกิจแบบนี้ดูจะไม่คุ้มเลย และสิทธิ์การถือครองที่ดิน ควรอยู่ในกำมือของคนไทยตลอดไปเท่านั้น ลูกหลานควรมีที่ดินของตัวเอง ต่างชาติมาอยู่ก็ควรจะเช่าเอาต่างหาก

12) ทำให้ประเด็นนี้ยังเป็นข้อถกเถียงต่อไป และแน่นอนว่า ยังคงไม่สามารถหาข้อสรุปได้ในระยะเวลาอันใกล้นี้